隨著房?jī)r(jià)攀漲，二手房交易市場(chǎng)違約案例也不斷增加。

2012年6月，顧明（化名）以247萬(wàn)購(gòu)買了一套位于北京西城區(qū)105平米的三居室。當(dāng)時(shí)，他與房主簽訂了合同，也交了定金。但隨后十幾天內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲了將近20萬(wàn)。房主隨即違約，并不愿支付違約金和中介費(fèi)。多次協(xié)商無(wú)果，顧明將房主告上了法庭。隨后五年間，雙方多次上訴。雖然早在2014年6月，該房子已經(jīng)過戶到顧明名下，但對(duì)方依舊不愿意搬離，時(shí)至今日，雙方仍然還在相互反復(fù)上訴中。

類似顧明這樣的案例不在少數(shù)。鑒于自己的經(jīng)歷，2013年，顧明組建了二手房維權(quán)群。2016年4月時(shí)，維權(quán)群已達(dá)130多人，2016年10月增加了50多人。其間也有一些調(diào)解成功或勝訴的買家退群。

今年3月，北京樓市再度火熱，顧明的維權(quán)微信群也增加了20多人。目前群里有153人，QQ群也有180人。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在顧明的維權(quán)微信群里發(fā)現(xiàn)，群友普遍由于房?jī)r(jià)上漲引發(fā)的交易糾紛違約案，買賣雙方協(xié)商未果而最終走上法庭。

違約案拉鋸戰(zhàn)

二手房交易流程主要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)檢查、簽合同、二手房評(píng)估、辦理按揭、繳納稅費(fèi)、過戶、打余額款項(xiàng)等步驟；此外，還包括審查購(gòu)房資格、辦理網(wǎng)上簽約、辦理按揭和資金監(jiān)管、繳納二手房交易稅費(fèi)和過戶、交房和資金解凍五大步。通常情況下，繁瑣的房屋交易過程期間，如果恰逢房?jī)r(jià)上漲，違約案便會(huì)增加。

楊女士便是典型案例。她先賣再買，選定的改善房屋在東城區(qū)區(qū)廣渠門內(nèi)大街。2016年1月5日，楊女士與房主簽訂合同，房屋總價(jià)約248萬(wàn)元，楊女士支付了10萬(wàn)定金，公積金貸款120萬(wàn)，剩余118萬(wàn)進(jìn)行資金托管。

“但2016年3月8日，業(yè)主打電話突然說不想賣了，嫌我付款周期太長(zhǎng)。在我追問下，才透露有人愿意出300萬(wàn)當(dāng)晚就能簽約，建議我解除合同或加價(jià)。我當(dāng)時(shí)沒同意，并與業(yè)主約定3月11日面談。但隨即業(yè)主便將房子以300萬(wàn)總價(jià)掛在鏈家和其他中介，并有帶看記錄。”楊女士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，隨后，她便開啟了投訴和訴訟生涯。

2016年4月7日，楊女士立案成功。訴訟請(qǐng)求為：繼續(xù)履行合同，按照合同支付逾期交房違約金，按日萬(wàn)分之五計(jì)；2016年5月15日第一次開庭，交換證據(jù)。當(dāng)庭調(diào)解：對(duì)方堅(jiān)持漲價(jià)20萬(wàn)，楊女士只漲價(jià)10萬(wàn)，調(diào)解失敗。

楊女士一方堅(jiān)持的原因是：“房?jī)r(jià)一直上漲，如果本次答應(yīng)，后續(xù)還有四個(gè)需要業(yè)主配合的環(huán)節(jié)。如果每個(gè)環(huán)節(jié)都以此為要挾漲價(jià)，我們無(wú)法承擔(dān)。另外，一旦本次調(diào)解結(jié)束，雖接受了20萬(wàn)但后續(xù)仍可能無(wú)法進(jìn)行，這20萬(wàn)就白給了?！?/p>

隨后，經(jīng)過多次調(diào)解，2016年10月26日，一審判決書裁定業(yè)主30日內(nèi)配合楊女士繼續(xù)履行合同。訴訟費(fèi)用雙方各自承擔(dān)一半。無(wú)其他違約金。2016年11月7日，業(yè)主不服繼續(xù)上訴；2017年2月15日，二審開庭，對(duì)方請(qǐng)求駁回一審裁定，并解除合同；2017年2月27日，二審維持原判。

