廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會最近發(fā)布數(shù)據(jù)稱，10月1日至11月30日該協(xié)會受理投訴12宗。從投訴數(shù)量來看，數(shù)量并不算多，但是對于每一單涉及投訴乃至訴訟的交易雙方來說，過程備受煎熬，且更有可能因拖延時間而招致?lián)p失。購房環(huán)節(jié)眾多，一個細(xì)節(jié)不注意就有可能成為漏洞。

　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心周冬云律師分析了兩宗典型投訴案例，一宗是中介人員利用業(yè)主委托公證書吃差價；另一宗則是業(yè)主贖契時間長而出現(xiàn)樓價波動，雙方因樓價變動而出現(xiàn)糾紛。周冬云律師認(rèn)為房屋交易環(huán)節(jié)中如涉及公證委托的，應(yīng)盡量明確委托權(quán)限及委托期限。讓受托人嚴(yán)格按照委托事項開展代理工作，確保委托人的合法權(quán)益不受侵犯。對于贖契的案例，消費者在購買抵押房屋時，要了解贖契的流程及相關(guān)注意事項，中介機構(gòu)在提供服務(wù)時，應(yīng)告知買賣雙方抵押情況及詳細(xì)說明贖契的相關(guān)注意事項。 文/圖:廣州日報記者李鳳荷

　　投訴一：

　　中介串通買家吃差價

　　2015年7月，徐先生因子女都已定居國外，故想將位于天河區(qū)的物業(yè)出售后定居國外，于是委托某中介公司的經(jīng)紀(jì)人何小姐出售該物業(yè)。同年10月，經(jīng)紀(jì)人何小姐介紹馬先生到徐先生物業(yè)看房，馬先生對該物業(yè)很滿意，徐先生與馬先生簽訂房屋買賣合同，成交價格為90萬元。由于徐先生忙于辦理出國手續(xù)，故委托經(jīng)紀(jì)人何小姐辦理交易過戶手續(xù)。

　　2015年12月，在辦理交易過戶期間，一位之前看過該房屋的陳先生，得知該物業(yè)已出售情況后，遂與經(jīng)紀(jì)人何小姐聯(lián)系，希望以110萬元的價格購買徐先生的物業(yè)，經(jīng)紀(jì)人何小姐見利在前，但房子已進入交易過戶階段，便與買家馬先生說明情況及協(xié)商，以補償馬先生10萬元為條件解除合同，并以代理人身份與陳先生另行簽訂房屋買賣合同。不久，徐先生發(fā)現(xiàn)此事后，向人民法院提出訴訟追償自身的利益。

　　案例分析：

　　業(yè)主勿輕易簽全權(quán)委托書

　　徐先生與馬先生簽訂《房屋買賣合同》后，中介公司經(jīng)紀(jì)人何小姐利用為徐先生代辦交易過戶手續(xù)的條件便利，向徐先生隱瞞事實，伙同馬先生，以徐先生代理人的身份將房屋轉(zhuǎn)賣給陳先生，侵占應(yīng)屬徐先生所有的售房價款，損害了徐先生的合法權(quán)益。在此過程中，中介公司未盡管理責(zé)任，對經(jīng)紀(jì)人隱瞞業(yè)主轉(zhuǎn)賣房屋并從中賺取差價的行為未予以制止、糾正。經(jīng)紀(jì)人何小姐及中介公司行為違反《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》第二十四條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　法律咨詢服務(wù)中心周冬云律師提醒消費者：房屋買賣當(dāng)事人如需委托他人代辦相關(guān)手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)明確具體的辦理事項及時間，切忌含糊籠統(tǒng)。正如本案例中，徐先生委托經(jīng)紀(jì)人何小姐的目的是代為辦理交易過戶手續(xù)，并不是出售房屋，但徐先生委托經(jīng)紀(jì)人何小姐的委托書中未限定委托的事項僅為“代辦交易過戶手續(xù)”，未明確受讓房屋的對象及委托時限，以致經(jīng)紀(jì)人何小姐可以順利轉(zhuǎn)賣房屋，導(dǎo)致?lián)p失和糾紛的產(chǎn)生。

　　據(jù)記者了解，個別中介或買家為方便辦事，看中業(yè)主怕麻煩或者事務(wù)繁忙而提出以全權(quán)委托書來代辦過戶，聲稱“全權(quán)委托書方便一點”，不過全權(quán)委托書“功能強大”，包辦過戶交易一切手續(xù)，有如業(yè)主化身，極有可能被中介或買家作為吃差價或者炒樓的工具。故此，業(yè)主在簽訂委托書時，應(yīng)在委托時間、委托范圍等地方做出清晰約定，切勿因一紙委托書而被蒙在鼓里。

