物業(yè)公司本是全體業(yè)主聘請的“管家”，是受業(yè)主的委托,幫助業(yè)主管理小區(qū)、維護小區(qū)的服務機構。但現(xiàn)實中,很多業(yè)主常常不得不看物業(yè)的“臉色”行事?！段餀喾ā穼Υ俗鞒雒鞔_規(guī)定，業(yè)主有權更換物業(yè)。

法規(guī)

業(yè)主有權選擇物業(yè)公司

《物權法》第81條、82條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

案例

滿意的物業(yè)公司難進小區(qū)

2004年底，上?！皠?chuàng)世紀花園 (論壇 新聞)”小區(qū)，通過公開招標選聘以最低分落選的鵬欣物業(yè)公司，以種種理由拒絕移交工作，并采取各種手段阻撓中標的物業(yè)公司進駐，業(yè)委會的工作陷入了困境。后在當?shù)胤抗懿块T要求下，鵬欣物業(yè)撤離小區(qū)，向業(yè)委會辦理移交。

2005年7月，西安市福安花園業(yè)主委員會因不滿西安福安花園物業(yè)管理有限責任公司提供的物業(yè)服務，經(jīng)業(yè)主大會討論通過之后，決定與之解約。并與陜西愛心物業(yè)服務有限責任公司簽訂了物業(yè)服務合同。愛心物業(yè)進入福安花園小區(qū)之后，福安花園業(yè)主委員會負責人周某于2005年10月8日私自同福安花園物業(yè)簽訂了一份新的物業(yè)服務合同，并于2005年10月9日向愛心物業(yè)發(fā)出解約通知書。隨后，福安花園物業(yè)進入福安花園小區(qū)，強行接管了該小區(qū)的物業(yè)管理。

現(xiàn)象

交了物業(yè)費卻享受不到服務

家住東門附近的劉小姐來電反映：“樓道照明燈壞了物業(yè)也不換，屋頂漏水也不管。每次向物業(yè)反映，他們總是敷衍一下，說馬上就解決，結果到頭來還是什么都沒做。再去找他們，干脆兩手一攤說現(xiàn)在物業(yè)費沒有收齊，沒有錢?！?/p>

與劉小姐有同樣遭遇的還有家住三里庵某小區(qū)的卞先生，就因為這事他和物業(yè)已經(jīng)吵過好幾次架了。卞先生在電話中非常氣憤地稱：“本來物業(yè)是我們請來為小區(qū)做事的，現(xiàn)在反過來卻成了我們求物業(yè)為小區(qū)做事，物業(yè)費我們從不拖欠，為什么要求就得不到滿足？”

問題

業(yè)主“炒管家”有三大難

記者昨日從西安市物業(yè)管理協(xié)會了解到，西安目前有物業(yè)管理的小區(qū)上千家，專職物業(yè)公司管理的有300多家，而成立業(yè)主委員會的僅20多家。

西安一家知名物業(yè)公司原副總經(jīng)理董浩（化名）昨日透露，小區(qū)業(yè)主想更換物業(yè)公司絕非易事。首先是業(yè)委會成立難。一般來說，根據(jù)《陜西省城市居住區(qū)業(yè)主委員會組建辦法》規(guī)定，居住區(qū)內物業(yè)綜合驗收合格，且入住業(yè)主達到百分之五十以上和已出售的公有住宅具備實施物業(yè)管理條件的，應當籌備召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并向所在區(qū)房管部門提出申請。但實際情況是很少有開發(fā)商主動鼓勵成立業(yè)委會，只有靠熱心業(yè)主站出來。

其次，業(yè)主通過難。按規(guī)定，小區(qū)要換“管家”，需半數(shù)以上業(yè)主贊成，且這部分業(yè)主購買的房屋面積也超過小區(qū)建筑物總面積的半數(shù)。他表示，一些小區(qū)里至少有10%~20%的房子沒賣出去；一些買了不住或常年在外的；還有一些住戶是小區(qū)開發(fā)商的關系戶；另外很多業(yè)主對成立業(yè)委會并不關心。

另外，業(yè)委會運作難。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，在成立初期，熱心業(yè)主可以提供地方、湊錢，可時間長了，業(yè)委會與業(yè)主，甚至業(yè)委會內部的矛盾就顯現(xiàn)出來了，缺少正常運轉的機制，也就很少考慮具體的業(yè)委會的存在了。

聲音

出現(xiàn)矛盾，業(yè)主也有責任

針對很多業(yè)主聲討物業(yè)公司不作為的現(xiàn)象，西安一家物業(yè)公司負責人煥先生表示，小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)與業(yè)主之間矛盾緊張的問題，責任不全是物業(yè)的，一部分業(yè)主也有責任。

他舉例說，比如，冬天的集中供暖，按照國家規(guī)定是在統(tǒng)一時間集中供應，但有人覺得溫度高，又有人覺得涼，作為物業(yè)公司只能考慮大多數(shù)業(yè)主的意見，這樣，沒有達到意愿的業(yè)主就感覺不爽，就給物業(yè)找茬。再比如，有人只覺得物業(yè)拿了錢，看不到物業(yè)干了什么事，這也就成了一些業(yè)主不交物業(yè)管理費的理由，但這些業(yè)主也不想想，整個小區(qū)上百號人吃、喝、拉、撒等，哪一樣不是物業(yè)公司收拾的。