租房中遇到這些事你該如何處理？

2017-03-24 來源：

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“來北京之前，我不斷地向已有經(jīng)驗的北漂同學(xué)詢問生活技巧，話題中討論最多的便是租房”。張宇（化名）說，這幾天他遇到了一些麻煩，比較糾結(jié)，可能會再次換房。

張宇來北京工作已有兩年，因為房租不斷上漲經(jīng)常換房子。2016年5月跟同學(xué)合租一間房，價格也覺得合適。這一段時間，被二房東告知業(yè)主把房子賣掉了，并且同時要求漲房租。張宇跟二房東提出，他們的合同上明明是2017年5月到期，即便漲價也應(yīng)該是5月份過后才能漲價。二房東表示，要不退房要不然就漲租。這讓張宇感到困惑，突然房租漲價到底是二房東的意思還是新業(yè)主的要求。

租房是房產(chǎn)市場上的一部分，租戶和業(yè)主作為兩個不同方面，有著各自的利益與需求。租戶因價格貴、急需居住等各方面原因，便通過各種渠道尋求租房信息，而不能保證自身利益；業(yè)主則因臨時情況轉(zhuǎn)變、租戶不能守約使自己身陷困境。

目前，張宇和同學(xué)還沒有找到適合的房子，面對現(xiàn)在的狀況，他表示很無奈，不知道跟二房東的合同是否具備法律效力，因此只能跟二房東一直拖著。

相關(guān)法律界人士表示，租戶和二房東簽約的合同有沒有法律效力，關(guān)鍵是看業(yè)主和二房東簽約的合同有沒有規(guī)定可以轉(zhuǎn)租。如果合同明確規(guī)定可以轉(zhuǎn)租，根據(jù)買賣不破租賃的原則，是合理合法受法律保護(hù)的?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。因此租戶可以拒絕退租，拒絕加錢。如果業(yè)主和二房東簽約的合同沒有規(guī)定可以轉(zhuǎn)租，而是二房東私自轉(zhuǎn)租，那么是不受法律保護(hù)的，租戶只能和二房東協(xié)商，或者接受退租和加錢。

專業(yè)經(jīng)紀(jì)人告訴《廣廈時代》，在租房中，要注意協(xié)商和合同的法律效力，口說無憑，要在簽合同的時候，做出重大協(xié)商的時候，最好簽有法律效力的合同；同時為了保障自身利益不受損失，應(yīng)該特別留意，房東有沒有賣房的打算，如果有賣房的打算，要和自己的租房計劃匹配，以減少不必要的麻煩。

與張宇這個北漂不同的是，李女士作為房東也遇到令她束手無策的事情。李女士有套房一直出租，前段時間要出售，并且已經(jīng)有人要買這套房子。于是，她提前跟自己的租戶商量好搬出日期。結(jié)果讓李女士感到不安，租戶遲遲沒有搬走的意向，經(jīng)過詢問之后，租戶找的新房子也需要等待兩個星期才能搬過去。這樣的情況，使李女士陷入兩方為難的境遇中，眼看新業(yè)主就要來收房，李女士不能違反合同規(guī)定。最后只能給警方打電話來幫忙處理此事。

很多業(yè)主在租房賣房過程中會遇到同樣的事情，雙方口頭協(xié)商。專業(yè)人士提醒，為確保雙方利益均不受損失，業(yè)主要賣房，需要提前跟租戶協(xié)商，要簽署有法律效力的協(xié)議，協(xié)議上明確日期。有協(xié)議就可以讓租戶搬走，沒有協(xié)議，口頭承諾，租戶可以不搬走。

通過以上兩個事例，經(jīng)紀(jì)人提出以下幾點租房須注意事項：

（1）找正規(guī)的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)租房；

（2）明確房屋是否可以出租（廉租房、自住型商品房、私搭亂建的房屋要留意）；

（3）是否是業(yè)主本人簽約，如果不是本人，是否有代理權(quán)；

（4）留意房東是否有賣房的打算；

（5）留意合同上的租期、付款周期、押金的退回情況；

（6）明確哪些家具家電損壞，租戶必須賠，哪些是房東需要維修的；

（7）物業(yè)交割要清楚，明確水、電、燃?xì)赓M、車位等費用；

（8）最重要的一點是明確違約方式，如房東賣房，需要提前幾個月跟租戶說明，賠償幾個月的租金等。

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