經(jīng)歷了看房的奔波、選房的糾結(jié)和砍價的痛苦之后,你終于走到了向銀行申請貸款這一步。你以為只要有體面的工作和穩(wěn)定的收入,搞清楚公積金貸款和商業(yè)貸款的區(qū)別,申請房貸這種瑣事交給房產(chǎn)中介辦理就OK了。如果你這樣想,那你很可能就要為這小小的偷懶多掏幾十萬利息了。不說現(xiàn)在利率市場化環(huán)境下各家銀行的房貸利率不盡相同,單說你隨意選擇的還款方式,在未來的20到30年中,就會對你的家庭經(jīng)濟(jì)情況產(chǎn)生比較大的影響。

當(dāng)前,無論是公積金貸款還是商業(yè)銀行貸款,還款方式只有兩種:等額本金和等額本息。兩種還款方式的計算方法不同,貸款期限越長,利息差別越大。

先來看什么是等額本金還款法。它是將本金分?jǐn)偟矫總€月,同時付清上一還款日至本還款日之間的利息的還款方式。以貸款120萬元,期限30年為例。假設(shè)是北京市的公積金貸款,按照當(dāng)前五年期以上貸款基準(zhǔn)年利率3.25%計算,每個月本金還款額為120萬÷360個月=3333元。第一個月的利率算法為:120萬×3.25%÷12=3250元,因此第一個月還款額為3333+3250=6583元。第二個月的利率算法為:(120萬-3333)×3.25%÷12=3241元,第二個月還款額為3333+3241=6574元。以此類推,此后每個月的還款額逐漸減少。

再來看什么是等額本息還款法。它比等額本金的算法更加復(fù)雜,最終結(jié)果保證每個月還款的“本+息”之和始終保持不變。仍以公積金貸款120萬,期限30年,年利率3.25%計算,每月的還款額固定為5222.48元。

在等額本金情況下,如果貸款利率始終不變,貸款人30年需要支付的總利息為586625元。而在等額本息情況下,貸款人30年需要支付的總利息為680091.3元,足足比等額本金多付了93466元。真是不算不知道,一算嚇一跳。這還是公積金貸款,如果是利率更高的商業(yè)貸款,30年的利息可以差出幾十萬。正因如此,如果貸款人不特意提出,銀行一般默認(rèn)的是等額本息還款法,理由顯而易見——可以多收利息。

等額本息還款壓力小

既然如此,銀行為什么還要提供兩種還款方式供貸款人選擇呢?這是因為等額本息還款法雖然總利息多,但是優(yōu)點在于每個月還款額度較為固定,額度不多不少,便于記憶,也便于緩解貸款者的貸款壓力。

等額本金還款方式的優(yōu)點在于整體支付的利息相對較少,但劣勢在于前期還款壓力較大。如果將上述例子中的公積金貸款換成商業(yè)貸款,年利率變?yōu)楫?dāng)前的4.9%,仍以貸款120萬,期限30年計算。若是等額本金還款,首月要還8233.33元,并且在未來一年半的時間內(nèi),每月的還款額度都在8000元以上。對于好不容易剛剛湊齊首付款、還面臨裝修買家具的年輕購房人來說,還款壓力不容小覷。而若選擇等額本息還款法,雖然總利息多,但每月固定還款6368.72元,還款壓力相對較小。

由此可見,如果貸款人工作和收入穩(wěn)定,還款能力較強(qiáng),選擇等額本金方式較好。如果貸款人還款能力稍弱,等額本金還款方式無疑陡增生活壓力。對于部分收入不高的購房者來說,最好的狀態(tài)就是先采用等額本息的還款方式,過了一段時間再變更為等額本金的還款方式。這樣既能度過等額本金一開始的高額還款,還能省下一部分利息。但是,至于什么時候變更比較合適、銀行是否允許變更還款方式,都要根據(jù)貸款人經(jīng)濟(jì)情況以及與銀行簽訂的具體合同而定。

提前還貸一定合算嗎？

在等額本息方式中,前期還的房貸,主要是利息部分。而等額本金方式,前期還的房貸,主要是本金部分。在現(xiàn)實中,很多人并不會真正背負(fù)長達(dá)30年的貸款。更多的時候,隨著房產(chǎn)的再出售,很多購房人會提前結(jié)清房貸。如果有一天你想提前還房貸了,會遇到什么樣的情況呢?這時選擇等額本息還款的人就會比較吃虧,因為他的還款結(jié)構(gòu)中,先還的是利息,余下還有大量的本金沒還。等額本金方式下,本金已經(jīng)還掉了大部分,相應(yīng)要還的貸款已經(jīng)少了很多。所以,如果條件允許的話,等額本金是一個值得考慮的選擇,雖然它可能造成一開始還貸壓力較高。

微信公眾號“越女讀財”發(fā)現(xiàn),如果貸款140萬,期限30年,那么在還款23年后,無論是等額本息還是等額本金,房貸總支出已達(dá)到相同的額度。這時候,對于使用等額本息的人來說,提前還清就毫無意義了,因為大部分利息已經(jīng)在23年內(nèi)貢獻(xiàn)給了銀行,剩下要還的幾乎都是本金,早還晚還區(qū)別已經(jīng)不大了,還不如拿去理財。

什么人適合提前還貸？

偉嘉安捷指出,一般來說,以下兩類人群比較適合提前還款,一是處于還款初期的借款人,因為利息支出通常集中在還款初期,借款人這時候提前還貸可節(jié)省利息。二是借款人手頭資金能夠支付房貸剩余尾款,卻不能滿足其他方面資金需求時,選擇提前還款是比較劃算的。借款人可以將手中資金用于提前還貸結(jié)清貸款,然后用此套房產(chǎn)向銀行申請抵押消費貸款,將抵押出來的錢款用于其他方面的資金需求來解決自身融資需求。

融360指出,提前還貸主要有五個步驟。第一步,先查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求,注意提前還貸是否須交一定的違約金。第二步,向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時間及最低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料。第三步,按銀行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請。第四步,借款人攜相關(guān)證件到借款銀行,辦理提前還款相關(guān)手續(xù)。第五步,提交《提前還款申請表》并在柜臺存入提前償還的款項即可。

融360房貸分析師張琪指出,大多數(shù)銀行辦理提前還款已經(jīng)不需要交違約金了,但部分銀行會根據(jù)已還款時間確定違約金比例,如某國有大行要求房貸期限不足一年的罰息三個月,滿一年不足兩年的罰息兩個月,滿兩年不足三年的罰息一個月。銀行是否罰息主要還是以簽訂的合同為準(zhǔn)。想要提前還款的購房者一定要仔細(xì)閱讀房屋買賣合同及貸款相關(guān)合同有關(guān)違約金的規(guī)定,有必要的話最好能到銀行的網(wǎng)點人工咨詢。