丁祖昱：樓市整體不會雪崩式下滑

2016-12-30 來源：

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2016年行至年末，盡管調控收緊，但全年房地產市場仍走出一波整體向好的行情，對開發(fā)企業(yè)而言，銷售情況也普遍比較樂觀。

截至11月，多數房企已經完成年度目標，部分企業(yè)甚至大幅超額完成任務。與此同時，千億企業(yè)提升至10家，除了已經實現(xiàn)3000億元銷售金額的恒大和萬科，碧桂園也在12月11日宣布突破3000億元。

而在市場表現(xiàn)方面，商品房銷售金額和面積也雙雙創(chuàng)歷史新高。數據顯示，2016年前11月商品房銷售面積達13.58億平方米，這比2013年行業(yè)成交規(guī)模頂峰（130551萬平方米）高出5278萬平方米。豪宅市場在這一年也迎來井噴，這主要集中在一線及熱門二線城市，上海、北京和深圳成為豪宅聚集地。而在商品住宅成交市場，二線城市已是市場主力，從2016年1-11月商品住宅成交總量TOP10的城市來看，全部由二線城市占領，且較近兩年同期全部大幅上漲。上海、北京則占據了銷售金額榜前兩名。

但值得注意的是，在頻繁刷新的記錄下是不可忽視的現(xiàn)象。一方面是，房價短期內漲幅較大，地價漲幅高于房價漲幅，面粉貴過面包，高面粉價繼而推高面包價格。另一方面，一線城市投資性需求溢出明顯，購房害怕“踏空”心態(tài)突出且焦慮，居住地與房產所在地分離現(xiàn)象突出。

為此，中央緊急收緊調控，部分城市成交已經有所回落。因此，對于2017年，房地產市場或無法達到2016年水平，商品房銷售面積、金額同比下降10%也將成為大概率事件。

首先，就整體走勢而言，監(jiān)管力度加大、供給規(guī)模受限，成交規(guī)模將大大弱于今年。在三季度末，不少企業(yè)已經開始面臨無貨可賣的情況，再加之土拍限售令、銷售監(jiān)管力度加大等因素的影響，2017年重點城市推貨節(jié)奏將面臨挑戰(zhàn)，預計成交量會弱于2016年。相同情況也曾出現(xiàn)于2013年后，房地產市場在經歷商品房銷售金額和面積雙雙創(chuàng)新高后，進入市場調整期。

其次，就政策而言，整體調控短期不會轉向，資金將定向收緊，仍可能繼續(xù)加碼?；诋斍胺康禺a開發(fā)投資開始回升、實體經濟平穩(wěn)增長，為房地產行業(yè)調控提供有利環(huán)境，部分城市投資需求帶動房價上升、居民購房杠桿過高，風險聚集，整體調控政策短期內不會轉向。房地產資金面實行定向調控，全面收緊企業(yè)開發(fā)貸，嚴查居民“非標”房貸，給樓市、地市降溫。如果調控效果不明顯，不排除已出政策城市繼續(xù)加碼、未出政策城市跟進出臺的可能。

再次，就房價而言，上漲將戛然而止，整體不會雪崩式下滑。熱點城市房價“瘋漲”將戛然而止，部分“瘋炒”起來的房價可能出現(xiàn)回調，但不會出現(xiàn)全面性“雪崩式”下滑。一方面熱點城市的供求矛盾依舊難以扭轉，另一方面成本端的高位地價也是有力支撐。但在中央“去庫存”大方針不變的背景下，大部分三四線城市政策面仍會維持寬松，而部分長三角、珠三角的三四線城市還將迎來需求外溢機會。

此外，在土地市場，調控“地王”必須取得預期效果，不排除政策會繼續(xù)加碼。近期大多數表態(tài)四季度增加土地供應的城市，供地目標依然不高，優(yōu)質宅地供應量仍然不足。不過10月份以來調控城市土拍熱度依舊有增無減，接下來地方政府仍有動力、更有必要進一步收緊土地側的調控，不僅是資金來源監(jiān)管將進一步加嚴，類似南京、合肥的“土拍限價”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時即約定上市時間和價格”等行政干預政策也可能會在更多城市出現(xiàn)。

但對于不同城市來說，一線城市雖然房價暫時受到人為抑制，但短期內新增供應仍將維持低位，再加之資產配置需求的影響，仍是投資首選區(qū)域。與一線城市不同，熱點城市此次成交暴增更多依賴投資性需求支持，未來部分城市房價可能回調。而對烏蘭察布、榆林、遵義、鹽城等20個土地消化周期畸高且人口外溢嚴重的三四線城市而言，去庫存將成為長期戰(zhàn)略。

如此看來，面對新一年的銷售目標，沖刺還是堅守，成為各大房企面臨的最困難的選擇。

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