歷年房?jī)r(jià)波動(dòng)呈現(xiàn)出明顯的周期性趨勢(shì)。從價(jià)格看，當(dāng)前多個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)明顯趨緩，本輪房?jī)r(jià)周期頂部已現(xiàn)，接下來(lái)將進(jìn)入0.5-1年的減速上漲期。我們預(yù)期2016年四季度至2017年一季度，部分城市房?jī)r(jià)即將停止上漲，轉(zhuǎn)而進(jìn)入回調(diào)期。從開(kāi)發(fā)看，房地產(chǎn)資金來(lái)源收緊，開(kāi)發(fā)速度亦明顯放緩，行業(yè)即將迎來(lái)新一輪調(diào)整。

全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的背后，不同城市的上漲邏輯可能存在結(jié)構(gòu)性差異。常住/戶籍人口比例、就業(yè)人口比例、房?jī)r(jià)收入比、人均廣義庫(kù)存量四項(xiàng)指標(biāo)對(duì)某些城市有很好的預(yù)測(cè)能力，但對(duì)另外一些城市預(yù)測(cè)效果不佳。本質(zhì)上，不同因素對(duì)各地區(qū)購(gòu)房情緒的影響程度不同。購(gòu)房決策時(shí)應(yīng)充分感受本地市場(chǎng)情緒，及時(shí)調(diào)整策略。

本輪地產(chǎn)周期頂部已現(xiàn)，回調(diào)可期

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化存在明顯的周期現(xiàn)象。我們?cè)诘谝患径确康禺a(chǎn)專題報(bào)告中曾經(jīng)闡述，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化存在明顯的周期現(xiàn)象(詳見(jiàn)資金政策驅(qū)房?jī)r(jià)，人口庫(kù)存決漲跌 ——2016春季國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)專題報(bào)告)。一個(gè)完整的價(jià)格變化周期長(zhǎng)度約為3年，主要由加速上漲、減速上漲、加速下跌和減速下跌幾個(gè)部分組成。每個(gè)階段持續(xù)約0.5~1年(圖1)。

從價(jià)格看，當(dāng)前多個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)明顯趨緩，房?jī)r(jià)周期頂部已現(xiàn)。從第二季度房?jī)r(jià)運(yùn)行結(jié)果看(圖1圈紅位置)，深圳、上海、北京等主要城市的房?jī)r(jià)同比漲幅已明顯回落，圖形中已出現(xiàn)顯著的頂部特征，亦印證了我們?cè)谝患径鹊呐袛?。筆者認(rèn)為，這說(shuō)明本輪房?jī)r(jià)周期已達(dá)頂部，接下來(lái)將進(jìn)入0.5~1年的減速上漲期。我們預(yù)期2016年四季度至2017年一季度，部分城市房?jī)r(jià)即將停止上漲，轉(zhuǎn)而進(jìn)入回調(diào)期。

從開(kāi)發(fā)看，房地產(chǎn)資金來(lái)源收緊，開(kāi)發(fā)速度亦明顯放緩，行業(yè)即將迎來(lái)新一輪調(diào)整。隨著商品房銷售放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源和新開(kāi)工面積均出現(xiàn)了顯著的回調(diào)趨勢(shì)(圖2)。筆者在前文中提出，本輪房?jī)r(jià)上漲與前幾輪的最大區(qū)別在于房?jī)r(jià)啟動(dòng)先于房地產(chǎn)行業(yè)啟動(dòng)。由圖3可見(jiàn)，被房?jī)r(jià)拉動(dòng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在多方面因素作用下僅持續(xù)約一個(gè)季度便開(kāi)始萎縮，無(wú)疑說(shuō)明被價(jià)格強(qiáng)行拉動(dòng)的行業(yè)上升周期難以持續(xù)。全球避險(xiǎn)情緒和流動(dòng)性過(guò)剩給多個(gè)過(guò)剩行業(yè)帶來(lái)了類似的喘息機(jī)會(huì)，但其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)仍需重點(diǎn)關(guān)注。

城市間房?jī)r(jià)上漲邏輯的結(jié)構(gòu)性差異

全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的背后，不同城市的上漲邏輯可能存在本質(zhì)區(qū)別。表1顯示了4-7月35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅排名前20位。我們?cè)谝患径葓?bào)告中選取了常住/戶籍人口比例、就業(yè)人口比例、房?jī)r(jià)收入比、人均廣義庫(kù)存量作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，預(yù)測(cè)了最具上漲潛力的七個(gè)城市。從結(jié)果看，報(bào)告發(fā)布后實(shí)際漲幅前七的城市中，廈門、杭州、福州、天津四個(gè)城市均在預(yù)測(cè)范圍，且預(yù)測(cè)名次與實(shí)際情況基本相同，說(shuō)明選取的四個(gè)因素在很大程度上決定了房?jī)r(jià)漲幅。但也應(yīng)看到，合肥、南京、武漢在我們選取的指標(biāo)中表現(xiàn)均不顯著，預(yù)測(cè)排名僅為中等水平。同樣的指標(biāo)在不同城市間預(yù)測(cè)能力的明顯區(qū)別，代表不同城市的上漲邏輯可能存在結(jié)構(gòu)性差異。選取的指標(biāo)只涵蓋了基本面因素，但實(shí)際購(gòu)房決策與地方限購(gòu)嚴(yán)厲程度、羊群效應(yīng)程度、地區(qū)投資偏好等不可量化的因素關(guān)系同樣緊密。

本質(zhì)上，不同因素對(duì)各地區(qū)購(gòu)房情緒的影響程度不同。如何量化這種影響，還是學(xué)術(shù)界亟需繼續(xù)解決的問(wèn)題。從投資角度看，筆者認(rèn)為應(yīng)在了解基本面情況的基礎(chǔ)上，實(shí)時(shí)感受本地市場(chǎng)情緒變化，才能做出相對(duì)合理的投資決策。