近段時(shí)間以來，熱點(diǎn)二線城市房價(jià)上漲幅度已經(jīng)甩開一線城市，同時(shí)因?yàn)橥⒌男枨蠖鴮?dǎo)致庫存出現(xiàn)不足，是否會(huì)導(dǎo)致未來房價(jià)繼續(xù)上漲？專家表示，隨著市場整體趨于平穩(wěn)，加之下半年熱點(diǎn)城市或面臨調(diào)控收緊，所以大漲的可能性不大。

熱點(diǎn)城市逐漸發(fā)力

熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)坐穩(wěn)了樓市“領(lǐng)頭羊”位置。

在6月份，熱點(diǎn)二線城市再一次集體成為領(lǐng)漲城市。國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，合肥（樓盤）以4.8%的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲全國，廈門（樓盤）和南京（樓盤）分別以環(huán)比漲幅4.7%和3.8%，分列二、三位。此外，天津（樓盤）、武漢（樓盤）兩個(gè)城市的環(huán)比漲幅在6月份也分別達(dá)到了2.0%和1.9%。

而反觀一線城市則表現(xiàn)得較為平淡，除了深圳（樓盤）環(huán)比漲幅稍高之外，其他3個(gè)城市均不高。數(shù)據(jù)顯示，在6月份，深圳環(huán)比漲幅達(dá)到2.6%，北京（樓盤）、上海（樓盤）和廣州（樓盤）3個(gè)城市環(huán)比漲幅分別為2.1%、2.0%和1.8%，均不及熱點(diǎn)二線城市漲幅。

最近兩個(gè)月，二線城市的房價(jià)上漲速度已經(jīng)明顯超過了一線城市。數(shù)據(jù)顯示，在今年5月份，一線城市環(huán)比漲幅除了廣州達(dá)到了2.7%之外，北京、上海只有2%左右，而深圳甚至只有0.5%。但二線熱點(diǎn)城市中，廈門、合肥環(huán)比漲幅均超過了5%，南京也已3.9%的漲幅甩開一線城市，杭州（樓盤）、武漢、天津等城市，漲幅與一線城市相當(dāng)。

就同比漲幅情況來看，二線熱點(diǎn)城市也在逐漸趕超一線城市。數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，深圳以46.7%排在首位，上海、北京、廣州分別以27.7%、20.3%和19.2%緊隨其后。記者發(fā)現(xiàn)，除了深圳之外，北京、上海、廣州等三大一線城市已經(jīng)被趕超。數(shù)據(jù)顯示，6月份廈門、南京和合肥3個(gè)熱點(diǎn)二線城市同比漲幅分別達(dá)到了33.6%、29.7%和29%，均高于京滬穗三大一線城市。此外，杭州6月份的同比漲幅也達(dá)到了17.2%，已經(jīng)接近廣州。

記者同時(shí)注意到，那些此前一直不顯山露水的二線城市，也在開始慢慢發(fā)力。數(shù)據(jù)顯示，到今年6月底，福州（樓盤）、天津和武漢3個(gè)城市，同比漲幅分別達(dá)到了13.8%、13.3%和13.1%，已經(jīng)能夠擠進(jìn)全國漲幅前十。這3個(gè)城市表現(xiàn)出十足的后勁，如天津和武漢兩個(gè)城市，近幾個(gè)月以來，月漲幅均達(dá)到了2%左右。此外，個(gè)別三線城市也出現(xiàn)了明顯上漲態(tài)勢，如惠州（樓盤）和無錫（樓盤），截至6月底，同比漲幅分別為13.5%和9.7%。尤其是無錫，此前幾年庫存量一直很大，房價(jià)陰跌不止，而近一年來能夠迅速消化巨大庫存，實(shí)屬難能可貴。

熱點(diǎn)城市庫存“告急”

就在熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲步入“快車道”之際，庫存量出現(xiàn)明顯下降趨勢，這似乎將會(huì)加劇房價(jià)的上漲局面。

截至2016年6月底，易居研究院智庫中心監(jiān)測的70個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43183萬平方米，環(huán)比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬平方米的規(guī)模，上半年庫存削減態(tài)勢明顯。另外從同比數(shù)據(jù)看，這70個(gè)城市保持了連續(xù)10個(gè)月庫存同比下滑的態(tài)勢，體現(xiàn)出較好的去庫存導(dǎo)向。

