在韜光養(yǎng)晦四年后，SOHO中國力圖以鐵骨錚錚的形象來面對變幻不定的行情—這一切，要從繼續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)和調(diào)整債務結構開始。

SOHO中國首席執(zhí)行官張欣慣?？焖俚脑捳Z和堅定的語氣，早為轉型勾勒了輪廓，注入了特有的基因。外界更信服的是，潘石屹和張欣二人歷年來對充沛現(xiàn)金流的堅持。

事實證明，初期的困難并未阻止SOHO中國轉型的渴望。在8月17日的中期業(yè)績發(fā)布會上，張欣也反復強調(diào)了對于轉型的堅持。

面對種種質疑，這位華爾街的精英相信，公司當下正在走出低谷。她更是堅定地認為，過去商業(yè)模式的轉型已經(jīng)改變了公司的價值衡量標準，從房子制造者轉變成業(yè)主后，未來衡量SOHO中國的標志應該是資產(chǎn)規(guī)模的不斷增長，而并非銷售額。

至于如何實現(xiàn)，是一件靈活的事情。在回應時代周報記者的提問時，她表示，SOHO中國將根據(jù)市場形勢不斷進行自我調(diào)整，“唯一檢驗的標準就是能不能賺錢，最關鍵的一點就是現(xiàn)在是買東西的時候還是賣東西的時候?！彼f道。

反彈的開始

那么，SOHO中國賺錢了嗎？

顯然，它并不預備坐等自己陷入任人評說的境地。對于這家執(zhí)行力較強的公司而言，一旦資源聚焦投入某項業(yè)務，改變也會比預想快得多。

看上去還不錯的年中業(yè)績報告可視為注解。值得注意的是，這是自2012年宣布轉型以后業(yè)績持續(xù)三年暴跌后的首次反彈。

截至今年6月底，2016年上半年的營業(yè)額已達到7.27億元，比去年全年的9.95億元低不到3億元。半年的凈利潤，已經(jīng)超越了去年全年的數(shù)值。出租率上有著不錯的數(shù)字呈現(xiàn)，自持物業(yè)的平均出租率達85%。

毫無疑問，一旦繼續(xù)保持這樣的勢頭，在年底實現(xiàn)財務數(shù)據(jù)的徹底反彈將是大概率事件。

更令人鼓舞的是外債，目前已經(jīng)降低到6%，162億元的債務總額是自2013年以來半年財報中數(shù)值最低。此前，在SOHO中國的負債結構中，境外銀團貸款比例一直較高，在波動的匯率面前，面臨著匯兌損失風險。為此，SOHO中國曾專門成立小組負責債務結構的調(diào)整。

不過，管理層更希望改變的是外界對于SOHO中國的固化認知。“投資者再用以前的標準，用銷售規(guī)模來看我們，可能會有所偏差?！睆埿勒f。

170萬平方米的投資物業(yè)和出租面積，是接下來翻身的“本錢”。

張欣對此更是充滿希望，“現(xiàn)在前一段時間不銷售的房子一一被建好，一一被出租，我們的報表里就顯現(xiàn)出來租金的上漲，而且租金會不斷上漲，因為完工的面積不斷增加，不斷加入可出租的面積里來，所以到年底的時候，數(shù)字一定比現(xiàn)在更好”。

出售資產(chǎn)

買和賣上，SOHO中國當下選擇了后者。

半個多月前，上海SOHO世紀廣場項目已經(jīng)易主?，F(xiàn)在，上海虹口、凌空SOHO和天山廣場三大項目也將被擺上貨架，考慮等待被出售中。潘石屹在8月17日宣告了這個消息。

對于SOHO世紀廣場的價格，潘石屹十分滿意，“我對銷售價格很滿意，銷售后公司股價也有上漲”。至于新出售三大項目的原因，潘石屹也有著一套邏輯，“市場高峰期時出貨，市場低谷期時進貨，這是做生意永遠不變的”。

SOHO中國管理層在業(yè)績會上作了強調(diào)，出售的為非核心資產(chǎn)，核心資產(chǎn)不會出售。

不過，這并不能改變外界對SOHO中國上海戰(zhàn)略收縮的質疑。不難發(fā)現(xiàn)，從數(shù)量上看，一旦上海三個項目完成出售，北京和上海的權重將發(fā)生變化?；谀壳暗那闆r，屆時SOHO中國在上海的項目將僅剩下SOHO復興廣場、外灘SOHO和古北項目三大項目。北京方面，則維持前門大街項目、望京SOHO塔三、光華路SOHO II和麗澤SOHO四大項目。

