二手房市場掃描

今年春節(jié)以來，受新房市場供給不足和調(diào)控政策影響，部分一線城市的二手房市場出現(xiàn)了快速上漲的局面，其中主要是北京和廣州。不過，與之相比的滬深樓市則表現(xiàn)平靜。本專題試圖探究其背后的原因。

市場分析認為，最近的市場有所升溫，主要原因是限價導(dǎo)致的新盤供應(yīng)暫停疊加改善需求在壓抑了3個月后的釋放，另外2-3月份也是學(xué)區(qū)房交易高峰期，所以出現(xiàn)了一輪二手房行情。

“以前客戶看到房價漲了，就想著能不能等著降下來再買。現(xiàn)在只要有誠意出售的房源放出來，大家都不等，直接搶購。但是只有極少數(shù)業(yè)主誠意出售房屋?！敝榻G洲一家中介門店銷售經(jīng)理告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

受新房市場供應(yīng)量嚴重短缺等因素影響，北京二手房市場惜售現(xiàn)象愈發(fā)明顯。二手房業(yè)主連續(xù)跳漲、坐地漲價、違約現(xiàn)象頻繁發(fā)生。

2017年3月14日，鏈家官網(wǎng)顯示，北京市當天帶看量已經(jīng)達到14238次；2月份，僅鏈家一家中介就成交了11981套房源。從鏈家網(wǎng)顯示的具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，自春節(jié)以來，北京市整體房價都處在上行階段。

以位于北京市東南二環(huán)邊上的廣渠家園小區(qū)為例，2月參考均價為87633元/平米，環(huán)比上月上漲3.64%，同比去年上漲74.37%；地處北三環(huán)馬甸橋東南角陽光麗景小區(qū)，2月參考均價為138235元/平米，環(huán)比上月上漲1.76%，同比去年上漲40.27%；位于大西山文化圈與海淀新區(qū)的交匯處的保利西山林語，2月參考均價為66491元/平米，環(huán)比上月上漲5.38%，同比去年上漲68.32%。

樓市眾生態(tài)

一面是買家，另一面是賣家。在攀漲的房價和房源稀缺情況下，二手房交易的天平砝碼屬于賣家。

47歲的李先生目前正在出售望京西園三區(qū)一間138平方米的住宅，該房屋緊鄰?fù)嶒炐W(xué)。半個月前李先生對該房產(chǎn)的報價是總價950萬，一個星期前他將報價漲到1050萬。

在北京擁有多處房產(chǎn)的李先生對于樓市已經(jīng)有了經(jīng)驗?！拔业慕?jīng)驗是越不賣越漲。不排除以后我會加價出售這套房子。如果幾個人同時購買的話，價高者得。”

李先生告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，現(xiàn)在每天中介帶來看房的人大概有一兩撥，周末最多的時候可以達到五六撥。每一撥可能有一兩位購房者，其中大部分都有意向購買，但是這些客戶都需要將自己的房屋出售，才有足夠的資金來購買李先生的房子。這些看房客的年紀大部分集中在35歲至40歲之間，改善性需求居多。有的是為了生二胎，有的也為了讓孩子能夠在望京實驗小學(xué)里就讀。

看到二手房房價每天跳漲，李先生愈發(fā)不著急出售這套房屋。該房屋是16年前，李先生花費56萬元購得（首付20萬元，貸款五六年還清）。目前這間房屋委托給中介，開展租賃業(yè)務(wù)，將原本的3室分割成為4室，每個月租金收入在10000元左右。

目前，與李先生持有同樣心態(tài)的業(yè)主不在少數(shù)。由于房價上行，不少業(yè)主愈發(fā)惜售，坐地漲價也時有發(fā)生。一位正在看房中的曹女士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，她的朋友在購買二手房時，因為猶豫了兩周，房屋總價就上漲了一百萬元。而曹女士此前看過的一套房屋，已經(jīng)和業(yè)主約好簽約，但她到了中介門店后，業(yè)主臨時反悔?！暗诙欤铱吹竭@位業(yè)主再次將房屋掛出來，總價提高了10萬元?！?/p>

