鏈家的一份《租賃崛起》的報告引發(fā)了行業(yè)的關注。其中一組數(shù)據就顯示：預計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將由現(xiàn)在的1.1萬億增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。讓一直沉浸在房地產銷售市場的開發(fā)商們，抬眼看到了一片新的藍海。

開發(fā)商開始關注租賃市場，個中緣由大家都很清楚。土地市場倒逼下的北京，已經閃現(xiàn)了一個明晃晃的信號：單純的開發(fā)銷售的模式距離天花板已近不遠，而未來，決定可以跑出多少配速的關鍵，是如何在天平的另一端即租賃市場著力，也就是房產運營能力。

現(xiàn)在看來，擁有強大資產運營能力的房企，并不多。很多開發(fā)商開始尋找合作伙伴，不管是在眾創(chuàng)空間還是旅游地產領域，這樣的合作已經開始，更值得關注的是，更多的開發(fā)商愿意深入到這樣的合作中，也就是說，更多人希望從中可以提高其運營和管理的能力。

而未來的租賃市場究竟會達到多大的規(guī)模？鏈家數(shù)據顯示：

1、目前中國房屋交易額大概為15萬億，其中包括10萬億新房和5萬億二手房，而租金規(guī)模大概在1.1萬億，整個房屋交易額中租金收入占比在7%左右。

2、對比美國，目前其房屋交易規(guī)模大約在1萬億美金，這其中90%為二手房，10%為新房。此外，租金規(guī)模為5千億美金，租金收入占整個房屋交易總額達到了50%。

3、對比日本，日本因為其房屋交易市場是商品房與自建房并存，大概40%的比例為商品房開發(fā)，這部分交易額在4千億人民幣左右，另一部分自建房的也在五千億左右的規(guī)模。而租金規(guī)模達到8千億。

從這組數(shù)據可以看出，我國的租賃市場相對于交易市場的發(fā)展非常不足，這也是為什么目前從宏觀層面可以看到更多引導租賃市場發(fā)展的政策，“購租并舉”的政策也是有意在提高租賃市場在整個房屋交易市場的地位。對比美國和日本的市場，也可以發(fā)現(xiàn)，越是房價高的城市，租房市場越是成熟，很多人通過租房來滿足需求，成熟市場通常用40%以上的收入花在租房上。

租金收益會隨著市場成熟度的上升而不斷增高，從任何一個國家來看，城市圈越集中租房人口也會越多。但即便是在北京、上海這些一線城市，也因租金回報率較低、業(yè)主、租客端續(xù)約率較短、資金成本較高以及規(guī)?；\營機構發(fā)展不足等掣肘著租賃市場的發(fā)展。

目前在日本，租客租賃年限一到五年的占比在47%，五到十年占比在16%，而反觀國內，租賃周期卻僅在8~10月左右。

這一數(shù)字的背后是國內租賃行為仍有待進一步的成熟，但倒逼市場成熟的關鍵則是規(guī)?；\營機構的逐步壯大。

從目前國內一線城市的市場格局來看，也存在一些有品牌影響力的青年公寓，包括之前因小米投資而大熱的you+國際青年公寓；由毛大慶創(chuàng)辦的共享際；自如、魔方公寓等等。

鏈家數(shù)據統(tǒng)計，目前北京120萬套的租賃住宅中，其中40%通過中介，另外40%通過二房東（這部分房源大量集中在城郊區(qū)域或低客單價的房屋），另外10%則包括了自如這類的品牌公寓，最后10%則是C2C的市場。

可以看到，這類品牌公寓的滲透率依然很低。但同樣也意味著這會是一片新的藍海。毛大慶就曾感慨租賃市場的巨大潛力，在他看來，未來還會出現(xiàn)數(shù)個類似于鏈家自如這樣的長租公寓巨頭。在這部分市場壯大的同時，開發(fā)商會成為必不可少的參與者。

3rd

越來越多的開發(fā)商開始了解鏈家的自如公寓，也都是想找到可以借鑒的運營模式。截止今年9月，自如的規(guī)模數(shù)據是：自如客（租客）累計60萬人，管理房間數(shù)25萬間，累計服務業(yè)主超10萬人，房間套數(shù)超10萬套，管理房屋資產超3000億。目前自如北京已經實現(xiàn)盈利，上海和深圳還在投入期。

自如核心的運營模式則是：業(yè)主端提供資產管理，客戶端給他提供更有品質的租房。其所倡導的品質租住自起誕生時便是一種全新的模式。也可以理解為，鏈家在租客與業(yè)主之間承擔了一個規(guī)范托管的角色。而這樣的角色，在美國、日本這些市場都已經屢見不鮮。

目前美國托管行業(yè)的規(guī)模達到了100億，而房屋滲透率也已占到22%，如何盈利則是通過傭金和后續(xù)的管理費。同樣在日本，80%的房子都通過托管的形式來實現(xiàn)。從最初的簽訂合同到篩選租戶、代收租金以及房屋維修，完整的托管業(yè)務鏈條是保證租賃市場成熟的關鍵。

一旦越來越多的開發(fā)商扮演這樣的角色，自持物業(yè)比例的增多在考驗運營能力的同時，REITs的發(fā)展尤為關鍵，目前租金回報率過低是限制國內REITs的核心瓶頸，從無稅收豁免政策下來看，投資回報率仍不足3%，同時，受金融市場多重限制，REITs流動性也很差，并不能像美國REITs一樣在公開市場發(fā)行并高頻交易，這也限制了機構擴張。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示，REITs的發(fā)展將進一步促進國內加速機構化持有、培育專業(yè)的投資管理團隊以及提供行業(yè)運營效率。開發(fā)商會成為中國租賃市場非常重要的力量。他們有天然的優(yōu)勢，包括在資金端、裝修、建筑段都有很大的優(yōu)勢。在日本的租賃市場除了專業(yè)做托管的企業(yè)，大部分都是開發(fā)商，但他們同時也是物業(yè)管理公司和公寓運營企業(yè)，這個趨勢未來一定會在中國出現(xiàn)。