事實上，自宣布從“銷售”轉型至“自持”以來，SOHO中國一直在調(diào)整資產(chǎn)結構，而出售物業(yè)是其重要調(diào)整手段之一。

出售上海SOHO世紀廣場項目，是一筆劃算的買賣。那么，轉讓現(xiàn)在的這三個項目，到底能為SOHO中國帶來多少收益？ 發(fā)布會上，SOHO中國方面并未給出明確答案。不過，時代周報記者按照保守價格初步測算，屆時總價在153億元起，是最近這筆交易的5倍。

具體到每個項目上，天山廣場項目體量最大，總建筑面積約17萬平方米，按照4萬元/平方米測算，總價在68億元起。排其次的是上海凌空SOHO，該項目兩年前的單價就已經(jīng)近3萬元/平方米，目前擁有的產(chǎn)權面積為12.8萬平方米，照此預估總價在38.4億元起。至于虹口SOHO，建筑面積9.38萬平方米，單價預估在5萬元/平方米，總價為46.9億元。

從出售上海SOHO世紀廣場上看，手持大把現(xiàn)金的潘張二人在選擇上依舊謹慎。賣樓后得來的錢要怎么用？張欣給出的答案是建議董事會同意用于特殊派息來回報股東，在她看來，公司的負債已經(jīng)非常低，沒有必要讓大量的現(xiàn)金閑置?！皼Q定之后我們再跟大家講?！彼a充說明。

不過，有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對時代周報記者分析，手持大把現(xiàn)金的SOHO中國可能在等待著新的投資機會。

輸出資產(chǎn)

從8月17日發(fā)布會釋放的信息看，SOHO中國顯然并不滿足于出售資產(chǎn)。四年前，從宣布轉型開始，潘石屹就表示過，未來公司的盈利主要來源就是租金收入。

既然自持的模式已經(jīng)被敲定，壓軸的大戲再一次聚焦在SOHO 3Q這款產(chǎn)品上。

它是在去年年底被推向市場的，瞄準的是聯(lián)合辦公市場。簡而言之，為流動人群提供O2O辦公場所，SOHO中國旗下的寫字樓辦公室以短租的形式對外出租。在SOHO中國設計的模式里，預訂、選位、支付等所有環(huán)節(jié)都在線上完成，還可以享受餐點、咖啡、復印打印等服務。

截至今年6月底，SOHO 3Q在北京和上海開辦了16個中心，提供13603個座位，預計到2015年底總座位數(shù)將達約1.6萬個。潘石屹在本次半年報業(yè)績會上表示，要下定決心把SOHO 3Q做到底，北京上海成熟之后，要到別的城市去發(fā)展。

不過，這并不意味著SOHO中國會進行標地上的投資。按照SOHO中國總裁閻巖當天的解釋，“合作的模式上，將以在第三方辦公或在商業(yè)里面以合作的形式命名SOHO 3Q?！?/p>

這意味著是進行管理上的輸出，即時下熱門的“輕資產(chǎn)”概念。

SOHO 中國已經(jīng)在加強和外界的合作。早在去年年底，綠地控股已經(jīng)成為其合作的小伙伴。按照當時簽訂的戰(zhàn)略協(xié)議，未來綠地不僅僅會在自持的物業(yè)里引入SOHO 3Q，還會讓SOHO 3Q幫忙運營銷售物業(yè)，以上海和北京為起點向全國進行輻射。

至于SOHO 3Q到底能貢獻多少的營收額，目前無法給出明確的數(shù)值。按照SOHO 中國方面的說法，SOHO 3Q的營收占比相對比較小，甚至還未到會計原則上的分開披露的境地。

而SOHO中國方面還是對SOHO 3Q產(chǎn)品寄予了厚望。對于城市的選擇上，SOHO中國方面也有著自己的算盤，“SOHO 3Q接下來考慮的城市將是互聯(lián)網(wǎng)和新經(jīng)濟投資比較火熱的城市，或者是高校集中火熱等這些城市，當然可能比較代表性的，比如像深圳、杭州、成都、西安這些城市，但是我們每一個城市的速度也會有所控制，不會到處開花” 。閻巖對媒體解釋道。

對于SOHO中國轉型后的主線，管理層一直用心良苦。自SOHO中國轉型自持后，租金收入是業(yè)績的主要來源，也關乎SOHO中國轉型是否徹底成功。不過最后轉型的效果如何，歸根結底需要時間的沉淀，做商業(yè)地產(chǎn)更是需要一定的培育期。

SOHO中國不是不明白個中道理。在一個新舊交替的時代，任何一個微小的失誤都可能葬送一家偉大的公司。在光明到來前，如何忍受黑暗，培養(yǎng)耐心，更是一門學問。