“穩(wěn)中趨緊是房地產(chǎn)政策的基本趨向。”1月6日，在第七界中國(guó)地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂(lè)如就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)、政策取向與投資機(jī)遇發(fā)表主題演講時(shí)說(shuō)。

過(guò)去的2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)以去庫(kù)存為開(kāi)局，控房?jī)r(jià)、防泡沫收盤，商品房銷售面積和銷售額均創(chuàng)歷史新高，超過(guò)2013年。

在苗樂(lè)如看來(lái)，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏帶來(lái)兩點(diǎn)啟示。一是年初以首付貸走俏，3月12日央行明確違法，進(jìn)行封殺。加杠桿助推了熱點(diǎn)城市供需矛盾， 2016年11月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金同比增加11萬(wàn)億，增長(zhǎng)15%，其中定金和預(yù)售款3萬(wàn)億多億，個(gè)人按揭同比增長(zhǎng)1.5，這兩個(gè)增長(zhǎng)數(shù)也可以看出來(lái)加杠桿的作用。

二是年初降首付、增貸款，本意是提高購(gòu)買能力，去庫(kù)存，但是因?yàn)闆](méi)有區(qū)別熱點(diǎn)城市和三四線城市。

“表明了我們還不習(xí)慣于市場(chǎng)分化的狀態(tài)，因城施策的調(diào)控我個(gè)人認(rèn)為貫徹實(shí)施中尚需改善?！泵鐦?lè)如說(shuō)。據(jù)其分析，今年市場(chǎng)形勢(shì)應(yīng)以平穩(wěn)為目標(biāo)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所講，既抑制房地產(chǎn)泡沫又防止出現(xiàn)大漲，在去年年末的兩個(gè)月已經(jīng)收效。苗樂(lè)如認(rèn)為，在精準(zhǔn)調(diào)控方面，采用提高首付、降低貸款，去杠桿方面用力，效果明顯。但是綜合運(yùn)用金融土地財(cái)稅投資立法等手段加快研究建立符合國(guó)情和市場(chǎng)規(guī)律的社會(huì)制度和長(zhǎng)效制度，還需要時(shí)間。在這種情勢(shì)下，做到防止大起大落，支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，還有很大的不確定性，需要各地政府和全行業(yè)的共同努力。

苗樂(lè)如判斷，穩(wěn)中趨緊是房地產(chǎn)政策的基本趨向，中央工作會(huì)議提出房子用來(lái)住，不是用來(lái)炒的，要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，作為2017年房地產(chǎn)工作的重心，一是控制房?jī)r(jià)，防止泡沫，當(dāng)前熱點(diǎn)城市出臺(tái)的首付額幅度以及首套房貸，二套房貸等政策不會(huì)放松，會(huì)嚴(yán)格限制信貸投機(jī)性需求。

二是貨幣政策由去年的靈活適度變?yōu)榉€(wěn)健中性，流動(dòng)性安排由去年的合理充裕到保持穩(wěn)定，防止資產(chǎn)泡沫作為突出的位置，因此今年的貨幣環(huán)境總體偏緊。

三是房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管，也會(huì)進(jìn)一步的嚴(yán)格。特別是去年上交所發(fā)布的關(guān)于實(shí)行房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩的公司債券監(jiān)管函，要求基本條件并劃分風(fēng)險(xiǎn)類和正常類，明確房企債券資金不得購(gòu)買土地。這項(xiàng)政策落實(shí)很多人會(huì)認(rèn)為會(huì)影響市場(chǎng)企業(yè)，主要是中小房企。

四是財(cái)政政策更加積極有效，預(yù)算安排要適度推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。從調(diào)研三四線城市去庫(kù)存經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地方政府有效的措施之一就是在發(fā)鼓勵(lì)政策，買房補(bǔ)貼的同時(shí)要捆綁企業(yè)相應(yīng)額度，企業(yè)也要讓利了，這樣一個(gè)務(wù)實(shí)的做法。

五是加快推進(jìn)結(jié)構(gòu)性規(guī)?；ζ髽I(yè)發(fā)展，建立租售并舉的市場(chǎng)。

六是嚴(yán)格市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范開(kāi)發(fā)銷售和中介行為。

七是落實(shí)地方政府的主體責(zé)任，提出了改善措施，包括鼓勵(lì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地的比例，盤活閑置低效土地，特大城市加快疏解城市功能，帶領(lǐng)周邊中小城市發(fā)展。

“最近的形勢(shì)可能是一個(gè)階段性的，或者是時(shí)點(diǎn)上的調(diào)整，但是這個(gè)趨勢(shì)我認(rèn)為是不可改變的，也是我們發(fā)展的基礎(chǔ)?！泵鐦?lè)如表示。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，他認(rèn)為應(yīng)把握以下形勢(shì)：、

第一，適應(yīng)市場(chǎng)分化的常態(tài)，把握控房?jī)r(jià)，防泡沫和去庫(kù)存雙線的機(jī)遇，市場(chǎng)分化和起伏根本在于供需關(guān)系供需結(jié)構(gòu)的緊張與松弛，源于城市之間的醫(yī)療、教育社會(huì)福利和保障水平的差異形成的人口流動(dòng)，因此企業(yè)需要把握市場(chǎng)分化和因城施策下的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，因地布局，把握機(jī)遇。

第二，把握住房改善的新需求，住宅消費(fèi)新趨向，萬(wàn)眾創(chuàng)新新要求，包括互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的深化結(jié)構(gòu)性改革，提供多層次，個(gè)性化，高品質(zhì)的居住、生活、辦公的新產(chǎn)品，房地產(chǎn)已經(jīng)由提供住用的空間向提供生活方式轉(zhuǎn)變、由賣房子向賣服務(wù)轉(zhuǎn)變、由建房子向建環(huán)境轉(zhuǎn)變。

第三，把握綠色低碳節(jié)能環(huán)保，生態(tài)環(huán)境發(fā)展下的新標(biāo)準(zhǔn)，積極運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)，主動(dòng)推進(jìn)裝配式建筑，擇機(jī)參與建筑的改造，城市的修復(fù)和更新，海綿城市和智慧城市的建設(shè)。

第四，把握資源整合，兼并重組，品牌輸出，產(chǎn)業(yè)協(xié)作新的趨勢(shì)，提升企業(yè)內(nèi)升功能，瘦身房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，降低企業(yè)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。

去杠桿的背景下，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，誰(shuí)能借到更便宜的錢，更長(zhǎng)的錢，將是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。但是如果企業(yè)的資質(zhì)，資產(chǎn)的質(zhì)量，運(yùn)作的能力較差，那么高杠桿下，將使企業(yè)更快死亡。