房子升值物業(yè)很重要怎么判斷小區(qū)物業(yè)好壞

2017-03-23 來源：

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小區(qū)房子的升值跟物業(yè)也有關(guān)系？沒錯，從某種程度上來說，物業(yè)可以算作是開發(fā)商的售后服務(wù)。業(yè)主選擇開發(fā)商的同時也一并選擇了前期物業(yè)，而前期物業(yè)基本上會跟小區(qū)合作相當(dāng)長的時間。

物業(yè)服務(wù)的兩種模式

物業(yè)服務(wù)公司是輕資產(chǎn)公司，他的人力成本是占比最大的，物業(yè)公司利潤率普遍偏低。一般小區(qū)物業(yè)公司氛圍兩種，開發(fā)商自有物業(yè)公司和第三方物業(yè)公司。

大型開發(fā)商一般都會有自己的物業(yè)服務(wù)公司，自己開發(fā)的項(xiàng)目有自己的物業(yè)公司來負(fù)責(zé)管理，從開發(fā)到物業(yè)管理一條龍服務(wù)，能夠?qū)崿F(xiàn)全程管控。更多的中小房企則是引進(jìn)第三方的物業(yè)公司來，兩者之間是合作關(guān)系。

物業(yè)提供的服務(wù)主要有下面幾類

1、公用服務(wù)，小區(qū)保潔，安保情況、綠化維護(hù)、公共設(shè)施維修等；

2、代辦業(yè)務(wù)，這一塊主要是日常水電燃?xì)赓M(fèi)的代收代繳；

3、其他業(yè)務(wù)。比如業(yè)主室內(nèi)設(shè)施維修，收送快遞等。

4、物業(yè)收支公開情況，物業(yè)應(yīng)定期公開公共項(xiàng)目的收支情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

評價物業(yè)，可以從以下幾點(diǎn)來考察：

小區(qū)保安對陌生人的態(tài)度

一般小區(qū)保安對陌生人群有三種處理方式：經(jīng)常出入小區(qū)的快遞員等，一般不會阻攔，有的小區(qū)還會給臨時出入證；業(yè)主的親朋好友進(jìn)入小區(qū)，門衛(wèi)是否會登記并告知業(yè)主核實(shí)；臨時訪客比如中介、看房者進(jìn)入小區(qū)，保安是否陪同。

公共區(qū)域整潔度

小區(qū)公共區(qū)域整潔度能反映出小區(qū)維護(hù)情況。綠化草坪是否整齊，路面是否有明顯的垃圾。

建筑外立面整潔度

一般物業(yè)公司每年會安排一次小區(qū)外立面的保潔，還包括拆除私搭違建等。如果這種私搭違建在小區(qū)比較頻繁說小區(qū)物業(yè)的管理和監(jiān)督有問題。

物業(yè)的反應(yīng)速度

小區(qū)物業(yè)一般要保證24小時有人值班，急修業(yè)務(wù)必須半小時內(nèi)有人上門，一般維修能否及時處理。業(yè)主投訴，幾天內(nèi)解決問題。這都是衡量小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平的依據(jù)。

小區(qū)安全防衛(wèi)級別

小區(qū)保安和業(yè)主是否熟悉，小區(qū)保安巡邏頻率很重要。有的物業(yè)公司要求所有保安必須認(rèn)識業(yè)主的私家車，限期認(rèn)識業(yè)主本人。

小區(qū)圍墻是否安裝防盜監(jiān)控設(shè)施，低樓層是否加強(qiáng)安全保衛(wèi)措施。

各種設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況

小區(qū)公用機(jī)電設(shè)備必須定時檢修。比如排水系統(tǒng)、自來水系統(tǒng)、電力系統(tǒng)。

關(guān)于物業(yè)費(fèi)

物業(yè)費(fèi)的定價要考慮物業(yè)服務(wù)的成本和利潤。成本一般包括物業(yè)工作人員的工資支出、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用等。小區(qū)物業(yè)按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定所需的人力數(shù)量，公共設(shè)施維修保障頻次來確定物業(yè)費(fèi)價格。

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