站在2017年起點(diǎn)回望，剛剛過(guò)去的2016年對(duì)樓市而言是波瀾壯闊的一年，是豐收的一年，也是風(fēng)險(xiǎn)累積的一年。在調(diào)控政策密集出爐之后，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從？房企將如何應(yīng)對(duì)政策變化？近期上海證券報(bào)專訪了萬(wàn)科總裁郁亮。在剖析了2016年房地產(chǎn)行業(yè)狂飆突進(jìn)現(xiàn)象及原因之后，郁亮認(rèn)為，一線城市近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)成為一個(gè)比較突出的問(wèn)題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險(xiǎn)的。而建立長(zhǎng)效機(jī)制是保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展根本途徑。

談地王談銷售：長(zhǎng)跑最忌步子亂

上證報(bào)：2016年可謂是一個(gè)“地王年”。您認(rèn)為導(dǎo)致地王頻出的主要原因是什么？企業(yè)的杠桿是不是用得過(guò)大？會(huì)不會(huì)數(shù)年后仍有地王難以解套？

郁亮：影響地價(jià)的因素很多，包括土地供應(yīng)、貨幣環(huán)境、產(chǎn)業(yè)前景等。比如部分城市土地供應(yīng)持續(xù)不足，企業(yè)手中土地資源持續(xù)減少，不拿地將面臨無(wú)米下炊之憂。又如2015年以來(lái)住宅市場(chǎng)逐步回暖，導(dǎo)致部分開發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，出現(xiàn)非理性拿地行為。此外，社會(huì)流動(dòng)性較為充裕，可配置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)又相對(duì)短缺，為部分較為激進(jìn)的企業(yè)加杠桿拿地提供了可能。

2016年10月一些大中城市陸續(xù)出臺(tái)了限購(gòu)限貸等調(diào)控措施，效果很明顯。未來(lái)一年內(nèi)，全國(guó)商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，價(jià)格也可能回落。對(duì)于部分地價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)率可能會(huì)被進(jìn)一步壓縮。

萬(wàn)科近年來(lái)一直堅(jiān)持審慎的投資策略，嚴(yán)格控制投資質(zhì)量，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和實(shí)際發(fā)展需要合理補(bǔ)充項(xiàng)目資源，土地儲(chǔ)備一直保持在比較合理的水平，既能保證未來(lái)兩三年的發(fā)展，又不會(huì)背上沉重包袱。

上證報(bào)：與地王頻出相應(yīng)的是2016年整個(gè)樓市銷售極其火爆。包括萬(wàn)科在內(nèi)的多家房企2016年銷售額都超過(guò)了3000億元，在這個(gè)銷售量級(jí)上，您認(rèn)為銷售冠軍或者龍頭還有多大意義？如此銷售大年恐怕難以在2017年持續(xù)下去。作為一家一直追求可持續(xù)發(fā)展的房企龍頭，萬(wàn)科如何控制銷售節(jié)奏？

郁亮：不管政策環(huán)境怎么變，也不管市場(chǎng)怎么變，萬(wàn)科為普通人蓋好房子的定位沒(méi)變，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的思路沒(méi)變。公司始終堅(jiān)持順勢(shì)而為，積極銷售，保持良好的銷售速度。

現(xiàn)金流也很重要。這兩年我們反復(fù)提的一個(gè)理念是：堅(jiān)持以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造。以前總經(jīng)理眼睛盯著銷售額，現(xiàn)在不光要有簽約銷售，更要確?；乜盥?。

排名是公司經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，而不應(yīng)是公司經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。經(jīng)營(yíng)公司就像跑一場(chǎng)沒(méi)有終點(diǎn)的馬拉松，關(guān)鍵不在于短時(shí)間內(nèi)的沖刺。企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)到最后比的不是體重，而是肌肉、肺活量、耐力這些健康指標(biāo)。在萬(wàn)科32年的歷史上，也有過(guò)很多起伏，我們堅(jiān)持按照適合自己的節(jié)奏來(lái)，長(zhǎng)跑最忌步子亂，風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量。

談目標(biāo)談房?jī)r(jià)：任由房?jī)r(jià)過(guò)快上漲很危險(xiǎn)

上證報(bào)：之前萬(wàn)科有幾個(gè)對(duì)標(biāo)企業(yè)，從索尼到新鴻基再到美國(guó)的帕爾迪，現(xiàn)在萬(wàn)科已經(jīng)超越這些公司了，還有新的對(duì)標(biāo)公司否？萬(wàn)科的未來(lái)定位或者終極目標(biāo)是什么？

郁亮：實(shí)體經(jīng)濟(jì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，萬(wàn)科一直提倡向中國(guó)制造業(yè)學(xué)習(xí)，以華為公司為代表的一批優(yōu)秀中國(guó)企業(yè)所體現(xiàn)出的實(shí)業(yè)精神，是這個(gè)時(shí)代最寶貴的財(cái)富。

華為核心價(jià)值觀是三句話：以客戶為中心，以?shī)^斗者為本，長(zhǎng)期堅(jiān)持艱苦奮斗。這也是我們要學(xué)習(xí)和堅(jiān)持的理念。華為的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，盡管技術(shù)很重要，資本很重要，但最關(guān)鍵的還是人，以及把人高效組織起來(lái)的機(jī)制。

萬(wàn)億大萬(wàn)科是我們未來(lái)十年的戰(zhàn)略目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)始終堅(jiān)持兩條主線，一是適應(yīng)城市發(fā)展變化的需求，從單一住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)為城市配套服務(wù)商，城市需要什么就做什么，比如商業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)辦公等；二是適應(yīng)客戶不斷變化的需求，拓展養(yǎng)老、度假和教育等業(yè)務(wù)。

