據(jù)NUMBEO數(shù)據(jù)庫顯示，2015年，在全球127個國家的房價收入比中，中國以房價是年薪的22.95倍位列第14，比平均值13.4倍高出70%還多。直接點說，國人想單純依靠工資收入買房的希望越來越渺茫了。

而另一方面，一些投資客的想法和做法也在發(fā)生著變化：不再只靠買進賣出賺取價差，而是會留下地段和配套優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品長期持有。這是因為，轉(zhuǎn)售和長租的溢價正在靠近。以三年為標(biāo)準(zhǔn)，留待三年賣出和租出三年的回報率，前者是11%左右，后者是7%—9%。

在這樣的背景下，鏈家研究院近期發(fā)布報告指出，中國的租賃市場正在并將繼續(xù)崛起。但必須意識到的是，在崛起的過程中，要沖破的障礙還很多。

三大錯配下購強租弱

在世界范圍內(nèi)橫向比較—尤其是與發(fā)達國家，中國樓市呈現(xiàn)十分明顯的“交易強悍租賃薄弱”狀況。目前，國內(nèi)房屋交易額規(guī)模高達15萬億元，其中10萬億為新房售賣，5萬億來自二手房。租賃卻只有約1.1萬億元，租僅是售的7%。

而美國當(dāng)前的租金額規(guī)模是5千億美金，房屋交易規(guī)模約1萬億美金——其中近90%是二手房，10%是新房，構(gòu)成合理而成熟。

另一代表國家日本，租金規(guī)模折合人民幣8千億左右。交易市場分為商品房和自建房兩大類，商品房交易額約4千億人民幣，用自有土地雇請建筑公司設(shè)計建造的額度月4、5千億人民幣。兩類加起來約等于租賃，也處在一個平衡狀態(tài)。

造成這樣差距的根本原因，被鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)總結(jié)為“三大錯配”。分別是：

供應(yīng)錯配：供應(yīng)總量不平衡，主要集中在一二線大城市；區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，圍繞辦公聚集地、地鐵沿線、學(xué)校、醫(yī)院等城市資源附近的租賃需求上升最快，但供給也相對最不足。

品質(zhì)錯配：租客對居住環(huán)境和品質(zhì)的需求在與日俱增，租房之于他們不再是為了“生存”而是“生活”，但供給層面還是主要集中在“老且小”、“破而貴”，以及政府主導(dǎo)的廉租房、公租房框架內(nèi)。

人群錯配：今天，租賃需求方中快速增長的人群構(gòu)成正在發(fā)生改變，不再只是那些單身、做基礎(chǔ)工作的人，越來越多的中高收入人群選擇租房。他們中有人可能是公司高管，有的可能結(jié)婚有孩，但市場卻沒有給他們更多的選擇去支持有品質(zhì)的租房生活。

不足背后機會凸顯

目前，國內(nèi)租房人群在城市人口中占比仍然很低——全國范圍內(nèi)在17%左右，四大一線城市也不超過20%，而在舊金山、紐約，東京等地，這個數(shù)字都逾40%。其次，我們的租金收入比低，在國外越是房價高的城市租房市場越成熟，而國內(nèi)普遍存在租金回報率低、租期短、業(yè)主端續(xù)約率低以及這些原因?qū)е碌馁Y金成本高等普遍和突出問題。

但如同其它領(lǐng)域一樣，有空白才有填補，有不足才會修正。以上所述的當(dāng)前房屋租賃市場的種種不足，正是點點機會。近年來——尤其是去年和今年兩年，越來越多的客群愿意為品質(zhì)生活支付相應(yīng)租金，越來越多的高端租賃產(chǎn)品和品牌涌現(xiàn)，房屋檔次和租金成正比上漲。而這反過來也讓租賃方有更多資金可供投入升級硬件和服務(wù)，進一步催化市場快速發(fā)展。

令很多租賃品牌信心滿滿和躍躍欲試的是，房屋租賃市場的增量蛋糕還只剛剛切下了一角：以北京為例，目前在租狀態(tài)的房屋有120萬套，自如目前占比最高，但也還不到10%，即是說，機構(gòu)化、市場化、專業(yè)化的發(fā)展才剛剛開始。

