“我一直認(rèn)為2016年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的變化，就是從增量時(shí)代向存量時(shí)代的切換?！辨溂已芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)說。

他是在“存量時(shí)代，流通為王：2017年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)展望”的為主題的鏈家思享會(huì)上作出了這一表述。楊現(xiàn)領(lǐng)之所以這樣判斷，是因?yàn)閷?duì)比已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代的美國，二手房成交占比接近90%，北京、上海等核心城市二手房成交占比2016年也已經(jīng)超過了70%。

鏈家研究院發(fā)布的《存量時(shí)代 流通為王》市場(chǎng)報(bào)告指出，在澳大利亞和美國，這兩個(gè)國家的二手房流通率分別達(dá)到了5.8%和4%，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房流通率雖然只有2%，但深圳、上海等城市這一指標(biāo)超過了4.5%，而這些城市均是中國最活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

楊現(xiàn)領(lǐng)概括房地產(chǎn)存量時(shí)代會(huì)出現(xiàn)一些顯著的特征：周期變短、振幅變大，房地產(chǎn)價(jià)格快漲快跌，在供需矛盾沒有根本解決的背景下，整個(gè)房地產(chǎn)周期變化在加快，導(dǎo)致調(diào)控政策周期短期化。

2016全國熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)一波上漲行情，國慶節(jié)后多地陸續(xù)出臺(tái)限購、限貸等新政以后，勢(shì)頭得到一定程度抑制。楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)此分析，全國房地產(chǎn)2016年累計(jì)成交11萬億元，帶動(dòng)銷售金額增長(zhǎng)的因素里，房地產(chǎn)價(jià)格上漲非常關(guān)鍵。

鏈家研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，一線城市房地產(chǎn)銷售金額增長(zhǎng)了25%，其中面積增幅只有4%，而價(jià)格漲幅為21%；二線城市房地產(chǎn)銷售金額增長(zhǎng)了37%，同期銷售面積漲幅為21%，金額漲幅為13%。相比二線城市，一線城市房地產(chǎn)銷售金額增長(zhǎng)里，價(jià)格因素更為主要。

土地價(jià)格的上漲，是一線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素之一。據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)，2016年北上廣深地價(jià)占房?jī)r(jià)比重分別達(dá)到了70%、50%、60%和70%，而在2015年，對(duì)應(yīng)城市這一比重分別只有60%、30%、50%和60%。

“2016年房地產(chǎn)成交金額增長(zhǎng)是由交易杠桿帶動(dòng)，這是非常明顯的增量?！便y行機(jī)構(gòu)等金融市場(chǎng)給2016年的房地產(chǎn)釋放了更高的杠桿率和流動(dòng)性。2015年全國房地產(chǎn)成交總額里，23.7%的資金來自商業(yè)貸款，9.9%的資金來自公積金貸款，到了2016年，這兩個(gè)比例分別增長(zhǎng)到了27.7%、11.5%。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，在北京，2016年鏈家二手房貸款人數(shù)比例穩(wěn)定在80%左右，從年初平緩增長(zhǎng)至8月份達(dá)到高點(diǎn)，之后開始下滑。

楊現(xiàn)領(lǐng)說，“中國居民的資產(chǎn)負(fù)債表比較健康，但從增量上看，2016年增速很快，所以房地產(chǎn)調(diào)控主要降低居民杠桿上升速度?！?/p>

從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的宏觀數(shù)據(jù)分析，限購、限貸等新政已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生作用。但熱點(diǎn)城市新增有效供應(yīng)相對(duì)不足，尤其是土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格也因此繼續(xù)面臨一定上漲壓力。對(duì)此，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，讓存量市場(chǎng)，尤其是二手房加速流通，將緩解市場(chǎng)供應(yīng)及房?jī)r(jià)上漲的壓力。

“滿足需求有很多方式，存量房流通最為高效，不會(huì)增加新的土地供應(yīng)和消耗。每一次流通都代表著居住狀況的改善，以小換大、以舊換新、以遠(yuǎn)換近。”楊現(xiàn)領(lǐng)說，“換房本身是一種帕累托改進(jìn)，越交易越安全，房?jī)r(jià)壓力越小，這是存量房時(shí)代應(yīng)該達(dá)成的基本共識(shí)?！?/p>

鏈家研究院用了“百人流通率”（每100人中發(fā)生房屋買賣人數(shù)）這個(gè)指標(biāo)衡量城市存量房的流通交易，并以此找到與房?jī)r(jià)漲幅之間的關(guān)聯(lián)度。

“當(dāng)一個(gè)城市的百人流通率在1%-2%時(shí)，房屋供應(yīng)會(huì)非常緊張，二手房效率很低，房?jī)r(jià)會(huì)上漲?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說，百人流通率穩(wěn)定在2%-3%時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)比較穩(wěn)定，百人流通率達(dá)到了3%-5%時(shí)嗎，城市房?jī)r(jià)會(huì)存在下行壓力。

鏈家研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，深圳的房屋百人流通率只有1.2%，全年房?jī)r(jià)漲幅接近45%，珠海市的房屋百人流通率接近5.5%，由此導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲幅只有個(gè)位數(shù)。

“展望2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)，核心結(jié)論是存在供給缺口。這種缺口不僅僅是指新增土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致未來新房可售水平不足，也是指存量房市場(chǎng)流通效率較低。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。

他還進(jìn)一步指出，在存量房時(shí)代，一個(gè)重要的標(biāo)志是購租并舉，也就是建立起來成熟的租賃市場(chǎng)。

楊現(xiàn)領(lǐng)給出了一組粗略推算的數(shù)據(jù)，2016年，全國二手房交易額約為6.5萬億元左右，住宅新房交易額約為10萬億元，但租金交易額只有1萬元，對(duì)比發(fā)達(dá)國家成熟市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，目前中國租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)不平衡。

鏈家研究院測(cè)算，中國存量房屋總價(jià)值約245萬億元，其中二手住宅價(jià)值180萬億元，商辦物業(yè)價(jià)值50萬億元，已售待開發(fā)土地價(jià)值12.2萬億元，已建成待售住宅庫存大約為3萬億元。由此形成的存量房市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)帶來1.91萬億收入，其中租賃行業(yè)收入最高，超過了1.1萬億元，其次是物業(yè)管理行業(yè)收入4400億元，新房收入2310億元，二手房收入大概在1000億元左右，城市更新行業(yè)收入也能達(dá)到270億元。