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聰明人買房:盡量少首付長貸款

2016-12-23 來源:
 
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最近各地都提高了二套房首付比例,購房人要準(zhǔn)備的錢更多了。對于買房子的首付,到底付多少合適?如果從動態(tài)的財富觀念來說,尤其是首套房,應(yīng)該是盡可能多的貸款,首付越少越好。


大多數(shù)中國人有個習(xí)慣,不喜歡負(fù)債。以買房子為例,動手一算,貸款那么久,要幾十甚至上百萬利息,就覺得不劃算。于是,很多人寧可向親戚借,寧可省吃儉用,也要擠出最高的首付,或者是把貸款期壓縮。這樣做,就是為了少付利息,無債一身輕。


這種表面上省錢的做法,卻讓很多人陷入發(fā)展危機(jī)。長債短償,勢必造成一段時間生活質(zhì)量下滑,發(fā)展機(jī)會變窄。買首套房的人大多都是30歲上下,是職業(yè)發(fā)展最關(guān)鍵的時期,面對沉重的短期償債壓力,很多人錯失職業(yè)發(fā)展機(jī)會。即便從算賬的角度來看,這種思路完全是靜態(tài)的眼光看待財富數(shù)字,屬于老黃歷。


貸款時間越久,利息壓力越大,為什么還推薦拉長貸款周期?


首套房,為什么要盡可能少付首付,盡可能拉長貸款周期?


因?yàn)槭滋追抠J基本上是中國金融市場上能找到的利率最低的貸款品種,目前五年以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%。根據(jù)央行的政策,首套房在基準(zhǔn)利率上打8.5折,就是4.17%,公積金的利率更低,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的7折,首套只有3.25%。


而根據(jù)國家政策,二套房貸款利率則是向上浮動,從原來的8.5折變成1.1倍。所以首套房優(yōu)惠貸款的利率屬于福利,如果不享受,就是典型的把送來的錢推出門去。


有些人又會說,雖然貸款有優(yōu)惠,但是貸款這么多,時間這么久,利息壓力大。這個問題算筆簡單的賬就行了。同樣是100萬,如果你拿去多付首付,無非也就是省了4.17%的利率。換句話說,這100萬收益率只要跑過4.17%就是劃算的,中間的差額部分就是盈利。


我們以風(fēng)險系數(shù)比較小的公募債券基金來比較。根據(jù)統(tǒng)計(jì),截至今年9月底,有77位基金經(jīng)理持續(xù)管理一只債券基金超過三年,這些長跑選手業(yè)績怎樣呢?有兩只債券型基金過去三年累計(jì)收益率超過100%,這77個人平均收益大多都在20%至40%之間。這樣來看,選擇一兩個老牌基金經(jīng)理,掙錢是大概率的。


除了買低風(fēng)險的債券基金,如果你的資金有非常充裕的投資時間,可以采取定投策略。未來30年內(nèi),無懼牛熊轉(zhuǎn)換,獲得年化8%的投資回報并非難事。妥妥地戰(zhàn)勝銀行貸款利率。


除了這些比較明確的數(shù)據(jù)外,為什么現(xiàn)階段大家更要有比較積極的理財策略,而不是中國人傳統(tǒng)的無負(fù)債老觀念?


答案是我們正面臨著史無前例的貨幣大放水?,F(xiàn)在中國市場上存在的貨幣總量(M2)比30年前市場上存在的貨幣總量增加超過100倍!可預(yù)計(jì)的未來很長一段時間,這個趨勢恐怕不會扭轉(zhuǎn)。貨幣總量一多,實(shí)際上就是手里的錢無時無刻不在被無形的“通脹稅”瘦身。


莎士比亞在《哈姆雷特》中有一句經(jīng)典對白:“不要向別人借錢,也不要借給別人錢,向別人借錢會喪失尊嚴(yán),借給別人錢會人財兩空?!边@種思路害了很多人。在一個貨幣超發(fā)的大格局下,簡單地把錢存下、剩下,并不是一個最優(yōu)的選擇。


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