限購(gòu)城市越來(lái)越多，購(gòu)房者如果購(gòu)買(mǎi)商住兩用房就能避開(kāi)限購(gòu)的制約。雖然購(gòu)買(mǎi)商住兩用房不受限購(gòu)政策的限制，但商住兩用房的稅費(fèi)和普通住宅相比，要多繳納印花和土地增值稅。究竟買(mǎi)賣商住來(lái)那個(gè)用房要交哪些稅費(fèi)？
通常，二手房稅費(fèi)的計(jì)稅依據(jù)有兩個(gè)：一個(gè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定價(jià)，實(shí)行一房一價(jià)，數(shù)額需要在繳稅時(shí)才能確認(rèn)；第二是網(wǎng)簽價(jià)，即買(mǎi)賣雙方在網(wǎng)簽時(shí)定的價(jià)錢(qián)。二手房繳稅時(shí)，核定價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)，哪個(gè)高取哪個(gè)為稅基。
一、增值稅及其附加稅
增值稅及其附加稅=（網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)-原值）/1.05×5.6%（網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)高取哪個(gè)）。
二、印花稅
1、網(wǎng)簽價(jià)＞核定價(jià)：
印花稅=（網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅）×0.5‰（買(mǎi)賣雙方均須繳納）。
2、核定價(jià)＞網(wǎng)簽價(jià)：
印花稅=（核定價(jià)格/1.05）×0.5‰（買(mǎi)賣雙方均須繳納）。
三、個(gè)人所得稅
1、網(wǎng)簽價(jià)＞核定價(jià)
個(gè)人所得稅=（網(wǎng)簽價(jià)-原值-原契稅-本次增值稅及附加-網(wǎng)簽價(jià)×10%-貸款利息-本次印花稅-本次土地增值稅）×20%。
2、核定價(jià)＞網(wǎng)簽價(jià)
個(gè)人所得稅=（核定價(jià)格/1.05-原值-原契稅-本次增值稅及附加-核定價(jià)×10%-貸款利息-本次印花稅-本次土地增值稅）×20%。
PS：如果查不到房屋原值，直接按全額（網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)高取哪個(gè)）的1%計(jì)算個(gè)人所得稅。
四、契稅
1、網(wǎng)簽價(jià)＞核定價(jià)：
契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅）×3%。
2、核定價(jià)＞網(wǎng)簽價(jià)：
契稅=（核定價(jià)格/1.05）×3%。
五、土地增值稅（不同地區(qū)規(guī)定不同，此處以北京為例）
土地增值稅=增值額×稅率（稅率：30%-60%，由增值額/扣除項(xiàng)目金決定）；
增值額=網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)-扣除項(xiàng)目金 （網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)大取哪個(gè)）；
扣除項(xiàng)目金=原值+原契稅+本次增值稅及附加+遞增額+網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)×10% （網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)大取哪個(gè)）；
遞增額=原值×5%×年數(shù)（3年零8個(gè)月按4年算）。
以上就是商住兩用房交易需要繳納的稅種及繳納比例。如果您想在限購(gòu)城市買(mǎi)套不限購(gòu)的商住兩用房，除了要計(jì)算首付外，還應(yīng)該將購(gòu)買(mǎi)商住兩用房所需要繳納的稅費(fèi)成本準(zhǔn)備出來(lái)。
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