房子質(zhì)量問題是購房者尤其關(guān)心的問題，即使在買房時很慎重，但也難以避免買到一些質(zhì)量不合格的房子，于是就有可能退房，但是退房并不是那么簡單的，因為開發(fā)商總會在各方面為難。在具備退房條件的情況下，你得有一份關(guān)于退房流程的秘籍：
一、退房 3 步曲
第1步：向開發(fā)商發(fā)出解除合同通知書。開發(fā)商同意的，雙方協(xié)商處理交還房屋、退款、賠償損失等事宜。開發(fā)商不同意的，依法向所管轄的人民法院起訴，要求解除合同，并由開發(fā)商賠償相關(guān)損失，由法院判決。
第2步：在購房合同解除后，可向貸款銀行請求解除商品房擔(dān)保貸款合同。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，這種請求法院應(yīng)給予支持。
第3步：將開發(fā)商歸還的購房款優(yōu)先歸還享有*押權(quán)的銀行。開發(fā)商在歸還購房款時可以將代為償還的銀行款項予以扣除。
二、退房注意事項
1、保險退保手續(xù)不要忘
在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，根據(jù)《保險法》相關(guān)規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費(fèi)，剩余部分退還投保人。
2、違約金就高不就低
根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，違約金不足以彌補(bǔ)實際損失全部的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償。
根據(jù)《合同法》第116條，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款，不可同時適用。若是購房人的原因?qū)е峦朔浚_發(fā)商有權(quán)不退還定金；但若是開發(fā)商的責(zé)任，購房者可獲得雙倍賠償。
3、辦房產(chǎn)證前退房更省事
業(yè)主最好是在房產(chǎn)證辦完之前辦理退房手續(xù)，如果拿到房產(chǎn)證后裝修房屋時或在其他情況下發(fā)生問題需要退房，通常需要一個較長時間的鑒定過程，然后走訴訟之路，拿到勝訴證明后辦理退房手續(xù)，過程較復(fù)雜。
三、違約金及相關(guān)稅費(fèi)返還
根據(jù)《合同法》相關(guān)內(nèi)容規(guī)定：
1、支付定金一方違約的，定金不予返還；收取定金一方違約的，雙倍返還定金；
2、雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔(dān);違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以要求違約方按對方所受損失進(jìn)行賠償；
3、違約金過高的也可以請求減少賠償金額，購房者可選擇適用相關(guān)賠償金額較多的一種法律手段來維護(hù)自己的權(quán)益。
違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先。因此，合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定；若沒有約定，按照法律規(guī)定處理。
此外，若是出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和合同里約定開發(fā)商可以免責(zé)原因，且開發(fā)商及時履行告知義務(wù)的，開發(fā)商是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。
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