不只新與舊新房二手房選房步驟大不同

2016-12-28 來源：

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提到新房二手房,購房者們的第一印象往往是新與舊的差異,這簡直是“圖樣圖森破”。光從選房步驟來說,二者就存在著巨大差異。

一、新房看“五證二書”vs二手房查驗產(chǎn)權(quán)歸屬

五證兩書是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證,購房者在買新房簽訂購房合同之前,需要仔細查看,只有證書齊全,才能更好地維護自己的權(quán)益。

“五證”是指:《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！皟蓵笔侵感陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。

購買二手房驗明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵,產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛是購買二手房風(fēng)險的根源。

具體而言,需要查看這些內(nèi)容:

1、產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人;

2、產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

3、看該房屋是否有房屋共有權(quán)人;

4、核實房屋是否允許買賣(這三種房屋不能買賣:已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋;被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋;屬違法或違章建筑的房屋)。

二、新房簽購房合同vs二手房涉及居間合同

購房者購買新房往往只需要與開發(fā)商簽訂購房合同及相關(guān)補充協(xié)議等,只涉及到購房者和開發(fā)商兩個合同主體。簽購房合同應(yīng)著重審查以下條款:房屋所占土地的使用權(quán)、標(biāo)的及質(zhì)量條款、價款及支付條款、違約條款、房產(chǎn)證的辦理問題。

二手房的合同有兩種,自行交易直接簽訂買賣合同即可,但如果通過中介則需簽訂三方居間合同。

簽署居間合同除了要審查房屋的產(chǎn)權(quán)和基本信息之外,還有三點注意事項:一要審查房產(chǎn)經(jīng)紀公司的資格,看其是否辦理了工商登記手續(xù);二要審查經(jīng)紀公司的委托授權(quán)書,以確認對方是賣主的合法代理人;三要審查合同是否規(guī)范、內(nèi)容是否寫清。

三、新房貸款參考市場價vs二手房貸款參考評估價

雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率一樣,但二者的參考市場價卻不同。購房者購買新房時如果采用商業(yè)貸款,額度最高一般可達到所購住房市場價值的70%(不同地區(qū)、不同時間、不同銀行的實際操作政策隨時在變化)。而在申請二手個人住房貸款時,一般需要在銀行指定的房地產(chǎn)評估公司進行房產(chǎn)價值評估,來確定貸款金額。通常,二手房評估價大多為市場價值的80%-90%。

四、新房稅費少vs二手房稅費多

購房者購買新房最主要繳納的稅費包括:契稅、房屋維修基金(各地不同)、權(quán)屬登記費(一般住宅80元、非住宅550元)、交易手續(xù)費(各地不同,一般為2~4元/平米)等。其中契稅所占比重較大。

購房者購買二手房涉及到的稅費較多:契稅(和新房標(biāo)準(zhǔn)相同)、個人所得稅(差額的20%,符合滿五唯一的住房免征)、增值稅及附加稅(增值稅=【含稅銷售額÷(1+稅率)】x稅率;附加稅=增值稅x稅率)、交易服務(wù)費(各地不同,一般為2~4元/平米)、印花稅(免征)、權(quán)屬登記費(一般住宅80元、非住宅550元)等。其中個人所得稅和增值稅原則上屬于賣方繳納的范疇,但是實際操作過程中往往由買方支付。

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