受系列因素刺激，2016年北京（樓盤）的二手房市場成交創(chuàng)下新的歷史紀(jì)錄，盡管受“930新政”降溫影響較大，但由于2016年前9個月成交爆發(fā)，仍使得2016年成交創(chuàng)下歷史新高。展望今年，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，北京二手房市場恐將呈現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢。

去年二手房成交創(chuàng)歷史新高

據(jù)偉業(yè)我愛我家(博客,微博)市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年全年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)272431套，較2015年全年上漲38％，并超越2009年的266854套，創(chuàng)下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，2015年 “330新政”到2016年“930新政”期間，北京乃至全國的貨幣政策都比較寬松，按揭貸款的支持力度大，此外還有各項稅費的優(yōu)惠，寬松的政策環(huán)境促使了交易量的再創(chuàng)新高。

偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2016年，北京二手住宅市場明顯經(jīng)歷了一季度和三季度兩輪爆發(fā)，二季度經(jīng)歷了短暫的市場盤整，四季度受樓市調(diào)控全面收緊影響，市場已經(jīng)進入新一輪降溫周期。

胡景暉表示，2016年北京二手房市場整體熱度高，但縱觀下來也有兩輪爆發(fā)、先揚后抑的走勢，這與2016年全國一二線城市的整體走勢基本相同。一季度，在2015年“330新政”后一系列利好政策的影響下，北京二手房市場延續(xù)了2015年末的持續(xù)升溫態(tài)勢，交易熱度高漲，3月單月交易量突破3萬套，創(chuàng)下2013年以來的新高，形成了全年的第一輪爆發(fā)。

進入2016年二季度，由于一季度一線城市市場過熱，3月底深圳（樓盤）、上海（樓盤）相繼出臺了調(diào)控新政，政策風(fēng)向開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。北京雖未跟進，但環(huán)京區(qū)域也在收緊政策。加上此前的持續(xù)高溫本身也造成了市場有效需求的透支，北京二手房市場開始降溫，交易量逐步下滑。二季度時，由于擔(dān)心政府調(diào)控，北京的市場心態(tài)原本有所冷靜，房價漲幅也在收窄，但房價上漲的根本趨勢并未改變，加上全國樓市地王頻出，部分二線城市熱度上升，北京的市場心態(tài)開始松動，擔(dān)心房價會繼續(xù)上漲的購房人群紛紛再次涌入市場，一些投機資金也趁勢而入，市場恐慌加劇，三季度的二次爆發(fā)就此形成，并于9月再破3萬套。

然而，市場的非理性上漲，促使了樓市調(diào)控從局部收緊轉(zhuǎn)向全面收緊，尤其是貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)向緊縮。2016年9月30日，“京八條”出臺，并由此拉開了全國二十余城的調(diào)控序幕。由于政策力度大，執(zhí)行力度強，“930新政”立竿見影，北京二手住宅交易量迅速下滑，并一反過去幾年年末翹尾走高的態(tài)勢，在10月、11月、12月出現(xiàn)了連續(xù)下滑，房價也開始出現(xiàn)局部松動，樓市新一輪降溫周期由此開啟。

2017年“量價齊跌”恐為大勢所趨

胡景暉分析表示，2016年是北京二手房市場創(chuàng)紀(jì)錄的一年，但也是走向新一輪調(diào)控周期的一年。在去年末召開的中央經(jīng)濟工作會議中，政府已為房地產(chǎn)市場定下了“房子是用來住，而不是用來炒的”的基調(diào)，2017年樓市調(diào)控只會從嚴(yán)，不可能放松，加上2015年至2016年北京樓市連續(xù)18個月的持續(xù)火熱，已經(jīng)透支了大量潛在購房需求，因此，“量價齊跌”恐將是2017年北京二手房市場的大趨勢。

政策只會從嚴(yán)，不可能放松。參照過往10年的樓市調(diào)控周期，一般在經(jīng)歷1至2年的樓市火爆后，都會迎來3至4年的政策收緊期，按照這一規(guī)律，本輪樓市調(diào)控從緊將至少延續(xù)至2019年，甚至在房地產(chǎn)稅、行業(yè)法律法規(guī)等長效機制建立健全之前，本輪樓市調(diào)控撤出的可能性都很小。在此期間，在限購從嚴(yán)的基礎(chǔ)上，差別化信貸將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，利率優(yōu)惠將逐步減少，甚至取消，如果對房價的抑制達(dá)不到預(yù)期，在首付、稅費等方面的樓市調(diào)控政策還存在繼續(xù)加碼的可能。

2017年度交易量或?qū)⒒貧w至20萬套。2009至2015年，北京二手住宅年度交易量均值在17萬套左右，考慮到近些年北京二手住宅市場規(guī)模的增加，20萬套將是年度交易量的平均值，在政策調(diào)控的影響下，2017年、2018年的交易量或?qū)⑾蜻@個平均值回歸。不過，在2016年的大爆發(fā)中，北京二手住宅交易量超出均值達(dá)7萬余套，2017年驟降五成的可能性不大，因此，預(yù)計2017年、2018年成交量將更大概率在15萬套至20萬套之間振蕩。

房價將“穩(wěn)中有降”。2016年四季度，隨著交易量的三連跌，北京前期房價漲幅過快區(qū)域的房源，以及高總價、大戶型、非普通住宅房源價格已經(jīng)出現(xiàn)局部松動，隨著2017年調(diào)控政策從嚴(yán)，交易量的持續(xù)萎縮，將打消眾多小業(yè)主對樓市短期內(nèi)還將復(fù)蘇的幻想，春節(jié)過后，業(yè)主的降價意愿將更加強烈，房價也將由局部松動，轉(zhuǎn)為普遍下降。

長效機制加快推進。本輪樓市調(diào)控將為房地產(chǎn)稅、行業(yè)立法等長效機制的建立健全爭取時間，2017年，對房地產(chǎn)長效機制的建立健全將明顯加快步伐。