新手實用指南：二手房比新房要注意的更多

2017-03-01 來源：

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1、去弄個備用手機！買個新的手機號！

當你準備買房的時候，你首先要做的第一件事就是這個！弄個新號碼！

這個非常重要！所有沒做這一步的人都一定會苦口婆心的勸你一定要聽話，千萬不能少這一步。否則你會無休無止的被中介騷擾幾年之久?。。?！在任何和購房甚至裝修的相關業(yè)務內，只要留手機，只留這一個。千萬不要把自己的私人/辦公電話留下。（建議：買房賣房的都要準備備用手機號?。。。?/p>

2、弄清楚自己真正想要的

不要先著急看房，先要想清楚自己究竟想要什么樣的房子：

1、地段。2、房型。3、面積。4、交通。5、周遍設施。6、學區(qū)。7、小區(qū)環(huán)境。8、電梯。9、朝向。10車位……等等。把自己和家人認為最重要的不能妥協(xié)的；盡量有但是可以妥協(xié)的；無關緊要的……分別列出來。

然后再來考慮具體的房子。有這樣一個過程，家人之間能夠比較清晰的了解到彼此的訴求，內耗會少很多。

3、咨詢銀行或信貸掮客

（提醒：最好自己找銀行信貸員或掮客了解情況，中介介紹的可以用、要慎用?。≈薪榈睦鎴F體可能為了促成成交，不管你最后能不能貸款～）

之后，建議先咨詢銀行，按照自己的情況，能夠貸到多少款，確定預算。

然后開始找房子。如果能很有緣分的不通過中介直接手拉手找到房源，那必然是最好的事。

如果非要通過中介，那有幾點必須要牢牢記?。?/p>

（1）在草簽購房定金合同前，不要在中介給的任何一張紙上簽字——無論是中介合同、看房確認書、工單、看房單……或者任何一張任何名義的材料，都不要簽字。如果要簽，至少要保證上面所寫的每一個字（尤其是很小的字）你都清楚明白的理解，并作好承擔任何損失的后果！

（特別的，中介可能會告訴你，這個只是他們公司確認他的確帶客戶去看過房子了，希望你幫個忙之類。這是慣用伎倆，不要理睬。）

（2）還有就是，你的任何材料，不要留在中介手里。不要讓他保管任何包括身份證、戶口本、房產證、合同之類的東西……中介只是個拉皮條的，他沒有權利扣你任何東西。

（3）在定金合同簽定結束前，不要付給中介或者上家任何的費用——這些費用可能包括以“意向金、誠意金”等為名目的錢。中介可能會聲稱這是給上家的——不要相信。要付就是定金。尤其是……千萬不能先付了中介費。定金合同簽定前，不要付中介費——簽定后可以支付部分，但是千萬留好尾款。尾款要和中介明確說明等所有手續(xù)辦完之后再支付——否則中介拿錢不干活后果自負！

（4）產調不能偷懶。一定要調查清楚（可以委托中介去拉產調）是否有抵押、產權人是哪幾個，是否全部同意出售。以及去當地派出所確認——里面是不是有戶口。

（5）請務必記住，中介的任何語言，都可能是謊言——而且無數人慘痛的事實證明了，越是和你休戚相關的事情上，他們越可能撒謊。他們追求的只是成交，至于成交之后你是不是有能力支付，和他們沒有任何關系。所以，一定要自己確認每個關鍵細節(jié)而不要聽中介的信誓旦旦。

（6）鑒于政策經常變化，所以建議即使是以上家到手價的形式來交易，也換算成稅費各付的形式寫進合同。這樣如果政策有變化，也不會因此突然增加巨額稅費。

4、基本確定購買意向之后的流程

（1）確定自己的購買資格、聯系銀行信貸員確認自己貸款資格。（其實這步建議準備買房之前就先確定下來做到心中有數）。

（2）付定金，簽定定金合同。

（3）去交易中心網簽合同——上下家本人、中介（如果有）、貸款銀行的工作人員（如果有）都要到場。簽合同的同時，首付到位。

（4）上家審稅并交稅，包括：1）5.65%的營業(yè)稅（滿五可免）；2）全額的1%或者差額的20%的個人所得稅（滿五且唯一可免）

（5）下家審查限購資格：提供合同、房產證復印件、戶口本原件及全套復印件、結婚證或單身證明（一月內有效）、身份證原件及復印件。需要7天。

（6）下家審稅，主要是契稅，分1%、1.5%和3%三種。分別對應首套普通；普通；非普。需要10個工作日。上、下家審核可以同時進行。

（7）過戶。

（8）辦理水、電、煤、電視、電話、物業(yè)、維修基金等過戶手續(xù)。交房。如不貸款，付尾款。