此外，傳統(tǒng)租賃中，房主和中介兩廂互怕麻煩互嫌便宜。但機構(gòu)化就會將這個問題全程解決掉：替房主裝修，提升房屋品質(zhì)以提高溢價；替房主篩選租戶、收取租金、提供日常服務(wù)、承擔(dān)風(fēng)險。楊現(xiàn)領(lǐng)總結(jié)，品牌公寓是要集三位為一體的綜合多面體：要是家中介公司，因為需要具備快速獲房和獲客并把它們迅速匹配的能力；要是個裝修公司，完全管控供應(yīng)鏈上每個環(huán)節(jié)；要是所服務(wù)公司，統(tǒng)籌安排好物管人員和應(yīng)對解決各式各樣業(yè)主問題。

因此，楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)測，長久以來住房租賃市場40%中介交易、40%通過二房東、10%業(yè)主直租，10%品牌公寓的“4411”格局，無需太多時日即將變?yōu)?0%機構(gòu)化管理、40%租賃市場、10%房屋分享的“541”格局。

在這個過程中，品牌公寓的滲漏率和占有率也會隨之上漲。而整棟和分散兩大模式也將依靠各自的優(yōu)勢各有發(fā)展：整棟式集中，便于管理，比如魔方公寓，做到2、3萬間的時候，收入和盈利就會因設(shè)備后臺和人員管理成本的分擔(dān)攤薄而有顯著改善；分散式便于獲取房源，更容易上規(guī)模，比如自如，但可能要做到二、三十萬間，規(guī)模效應(yīng)臨界點才會到來。

時光隧道疊加中更需核心運營能力

中國樓市當(dāng)前處在城市化和互聯(lián)網(wǎng)兩條時光隧道的疊加過程中，因此進程速度快到無法預(yù)測。而租賃既符合城鎮(zhèn)化也適用于互聯(lián)網(wǎng)。

盡管國人的傳統(tǒng)心理、居住習(xí)慣和家庭結(jié)構(gòu)的確有著特殊性。但楊現(xiàn)領(lǐng)相信，供給創(chuàng)造需求還是需求帶來供給并不矛盾甚至是兩向互促?；仡櫼粤闶蹣I(yè)發(fā)展和電商崛起的歷程也可以顯見，國人面對新生態(tài)的行為模式和心態(tài)改變自然順暢。因此住房租賃將和其他產(chǎn)業(yè)一樣遵循和順應(yīng)市場發(fā)展規(guī)律，迎來從被動到主動的時代。加之政策導(dǎo)向使房屋去投資屬性回歸正常功能，房價日趨穩(wěn)定，用租賃解決住房需求成為社會主流的所需時間可能比想象的還要短。

另一頻頻出現(xiàn)的信號是，近期不少開發(fā)商開始拿地持有做租賃，萬科最新競得的北京市海淀區(qū)兩宗全自持住宅地塊就是代表。但即使是這家在開發(fā)建造領(lǐng)域開了三十幾年車的“老司機”，到了持有租賃方面也成了個剛學(xué)會起步的新手，目前其大部分收入仍來自于交易性收入和運營性收入、持有性收入忽略不計。

由此可見，盡管開發(fā)商進入租賃市場本身有著資金、建造、裝修等多端天然優(yōu)勢，但目前國內(nèi)開發(fā)企業(yè)在租賃公寓方面的問題并不在此，成本管控和運營管理才是核心關(guān)鍵。房企在開發(fā)銷售類產(chǎn)品時習(xí)慣以快周轉(zhuǎn)為最高目標(biāo)，當(dāng)持有運營時，需要考慮的卻是完全不同的問題。如何在兩個平行的領(lǐng)域都走得通，是想要涉足持有租賃領(lǐng)域開發(fā)企業(yè)亟待解決的問題。

在日本，三井、三菱、住友等既是開發(fā)商，也是物業(yè)管理公司，還是公寓運營公司的大企業(yè)，或許可為中國開發(fā)企業(yè)提供范本和思路。