如何更換物業(yè)程序我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會(huì)，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企 業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會(huì)并實(shí)施一定的程序后實(shí)行。

1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時(shí)，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時(shí)，其與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動(dòng)解除，業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。 當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管 理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。 業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項(xiàng)形成決議？

根據(jù)不同情況，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)： （1）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)； （2）確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式； （3）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì) 最終確定中標(biāo)人； （4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。 業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案？

業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以 下資料： （1）業(yè)主大會(huì)決議； （2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書； （3）招標(biāo)文件； （4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙 方簽訂的委托書。

業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 應(yīng)從以下幾個(gè)方面保障業(yè)主的知情權(quán)： （1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì) 決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示； （2）評(píng)標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽； （3）評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全 體業(yè)主公示； （4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、 范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。

業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？ 原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開全體業(yè)主大會(huì)，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個(gè)月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書面告知物 業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時(shí)完成？ 業(yè)主大會(huì)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個(gè)月完成。 貌似必須成立業(yè)主委員會(huì)，超過半數(shù)的業(yè)主通過，才能更換物業(yè)，而成立業(yè)主委員會(huì)的條件 如下： （1）公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上； （2）新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50%以上； （3）住宅出售已滿2年。 我于2006年4月購買了一套商品房并于次月辦理了入住手續(xù)。入住后發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理特別混亂，小區(qū)內(nèi)的居民對(duì)小區(qū)物業(yè)公司的服務(wù)均不滿意。請問，是否能更換別的物 業(yè)管理公司？我們業(yè)主在物業(yè)管理中到底有什么權(quán)利，應(yīng)該受什么限制？

■律師解答: 一、是否能更換其它物業(yè)管理公司 根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定:業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管 理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

如果現(xiàn)在沒有成立業(yè)主委員會(huì),也沒有關(guān)系,根據(jù)<物業(yè)管理?xiàng)l例>第十條規(guī)定:同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主 一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

也就是說當(dāng)小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))時(shí),由全體業(yè)主共同履行職責(zé).當(dāng)你們找到合適物業(yè)公司時(shí)只要小區(qū)2/3以上業(yè)主同新的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理合同,那么與現(xiàn)在 的物業(yè)管理企業(yè)合約關(guān)系自動(dòng)解除. 第一、要解聘或者更換物業(yè)既可以通過業(yè)委會(huì)，也可以通過業(yè)主自身的多數(shù)決定。 第二、根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第76條的規(guī)定，半數(shù)以上業(yè)主同意可以解聘或者選聘物 業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第三、對(duì)于半數(shù)以上業(yè)主通過的解聘或者選聘物業(yè)決議，原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過法院要求其強(qiáng)令退出。