房屋上漲致違約案增加

隨著房?jī)r(jià)攀漲，尤其是連環(huán)單增加情況下，二手房違約案也不斷增加。

北京市西城區(qū)法院民一庭是審理民事合同類案件的專業(yè)庭室。2016年10月該法院表示，從收案量來看，房屋買賣合同糾紛在該庭僅次于房屋租賃合同糾紛，是第二大類案由。據(jù)了解，近幾年，西城法院受理的房屋買賣合同糾紛案件一直居高不下，并逐年攀升。僅今年上半年，房屋買賣糾紛同比就增長(zhǎng)了近40%，并呈逐月遞增趨勢(shì)。以此增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)今年房屋買賣糾紛收案量將達(dá)到歷史峰值。

西城區(qū)是北京市的核心老城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的房屋交易多以二手房為主。二手房買賣合同糾紛占房屋買賣合同糾紛的八成左右，該類糾紛具有受政策影響明顯、涉案標(biāo)的額大、案件事實(shí)較為復(fù)雜等特點(diǎn)。涉及的法律問題除了一般買賣合同外，還可能涉及到房屋產(chǎn)權(quán)情況、抵押貸款、委托代理、居間活動(dòng)等其他法律問題，以及享受教育資源為購(gòu)房目的的戶籍遷移、學(xué)區(qū)房等政策性問題。

北京東元律師事務(wù)所律師孫濤告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，房?jī)r(jià)漲得越快，賣方違約的案子也就越多。因?yàn)樵诜课萁灰走^程中，尤其是貸款買房，辦下來的時(shí)間比較長(zhǎng)。從賣方簽協(xié)議到拿到錢，可能要兩個(gè)月左右，但往往在此期間，房?jī)r(jià)會(huì)有明顯上漲，這時(shí)賣房人會(huì)覺得自己賣虧了。

中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，房屋違約交易的原因主要有三類：第一，房?jī)r(jià)短期波動(dòng)劇烈，波動(dòng)幅度超過定金額度，業(yè)主存在違約動(dòng)力；第二，交易周期太長(zhǎng)，現(xiàn)在一套二手房交易周期全款要1個(gè)多月，貸款要3-4個(gè)月，很多買房人也同時(shí)是賣房人，連環(huán)單集中，部分交易可能延遲到一年多，如期間房?jī)r(jià)波動(dòng)、政策波動(dòng)都可能導(dǎo)致違約；第三，部分購(gòu)房者法律意識(shí)及合同意識(shí)淡薄。

建議：簽約謹(jǐn)慎合同明確

張大偉建議購(gòu)房者在簽約時(shí)要謹(jǐn)慎，將所有可能遇到的政策、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)寫到紙面上，還可以提高定金，增加違約成本；另外，盡量減少多重連環(huán)單數(shù)量，最好控制在3連環(huán)以內(nèi)，否則因交易時(shí)間太長(zhǎng)，容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

孫濤作為一名房產(chǎn)律師，結(jié)合多年的辦案經(jīng)驗(yàn)還建議：“房屋交易是一個(gè)賣方占據(jù)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)。購(gòu)房者進(jìn)入談判環(huán)節(jié)，一定要敢于離開談判桌。如果一味遷就賣方，害怕買不到房子，將會(huì)在整個(gè)合同履行中陷入被動(dòng)。購(gòu)房者不要擔(dān)心這樣做會(huì)喪失購(gòu)房機(jī)會(huì)，因?yàn)樵谡勁兄校紫瓤简?yàn)的是雙方的心理底線。如果購(gòu)房人連這點(diǎn)談判的心理素質(zhì)都沒有，即使簽訂了購(gòu)房合同，也是被賣方牽著鼻子走，很可能在對(duì)方違約時(shí)保護(hù)不了自己的合法權(quán)益。”

另外，孫濤還建議，關(guān)注購(gòu)房合同中付款、過戶和延期履行。在合同簽訂時(shí)，就付款時(shí)間、過戶時(shí)間，做出明確約定并寫明如超過履行期限，按日計(jì)算的延期履行違約金數(shù)額或計(jì)算方式。另外，在支付中介費(fèi)前，一定要明確中介提供的全部服務(wù)內(nèi)容。