從70個(gè)城市上半年的數(shù)值看，去庫存周期最大的五個(gè)城市為唐山（樓盤）、丹東（樓盤）、北海（樓盤）、蚌埠和江陰（樓盤），相應(yīng)數(shù)值分別為30、30、29、28和28個(gè)月。不過這些城市都是三四線城市，因此不足為怪。而去庫存周期最小的5個(gè)城市分別為合肥、南京、惠州、燕郊和蘇州（樓盤），相應(yīng)數(shù)值分別為2、2、3、4、5個(gè)月。

長三角、珠三角和環(huán)渤海都市圈成為庫存下降最大的區(qū)域。尤其是包括燕郊、昆山（樓盤）等四線熱點(diǎn)城市，去庫存周期甚至小于6個(gè)月水平，其補(bǔ)庫存迫切程度絲毫不遜于一二線重點(diǎn)城市。具體來看，有20個(gè)城市存銷比小于或等于8個(gè)月，包括合肥、南京、惠州、燕郊、蘇州、昆山、鄭州（樓盤）、杭州、珠海（樓盤）、南昌（樓盤）、東莞（樓盤）、固安、濟(jì)南（樓盤）、上海、廈門、佛山（樓盤）、大廠、南通（樓盤）、武漢和香河。此類城市存銷比偏小，已面臨“庫存荒”的問題。

表 庫存嚴(yán)重不足城市一覽表

城市 存銷比 城市 存銷比

香河 8 南昌 6

武漢 8 珠海 6

南通 8 杭州 6

大廠 8 鄭州 6

佛山 8 昆山 5

廈門 7 蘇州 5

上海 7 燕郊 4

濟(jì)南 7 惠州 3

固安 7 南京 2

東莞 7 合肥 2

數(shù)據(jù)來源：易居研究院

下半年依然領(lǐng)漲？

已經(jīng)形成了快速上漲態(tài)勢，加之庫存不足，這是否意味著熱點(diǎn)二線城市在今年下半年會(huì)繼續(xù)領(lǐng)漲，甚至全面趕超一線城市？專家認(rèn)為可能性不大。

首先從樓市整體情況來看，現(xiàn)階段已經(jīng)出現(xiàn)增速回落跡象，這為后市走勢帶來了隱憂。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1～6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%，增速比1～5月份回落了5.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額48682億元，增長42.1%，增速回落8.6個(gè)百分點(diǎn)。記者注意到，增速回落幅度出現(xiàn)加大趨勢，數(shù)據(jù)顯示，在今年1～5月份，商品房銷售面積和銷售額增速較1～4月份分別下滑了3.3和5.2個(gè)百分點(diǎn)，要低于1～6月份的水平。

房價(jià)上漲趨勢已經(jīng)出現(xiàn)放緩跡象。國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有55個(gè)和48個(gè)，分別比上月減少5個(gè)和1個(gè)；下降的城市分別有10個(gè)和14個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和1個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的55個(gè)城市里，有33個(gè)城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.9%，低于上月0.6個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的48個(gè)城市里，有21個(gè)城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.3%，低于上月2.0個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比漲幅總體繼續(xù)收窄。

而政策也不允許房價(jià)出現(xiàn)大漲，熱點(diǎn)城市信貸政策趨緊預(yù)期加強(qiáng)，這會(huì)導(dǎo)致房價(jià)漲幅進(jìn)一步收窄。中國指數(shù)研究院有關(guān)人士分析指出，在經(jīng)歷上半年房價(jià)大幅上漲后，現(xiàn)階段一二線熱點(diǎn)城市的高房價(jià)已經(jīng)脫離基本面的支撐，下半年政府出臺(tái)信貸收緊政策預(yù)期強(qiáng)烈，目前已有熱點(diǎn)城市出臺(tái)相關(guān)政策，未來或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)效仿。

對(duì)此專家預(yù)測，下半年銷售量同比下降成大概率事件。上半年南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市房地產(chǎn)市場成交過熱，導(dǎo)致部分地區(qū)需求被透支，且房價(jià)高企，市場觀望情緒加重，下半年有效需求不足。此外，受熱點(diǎn)城市調(diào)控政策影響，需求釋放將受到限制，且去年下半年基數(shù)較高，今年下半年銷售面積同比下降可能性較大。