賣(mài)房前賣(mài)方如何確認(rèn)房屋年限和是否唯一？

2017-02-28 來(lái)源：

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評(píng)論

房子滿兩年可以免交增值稅，滿五唯一可以免交省去個(gè)稅，這時(shí)候想要出售房屋都變得比較容易。但經(jīng)適房、商品房、已購(gòu)公房、繼承或者贈(zèng)與的房子，在房屋年限上的判定標(biāo)準(zhǔn)略有不同。而確認(rèn)房子是否“唯一”，不會(huì)有專門(mén)的機(jī)構(gòu)出具證明，需要賣(mài)家做到心里有數(shù)。

一、如何判斷自己的房子已滿多少年?

1、商品房與經(jīng)濟(jì)適用房

以契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期為準(zhǔn)。

2、已購(gòu)公房

房產(chǎn)證填發(fā)日期或原始購(gòu)房合同簽署日期或第一筆購(gòu)房房款的銀錢(qián)收據(jù)日期。

3、繼承的房產(chǎn)、直系親屬贈(zèng)與的房產(chǎn)

按照原房本登記日期為準(zhǔn)，但查證原房本登記日期要去房管局檔案管理中心提交房產(chǎn)證、身份證申請(qǐng)調(diào)檔，取得調(diào)檔函。

PS：以下情況一般需開(kāi)具調(diào)檔函：

①繼承后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿足。(繼承的房產(chǎn)可以按照繼承前的日期界定是否滿5年)

②直系親屬贈(zèng)與后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿足。(贈(zèng)與的房產(chǎn)為直系親屬之間贈(zèng)與的可以按照贈(zèng)與前的日期界定是否滿5年)

③夫妻更名后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿足。(夫妻更名的房產(chǎn)可以按照繼承前的日期界定是否滿5年)

④房屋地址變更后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿足。

⑤遺失補(bǔ)證，產(chǎn)權(quán)證在遺失情況下，后補(bǔ)發(fā)的產(chǎn)權(quán)證附記頁(yè)若是沒(méi)有標(biāo)明原產(chǎn)權(quán)證的填發(fā)日期，需要開(kāi)具調(diào)檔函。(遺失補(bǔ)證，破損換證的可以按照原產(chǎn)權(quán)證得時(shí)間界定是否滿5年)。

⑥其他特殊情況。

二、關(guān)于滿幾年，時(shí)間節(jié)點(diǎn)是什么時(shí)候?

滿五唯一可以免個(gè)稅及增值稅，滿五年的時(shí)間節(jié)點(diǎn)在不同地區(qū)有不同規(guī)定。有的地區(qū)以網(wǎng)簽日期為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有的地區(qū)以網(wǎng)簽日期為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，所以，具體的還要以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)。

三、如何確認(rèn)房子是否唯一?

不到繳稅環(huán)節(jié)，賣(mài)家旺旺不知道所出售的房子是不是真正的“唯一”，而且也不會(huì)有專門(mén)的機(jī)構(gòu)核實(shí)房屋是否屬于家庭“唯一”，所以賣(mài)方要做到心里有數(shù)。

1、怎樣算“唯一”?

“滿五唯一”中的“唯一”，指家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)名下的唯一住房。

2、是否“唯一”有什么影響?

(1)滿五唯一的房子相對(duì)同等條件下的不唯一房屋，免征個(gè)稅及增值稅，這筆費(fèi)用少則幾萬(wàn)，多則十幾萬(wàn)。

(2)確認(rèn)“唯一”，涉及到合同約定以及違約定責(zé)。在簽署買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，都需要賣(mài)方確認(rèn)房子是否唯一：

①《唯一住房聲明書(shū)》——在簽署定金協(xié)議以及買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)簽署;

②買(mǎi)賣(mài)合同的《補(bǔ)充協(xié)議》——將滿五唯一寫(xiě)入合同約定!

PS：溫馨提示：

1、房屋核驗(yàn)不涉及唯一、是否滿五年的核驗(yàn)。

2、對(duì)于想換房的賣(mài)方，買(mǎi)房子在舊房過(guò)戶一兩個(gè)工作日后再打網(wǎng)簽，以免影響對(duì)首套二套的認(rèn)定。