　　投訴二： 買家辦按揭兩月未果

　　找借口解除合同

　　李某在廣州打工6年，如今他想要在廣州買一套房子用作結(jié)婚。2016年3月20日，李某委托了某中介公司經(jīng)紀(jì)人陳某為其尋找適合的房子，2016年4月5日，經(jīng)紀(jì)人陳某為其介紹了一套位于天河的物業(yè)，李某對該物業(yè)很滿意，2016年4月11日，李某與該物業(yè)的業(yè)主方某簽訂了《房屋買賣合同》。

　　合同約定由買方李某以按揭貸款的方式購買該物業(yè)，4月22日，李某委托某按揭公司申請辦理公積金組合貸款。但直至6月30日仍未能獲批，此時的房價已有明顯增長，業(yè)主方某了解到樓市現(xiàn)狀而買家李某又遲遲未能成功辦理貸款，便給了李某兩種解決方案，一是要求李某補償因樓市波動而導(dǎo)致房屋價格上漲的20萬元；二是因李某未能按合同約定時間辦理按揭貸款手續(xù)，要求解除合同并按房價10%追究李某違約責(zé)任。

　　李某經(jīng)衡量后，如按第一種解決方案在原來成交價格上增加20萬，首付款將超出其預(yù)期，無法支付，但也不愿因未能按合同約定履行被追究違約責(zé)任。于是，李某來到房地產(chǎn)中介協(xié)會以中介公司經(jīng)紀(jì)人陳某在促成合同前，未告知該房屋存在抵押情況以及買賣合同上未明確房屋存在抵押為由進行投訴，認(rèn)為房屋存在抵押情況對其交易過戶產(chǎn)生影響。要求協(xié)會對中介公司上述行為進行處理，達(dá)到解除房屋買賣合同目的。

　　經(jīng)協(xié)會調(diào)查發(fā)現(xiàn)，李某在簽訂合同前已查看業(yè)主方某的房產(chǎn)證原件，房產(chǎn)證上明確記載房屋的抵押信息。后調(diào)解時因買賣雙方意見分歧較大，故協(xié)會建議雙方通過司法途徑解決民事爭議。

　　案例分析：贖契及公積金貸款需時長

　　最好要預(yù)足時間

　　周冬云律師表示，中介公司向買家出示業(yè)主記載有抵押登記內(nèi)容的房產(chǎn)證原件，已履行法律規(guī)定的告知義務(wù)，李某的投訴不能成立。抵押的房屋在辦理交易過戶手續(xù)，需先把抵押的房屋贖回，因此抵押房屋交易環(huán)節(jié)多周期長，相關(guān)的交易風(fēng)險也隨之產(chǎn)生。中介公司在促成此類房屋交易時，應(yīng)當(dāng)特別注意如實依規(guī)履行告知義務(wù)，避免自身執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

　　周冬云提醒，消費者在購買有抵押的房屋時，首先應(yīng)查明在不動產(chǎn)登記檔案中的抵押登記情況包括順位抵押情況，同時應(yīng)主動了解現(xiàn)行的貸款政策。據(jù)向按揭公司了解，近期辦理商業(yè)貸款的，至少要預(yù)留一個月以上足夠的辦理時間；若是辦理公積金及公積金組合貸款的，需預(yù)留三個月以上足夠的辦理時間，或是約定“簽訂合同后多少天內(nèi)辦理按揭手續(xù)”、“貸款申請成功后多少天辦理過戶手續(xù)”等，切勿聽信一些加急辦理的承諾。另外，建議買賣雙方將約定內(nèi)容寫入合同條款，以便保障買賣雙方的合法權(quán)益。

　　據(jù)記者分析，若涉及業(yè)主贖契以及買家做公積金組合貸款，前后都花不少時間，無論是業(yè)主還是買家都應(yīng)該盡可能在合同上對辦理時間做出約定，如“業(yè)主最遲需在合同簽署一個月內(nèi)贖契完畢”、“買家最遲需在合同簽署兩個月內(nèi)獲得同貸書”，避免用模糊的字眼來表述。如果雙方對贖契或辦理貸款的時間做出具體約定，那么即使期間發(fā)生樓價波動，雙方也應(yīng)遵守契約精神，履行合同。

　　如果買賣雙方是“賣一買一”的情況，有可能因一單交易而發(fā)生連鎖效應(yīng)，影響其他交易，故此， “賣一買一”的交易方，最好是持證在手的房屋交易，選擇買家最好是一次性付款或者首付成數(shù)較高。