2017樓市 你的空間在哪兒？

歲末年關(guān)，作為買(mǎi)房大軍中的一員，你是否還對(duì)猶如翻滾過(guò)山車(chē)般的2016年心有余悸？從年初高價(jià)地、搶房潮、買(mǎi)不起，到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額首次突破的10萬(wàn)億之中，有多少是房?jī)r(jià)暴漲后無(wú)奈的人們多支付的血汗錢(qián)。無(wú)底線般的漲價(jià)已經(jīng)完全違背了市場(chǎng)正常的規(guī)律，一線城市發(fā)生大量這樣的案例：換房需求的人們剛剛賣(mài)掉舊房錢(qián)還沒(méi)拿到手，所看中的新房卻已經(jīng)漲了20%以上……

“出來(lái)混遲早要還的”，9·30調(diào)控橫空出世，各種嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)秩序的舉措隨之而來(lái)，打擊虛假?gòu)V告、嚴(yán)查首付貸、高檔住房預(yù)售價(jià)格嚴(yán)格控制……市場(chǎng)瞬間降入冰點(diǎn)，成交量一落千丈，房?jī)r(jià)終于在年底看到了久違的降幅。尤其是12月14日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，更加讓人們相信國(guó)家對(duì)于打擊房地產(chǎn)投機(jī)的決心。可以說(shuō)，政府部門(mén)一切控制房?jī)r(jià)的大招都已經(jīng)放出，據(jù)稱(chēng)還將陸續(xù)有新的嚴(yán)格措施出爐，就等著2017年市場(chǎng)的檢驗(yàn)。那么，2017年會(huì)有怎樣的愿景？房?jī)r(jià)會(huì)便宜點(diǎn)兒?jiǎn)?？市?chǎng)會(huì)發(fā)生怎樣的變化？以下是北青報(bào)記者從房地產(chǎn)產(chǎn)品變化以及人群分類(lèi)變化兩個(gè)角度做出的2017年預(yù)測(cè)。

房?jī)r(jià)：2017年房?jī)r(jià)下跌？省省吧,但有抄底機(jī)會(huì)

每遇調(diào)控，勢(shì)必引發(fā)一輪房?jī)r(jià)是否下跌的討論，從而引起新一輪的觀望，但從歷次結(jié)果來(lái)看，最終仍將迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈。

無(wú)論是專(zhuān)業(yè)的分析調(diào)查機(jī)構(gòu)，還是業(yè)界各大專(zhuān)家以及房地產(chǎn)從業(yè)人員，始終不會(huì)懷疑，由于受到2016年年底的調(diào)控措施影響，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額在2017年上半年將會(huì)出現(xiàn)同比下滑的態(tài)勢(shì)。但進(jìn)入下半年，最晚至10月份之前，調(diào)控措施對(duì)一、二線城市負(fù)面影響的逐漸消退，全國(guó)層面的下行趨勢(shì)將逐漸減弱，直至恢復(fù)正增長(zhǎng)。而他們對(duì)市場(chǎng)抱有信心的原因有三個(gè)：

首先，開(kāi)發(fā)商不差錢(qián)。2016年預(yù)計(jì)有5.5萬(wàn)億元的外部資金流入地產(chǎn)市場(chǎng)。在這5.5萬(wàn)億元的外部資金中，來(lái)自銀行理財(cái)產(chǎn)品的資金在今年大幅增長(zhǎng)，全年預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)4萬(wàn)億（占比超70%），成為開(kāi)發(fā)商外部資金的重要來(lái)源，為開(kāi)發(fā)商拿地等提供充裕的資金。

此外，知名機(jī)構(gòu)中金公司證券研究預(yù)計(jì)2016年土地出讓金總額約為4萬(wàn)億元，開(kāi)發(fā)商在手資金綽綽有余。

其次，高價(jià)地陸續(xù)入市，高成本勢(shì)必造就高房?jī)r(jià)，不可能降價(jià)賣(mài)房。2016年昂貴的土地成本和顯著的溢價(jià)將激發(fā)開(kāi)發(fā)商的提價(jià)意愿。

據(jù)了解，2017年，僅北京預(yù)計(jì)進(jìn)入10+萬(wàn)的項(xiàng)目將不下50個(gè)，而三環(huán)左右的項(xiàng)目進(jìn)入15萬(wàn)時(shí)代也只是時(shí)間問(wèn)題。據(jù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)《億墅家》調(diào)查結(jié)果顯示，截至2016年12月25日，北京市1000萬(wàn)元以上新建商品房成交占比達(dá)到43.83%，相信2017年占比仍將上升，這就意味著北京千萬(wàn)級(jí)以上的項(xiàng)目將成為主流產(chǎn)品。

第三，一線城市與核心二線城市短期內(nèi)供應(yīng)缺口難以得到根本解決。雖然一、二線城市供不應(yīng)求的情況在一定程度上得到改善，但難以徹底解決，因此房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。

據(jù)北京市規(guī)劃委公布的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年內(nèi)，北京市將會(huì)完成13宗地塊的出讓交易，共計(jì)出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約186.27萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)獲得相關(guān)土地出讓金455.655億元。無(wú)論是規(guī)劃建筑面積，還是建筑用地面積，均是北京含住宅用地供應(yīng)，近五年來(lái)的最低值。