上證報(bào)：地價(jià)飆升亦刺激了房?jī)r(jià)水漲船高，高房?jī)r(jià)已經(jīng)產(chǎn)生諸多負(fù)面影響，經(jīng)過(guò)大漲之后，2017年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)回調(diào)？

郁亮：未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下降？這個(gè)可能性是有的，在這一輪調(diào)控的背景下，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，未來(lái)一年將面臨價(jià)格回落的壓力。但另一方面，我并不認(rèn)為會(huì)有“崩盤”的風(fēng)險(xiǎn)。杠桿過(guò)高是房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫的根源。目前，各國(guó)按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國(guó)的首付比例始終較高，且居民儲(chǔ)蓄率一直處于高位，償本付息能力強(qiáng)，杠桿風(fēng)險(xiǎn)較低。過(guò)去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見了，政府調(diào)控手段也很有效很及時(shí)，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。

當(dāng)然，一線城市近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)成為一個(gè)比較突出的問(wèn)題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險(xiǎn)的。所以這一次調(diào)控很有必要，也非常及時(shí)。

談合作談機(jī)制：金融和產(chǎn)業(yè)并不是天然對(duì)立的

上證報(bào)：有評(píng)論認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)步入后開發(fā)時(shí)代，金融資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“入侵”或攪局是個(gè)非常重要的標(biāo)志。您怎么定義2016年以后的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特質(zhì)？2017年這個(gè)行業(yè)需要密切關(guān)注哪些變化或者指標(biāo)？金融資本與產(chǎn)業(yè)資本能否通過(guò)良性博弈走向雙贏？其邊界在哪里？

郁亮：我認(rèn)為叫什么時(shí)代并不重要，不管是白銀時(shí)代，還是后開發(fā)時(shí)代，一個(gè)很明顯的趨勢(shì)是，行業(yè)經(jīng)過(guò)飛速發(fā)展后，增速開始下滑，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入住宅短缺和過(guò)剩共存的時(shí)代，而傳統(tǒng)的商業(yè)過(guò)?，F(xiàn)象更加嚴(yán)重；另一方面，城鎮(zhèn)化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，隨著城市的發(fā)展，我們看到更多新的業(yè)態(tài)開始興起，比如物流、養(yǎng)老、教育、度假產(chǎn)業(yè)，這些業(yè)態(tài)的發(fā)展往往需要長(zhǎng)期金融資本的支持，從這個(gè)意義上說(shuō)，金融資本在促成行業(yè)轉(zhuǎn)型中確實(shí)會(huì)起到關(guān)鍵性的作用。反過(guò)來(lái)看，這些業(yè)態(tài)未來(lái)有可能為金融資本提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。所以，金融和產(chǎn)業(yè)并不是天然對(duì)立的，合作共贏、互惠互利才是常態(tài)。

上證報(bào)：2016年年底中央提到要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。您認(rèn)為應(yīng)該如何建立長(zhǎng)效機(jī)制，可以從哪個(gè)環(huán)節(jié)破局？

郁亮：建立長(zhǎng)效機(jī)制是保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展根本途徑。長(zhǎng)效機(jī)制關(guān)鍵應(yīng)包括以下四點(diǎn)：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供應(yīng)制度。二是借助軌道交通加快衛(wèi)星城、城市群的建設(shè)。三是發(fā)展租賃市場(chǎng)，為新市民提供更多可承受的住房。四是培育新型房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，開發(fā)新的投資增長(zhǎng)點(diǎn)。

城鎮(zhèn)住房發(fā)展首先要解決居民的住房問(wèn)題，近年來(lái)國(guó)家在發(fā)展租賃市場(chǎng)方面已經(jīng)推出了一系列政策，明確了發(fā)展方向，國(guó)務(wù)院已經(jīng)出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，2016年出臺(tái)的《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》中，也高度強(qiáng)調(diào)了租賃在解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題當(dāng)中的重要意義。未來(lái)如果相關(guān)的政策實(shí)施細(xì)則能夠盡快落地，住房租賃市場(chǎng)將有望迎來(lái)快速發(fā)展。

上證報(bào)：您說(shuō)的“建立土地多元化供應(yīng)制度”若能落實(shí)將非常有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。但似乎難度很大。

郁亮：難度肯定會(huì)有，即使在一個(gè)公司內(nèi)推動(dòng)制度變化都會(huì)遇到阻力，更不用說(shuō)土地供應(yīng)這種牽一發(fā)而動(dòng)全身的制度，需要協(xié)調(diào)方方面面的關(guān)系。但最重要的是這種變化能不能給社會(huì)帶來(lái)好處，決策者能不能下定決心去推動(dòng)，在這一點(diǎn)上，我持樂(lè)觀的態(tài)度。

我們注意到，國(guó)土部2016年11月23日出臺(tái)的《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》中，已經(jīng)提出了“鼓勵(lì)原國(guó)有土地使用權(quán)人自主或聯(lián)合改造開發(fā)”，在制度上已經(jīng)有所突破，這是一個(gè)積極的信號(hào)。

上證報(bào)：確實(shí)如您所言，中央方面已經(jīng)釋放積極信號(hào)，尤其是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”一語(yǔ)定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這似乎很契合萬(wàn)科發(fā)展理念？

郁亮：對(duì)于中央提出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，我非常支持。萬(wàn)科一直堅(jiān)持為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子。我們不做地王、不囤地、不捂盤，而是追求做好房子、好服務(wù)、好鄰居。作為城市配套服務(wù)商，我們要跟著城市發(fā)展變化走、跟著客戶變化走。