北京市政協(xié)港澳臺(tái)僑工作顧問毛大慶認(rèn)為，租賃市場將形成開發(fā)商、二手房中介、專業(yè)機(jī)構(gòu)三者并舉的局面。

毛大慶表示，美國租房市場30%機(jī)構(gòu)化，日本80%機(jī)構(gòu)化，但目前中國機(jī)構(gòu)化不到5%。  

1月19日下午，北京三宗出讓土地，出讓方式要求企業(yè)競報(bào)自持面積。2016年11月，也有三宗土地以企業(yè)100%持有的方式，決定了地塊歸屬。開發(fā)商土地自持意味著房源只能以租賃的方式上市?！白赓U市場從散戶化到機(jī)構(gòu)化是大勢所趨”，日前，在北京市政協(xié)十二屆五次會(huì)議的專題座談會(huì)上，北京市政協(xié)港澳臺(tái)僑工作顧問、北京市人民政府專家顧問、優(yōu)客工場創(chuàng)始人、董事長毛大慶表示，租賃市場潛力巨大，北京作為首都，其市場動(dòng)向必將成為全國的標(biāo)桿和重要參照指標(biāo)。通過培育和規(guī)范住房租賃市場，讓“租房住”成為實(shí)現(xiàn)“住有所居”的重要渠道。

租賃三分天下

近年來，一線城市土地供應(yīng)不足，極大影響了市場新房供應(yīng)，而存量房規(guī)模的日益龐大，給租賃市場的發(fā)展提供了條件。

毛大慶提供的數(shù)據(jù)顯示，北京首次購房人群平均年齡已從2013年的30歲推遲到2016年的34歲。2010年到2016年，30歲至50歲的租賃人口占比從11%上升至47%。到2020年，我國租房市場租金GMV（租賃總收入價(jià)值）將達(dá)1.6萬億元，2030年這一數(shù)據(jù)將達(dá)4.6萬億元。2015年，4個(gè)一線城市的租金GMV超過2900億元，到2025年將接近1萬億元，到2030年將超過1.6萬億元。

租賃市場的巨大潛力正被各路資本所看重。目前，不僅鏈家、我愛我家瞄準(zhǔn)租賃市場，優(yōu)客·共享際、you+國際青年公寓、魔方公寓等品牌也都相繼進(jìn)入這一領(lǐng)域。

“從國際市場看，美國租房30%機(jī)構(gòu)化，日本80%機(jī)構(gòu)化，日本租賃市場最大的托管公司大東建托管理的房間數(shù)量超過90萬套，市場占有率接近8%，但中國機(jī)構(gòu)化不到5%。未來，租賃市場會(huì)存在開發(fā)商、鏈家等二手房中介機(jī)構(gòu)、you+等專業(yè)機(jī)構(gòu)三者并舉的局面?！泵髴c表示。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)也預(yù)測未來國內(nèi)可能實(shí)現(xiàn)70%機(jī)構(gòu)滲透率，其中機(jī)構(gòu)持有房源比例為10%。

有待政策助力

據(jù)媒體報(bào)道，加快住房租賃立法，鼓勵(lì)、保障機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；l(fā)展住房租賃市場，已經(jīng)被作為2017年住房租賃立法工作的核心目標(biāo)之一。

持有物業(yè)面臨前期資金壓力較大、缺乏有效的資金回籠方式、租金回報(bào)率較低等問題。“運(yùn)營是一大難點(diǎn)。”同策咨詢顧問研究總監(jiān)張宏偉表示，金融支持住房租賃市場的發(fā)展，尤其在市場成熟度較高的城市，以資產(chǎn)管理為特征的業(yè)務(wù)市場空間會(huì)更大。

資產(chǎn)管理首先就是閑置住房租賃業(yè)務(wù)的整合、運(yùn)營、管理，同時(shí)，利用金融手段來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)在運(yùn)營過程中的增值。但目前市場上這類房地產(chǎn)金融產(chǎn)品少之又少，政策上只有一個(gè)鼓勵(lì)性措施的大框架，缺乏一些落地細(xì)則和指引方針。

因此，在租賃市場尚未真正做大之時(shí)，盡快通過各種政策加強(qiáng)監(jiān)管，顯得很有必要。

毛大慶建議，可以從金融、稅收、政策等多方面進(jìn)行租賃改革。比如應(yīng)支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，向住房租賃企業(yè)提供金融支持；對企業(yè)建設(shè)用于居住目的的租賃房項(xiàng)目，政府可給予稅率優(yōu)惠；鼓勵(lì)眾創(chuàng)空間升級，優(yōu)先供應(yīng)此類空間用房及政策扶持，既服務(wù)于雙創(chuàng)，又解決入住者居住需求。此外，鼓勵(lì)現(xiàn)有房源的“租賃房”改造，盤活存量房，助推房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，同時(shí)加大政策扶持，將閑置的工業(yè)廠房改造成為辦公居住一體化的空間等。