但買(mǎi)房人還是不要太過(guò)絕望，可以預(yù)見(jiàn)的是，在明年四季度前的某一時(shí)段，資金壓力帶來(lái)的某些樓盤(pán)推出特價(jià)房是可以期待的，但那時(shí)千萬(wàn)不要認(rèn)為是房地產(chǎn)的拐點(diǎn)已到，而是基于開(kāi)發(fā)商為了償還銀行利息或者到了某一個(gè)支付周期，必須需要一部分現(xiàn)金流，放出一部分房源而已。比如，一個(gè)10萬(wàn)+的某項(xiàng)目拿出一棟樓，價(jià)格85000元/平方米，這可能就是該項(xiàng)目所謂的底價(jià)，也可能是您最后一個(gè)抄底的機(jī)會(huì)。

三類(lèi)主流產(chǎn)品 將形成三級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)

2017年，如果不出意料，買(mǎi)房人群將迅速分化成三類(lèi)。豪宅人群、保障房人群、二手房人群。由于相互之間過(guò)渡產(chǎn)品嚴(yán)重?cái)鄬?，三種人群之間形成難以逾越的鴻溝。

首先看豪宅人群。他們是10萬(wàn)+的主力購(gòu)買(mǎi)人群，中間刨除所謂各大上市公司、BAT高管等金字塔尖人群，絕大多數(shù)都是賣(mài)了改善房，“夠著”成為豪宅的主人。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，2016年，預(yù)計(jì)全年10萬(wàn)+達(dá)到了580套，而之前歷史總和只有250套，也就是說(shuō)，2016年一年超過(guò)了之前的歷史總和。雖然2016年10萬(wàn)+豪宅簽約爆發(fā)，但實(shí)際上，數(shù)字對(duì)比潛在供應(yīng)量依然懸殊，從待售預(yù)期看，2017年將出現(xiàn)3000套以上的10萬(wàn)+預(yù)期。

由于市場(chǎng)上300萬(wàn)至800萬(wàn)之間的改善型項(xiàng)目嚴(yán)重?cái)鄬?，因此，城市中的中產(chǎn)者在居住升級(jí)中面臨著兩個(gè)選擇：一、砸鍋賣(mài)鐵，步入豪宅消費(fèi)群體。二、賣(mài)舊買(mǎi)舊，在二手房市場(chǎng)中千挑萬(wàn)選。

再來(lái)看二手房人群?！秲|墅家》最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2016年，北京市新房成交量大概在47000多套，二手房成交量將近27萬(wàn)套。

二手房市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)充滿(mǎn)機(jī)遇的市場(chǎng)，房源的議價(jià)空間大，買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成雙贏的案例比比皆是?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，2017年，雖然有調(diào)控的原因，致使大量的二手房主不愿低價(jià)賣(mài)房，因此出房率會(huì)很低，但仍然具備超過(guò)新房一倍的成交量潛力。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉認(rèn)為，北京已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，交易量增長(zhǎng)符合城市發(fā)展的生命周期。整體看，存量房的池子越來(lái)越大，可供交易的房源越來(lái)越多。

第三種人群無(wú)疑就是剛需人群。毋庸置疑，初次置業(yè)的年輕人是自住房等保障性住房的絕對(duì)主力軍，無(wú)論是買(mǎi)房設(shè)定的門(mén)檻還是自身具備的買(mǎi)房實(shí)力。

自2013年北京市首次推出“自住型商品房以來(lái)，自住房在解決市場(chǎng)的剛性需求以及平抑整體均價(jià)中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。據(jù)了解，2016年北京自住房成交量突破萬(wàn)套，未來(lái)還將進(jìn)一步加大供應(yīng)。

在9·30新政中，北京明確提出“加快自住型商品住房用地供應(yīng)，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易?！苯刂沟?016年12月13日，北京自住房成交量共計(jì)10284套，同比去年27783套的成交量，下滑了近63%；總成交總面積為90.27萬(wàn)平方米，與去年相比下滑了63%；成交均價(jià)方面基本與去年持平，為18360元/平方米。

有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)：2017年預(yù)計(jì)將有2萬(wàn)套的新建自住房陸續(xù)入市，約為今年的2倍，進(jìn)一步緩解剛需家庭的住房壓力。

據(jù)有關(guān)專(zhuān)家指出，我們應(yīng)該理性地看到，自住房供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更別說(shuō)追求品質(zhì)了。作為金字塔底座的剛需人群，可供選擇的余地太小，這對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展是非常不利的。

該專(zhuān)家說(shuō)，明年市場(chǎng)將非常平靜，三種人群心態(tài)歸結(jié)為：巋然不動(dòng)的高房?jī)r(jià)會(huì)讓高收入者心止如水，讓改善者在選擇恐懼中糾結(jié)，剛需者無(wú)房可買(mǎi)哀莫大于心死。市場(chǎng)活力大大下降，從而導(dǎo)致資金外流、人才流失的多種副作用。