另一位購房者杜女士也遇到同樣遭遇?！扒皫滋炜春脧S洼西街10號院一套房子，掛牌價是810萬，當時還想著跟業(yè)主砍砍價。結(jié)果，過幾天再看，業(yè)主直接將總價上調(diào)到了900萬?！?/p>

上述珠江綠洲中介也向21世紀經(jīng)濟報道記者提供了一個前不久成交的案例。珠江綠洲小區(qū)一個面積約為160平方米的房子。幾位買家同時去看，本來房主的定價是780萬，有買家希望780萬全款購買，另一個買家提出785萬貸款購買。但最后成功購買的買家出到790萬全款購買。

二手房源稀缺

為了了解二手房市場真實情況，21世紀經(jīng)濟報道記者以暗訪的方式采訪了多位中介人員。這些中介人員普遍的反饋是，春節(jié)后房價上漲明顯，同時可售二手房房源量很少。

海淀區(qū)一名鏈家工作人員告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“春節(jié)以后，二手房市場單價約上5000元/平方米左右。目前的情況是，買房的人很多，但是庫存房源量也比較少。該人士稱，二手房價格目前由房東決定，很多房東也在換房，他們對市場比較了解，有著自己的心理預(yù)期。買房者的付款方式也會影響到最終交易價格，換房的買家因為周期長，談價余地就不大。如果能夠全款購買，隨時交易，那么談價的幅度就大一些”。

朝陽區(qū)鏈家工作人員也表示，“最近二手房價格有所上漲，交易量目前還可以。最近房源比較缺，購房價格需要和房主進一步談。如果付款時間太長的話，業(yè)主都不會同意。”

上述珠江綠洲中介人員表示，他所接觸到的買房人，大部分是改善性需求，“買家擔心房價上漲買不到房子；但賣家將房子賣掉后，手上拿著錢，看著房價走勢，也擔心買不到房子。”

目前，在這名銷售人員主要經(jīng)營的三個小區(qū)，他所經(jīng)手的在售房源不超過15套，其中誠意出售的房源不超過5套，同時這幾套房子的價格也更高一些。其中一個小區(qū)的報價在58000元/平米左右，面積在100平米至120平米之間；上個月的價格在48000元/平米至50000元/平米，最高的也就52000元/平米。

后市看政策走向

據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月份，北京市各區(qū)二手房參考均價統(tǒng)計中，西城區(qū)最高，平均為108773元/平方米。東城區(qū)為97502元/平方米，海淀區(qū)為86970元/平方米，朝陽區(qū)為69665元/平方米，通州區(qū)為48227元/平方米。

房價攀漲、庫存量稀少的同時，二手房交易總體看仍然火熱。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年第10周（3月6日-3月12日），北京二手住宅共網(wǎng)簽4255套，環(huán)比上周增長9.2%，自今年第7周以來連續(xù)四周上漲，同時也是春節(jié)以來單周網(wǎng)簽量首次突破4000套。

上周周一至周日的網(wǎng)簽量分別為801套、736套、684套、881套、922套、119套、112套，單日超過800套的有三天，較春節(jié)后前幾周明顯增多。從節(jié)后每日網(wǎng)簽量、每周網(wǎng)簽量來看，北京二手市場交易量正逐步回升。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，2月中下旬開始，隨著春節(jié)的遠去，北京二手房市場的實際交易量開始出現(xiàn)回升。目前市場的實際交易量還在持續(xù)增加，3月中下旬的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可能還會繼續(xù)提高。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，最近的市場有所升溫，主要原因是限價導(dǎo)致的新盤供應(yīng)暫停疊加改善需求在壓抑了3個月后的釋放，另外2-3月份也是學(xué)區(qū)房交易高峰期，所以出現(xiàn)了一輪二手房行情。

張大偉認為，樓市后續(xù)走勢主要還是看政策預(yù)期。整體看，新房市場處于短期觀望狀態(tài)；而房價走勢主要還要看信貸政策，包括未來是否會加碼認房認貸、是否會約束額度等房地產(chǎn)信貸收緊政策。