房產(chǎn)證更名，不只是改個名字那么簡單，它實際上是對房屋產(chǎn)權(quán)的重新劃分，你可以理解為“部分產(chǎn)權(quán)過戶”。既然是“過戶”，就牽扯到稅費等問題，而且房產(chǎn)證更名在不同狀態(tài)下有較大區(qū)別，比如婚前更名和婚后更名，房子是否有貸款未還清等情況。
今天我們就聊聊房產(chǎn)證更名的那些事兒。
在了解房產(chǎn)證更名之前我們先了解下面4個常識：
1、購房合同上面的名字個數(shù)不受限制，需要注意的是，購房合同上面的名字未來會全數(shù)登記在房產(chǎn)證上。
2、借款合同上面的名字只能有一個，因為誰貸款誰簽字，確保房產(chǎn)證、借款合同和購房合同上簽名的一致性，這樣做對銀行的好處是避免風(fēng)險。
3、多人共有產(chǎn)權(quán)的房子，房產(chǎn)證上面只有一個人，主業(yè)主持有，但在房屋占有份額那里寫的“共有”。
4、共有產(chǎn)權(quán)證是其他共有產(chǎn)權(quán)人持有的證書，也是每人一證。比如夫妻共同貸款，老公持有主房產(chǎn)證，老婆持有共有產(chǎn)權(quán)證，兩證份額欄都填寫“共有”，表明該套房源是雙方共有的。
房產(chǎn)證更名分為兩種，分別是加名和減名兩種。
一、房產(chǎn)證加名
房產(chǎn)證加名和過戶類似，將自己的份額分一部分給別人，可以通過贈與、買賣或析產(chǎn)三種方式來實現(xiàn)。
1、贈與
贈與的流程一般是這樣，首先去公證部門辦理房屋贈與公證；然后到稅務(wù)部門辦理納稅手續(xù)；然后持測繪手續(xù)、房產(chǎn)證等材料去房管部門申請贈與登記。
2、買賣
買賣的方式最為簡單，比如你將一部分產(chǎn)權(quán)分給你的非直系親屬——姐姐，那么就可以采取買賣的方式。
3、析產(chǎn)
夫妻之間在房產(chǎn)證上加名，稱之為“夫妻析產(chǎn)”。需要先辦理析產(chǎn)公證手續(xù)，后面和贈與差不多。
房產(chǎn)證加名的費用這一塊，根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)人之間關(guān)系的不同，加名字的費用也有所不同。
如果是婚后加配偶的名字，無貸款的房子只需要付一定的手續(xù)費即可；如果房子本身有貸款，那么還需要征得銀行同意。銀行作為他項權(quán)利人，如果不同意加名，房產(chǎn)證也是無法加名的。由于涉及到房屋產(chǎn)權(quán)變更，房屋借款合同實際上需要重新簽訂，不少銀行不愿意折騰。
如果是非直系親屬或未婚加名，這種情況統(tǒng)一視為二手房買賣，有可能涉及個稅、契稅、增值稅等支出。
如果是直系親屬加名，贈與、買賣都可行，但贈與更為合適。只需要支付少量的公證費、評估費和契稅；
如果是夫妻之間，析產(chǎn)最合適，什么稅都不用交，只有極少的登記費和工本費。
總結(jié)一下，夫妻之間加名用析產(chǎn)方式，非夫妻直系親屬用贈與方式，非直系親屬只能用買賣的方式。
二、房產(chǎn)證減名
房產(chǎn)證減名等于把自己的份額轉(zhuǎn)讓出去。如果是夫妻之間，則不收稅；如果是非夫妻直親屬，比如父母之間，則視為二手房買賣，需要繳納契稅，根據(jù)房屋狀態(tài)不同還有可能涉及個稅和增值稅。
房產(chǎn)證減名同樣要考慮房子是否有貸款，如果無貸款，則可以按照上述步驟進行，如果有貸款則需征得銀行同意。
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