經(jīng)過2016年的瘋漲，現(xiàn)在的房價(jià)早已經(jīng)是“高不可攀”，除了開發(fā)商經(jīng)常掛在嘴邊的地王效應(yīng)和產(chǎn)品升級(jí)以外，貨幣開閘放水也被認(rèn)為是這一輪上漲的主要因素。對于大部分人來說，一旦選擇買房，貸款幾乎成了必要條件之一，而貸款政策的松緊程度，則決定著能夠撬動(dòng)多大金額的房子。 那么現(xiàn)在貸款買房是否還能如2016年貨幣寬松時(shí)那么好貸呢?

房貸“有保有壓” 首套房和換房者仍有騰挪空間

春節(jié)過后，央行連續(xù)6日暫停逆回購，逐步收回部分流動(dòng)性。而暫停逆回購，簡單解釋就是央行不再借出資金而讓前期投放的流動(dòng)性自然到期回籠。不少人認(rèn)為這是貨幣政策從寬松轉(zhuǎn)向緊縮的開始，還有一些分析師甚至認(rèn)為這是步入加息周期的前兆，房貸或因此受影響。

那么現(xiàn)在貸款買房還合適嗎?實(shí)際上，回答這個(gè)問題主要看兩個(gè)指標(biāo)：一個(gè)是認(rèn)房認(rèn)貸的嚴(yán)格程度，一個(gè)是首套房的利率優(yōu)惠。

去年930新政，就對認(rèn)房認(rèn)貸做了新的界定。無房無貸款的購房人，購買首套普通自住房的首付不低于35%，購買非首套普通自住房的首付比例不低于40%;而對于有一套房的購房人再買房，無論是否有貸款記錄，都認(rèn)定為二套房，購買普通自住房最低首付50%，非普通自住房則最低首付70%。

而在利率方面，目前銀行基準(zhǔn)利率4.9，首套房可以酌情利率打9折，折后相當(dāng)于4.41，而二套房利率則是統(tǒng)一上浮10%。

不難看出，當(dāng)前貸款政策趨嚴(yán)的是二套房貸，二套房商業(yè)貸款年限也被縮短至最長25年，目前已開始執(zhí)行，而之前二套房商業(yè)貸款年限最長是30年，這被認(rèn)為是抑制炒房、投機(jī)的一種政策傾向。

與之相對應(yīng)的，趨松的仍是首套房，中介經(jīng)紀(jì)公司提供的最新信貸政策顯示，目前不少銀行對于外地有房貸，在北京購房貸款仍算首套，雖然利率普遍是9折，但還有如渣打銀行等外資銀行可對首套房打85折。而此前，外地有房貸是算二套，普通自住房的首付需5成，利率上浮10%。

對此，房地產(chǎn)金融服務(wù)公司偉嘉安捷的分析師告訴北京青年報(bào)記者，貸款政策對于在北京無房的首套購房者呵護(hù)有加，而對于已有房產(chǎn)再購房者則是逐步收緊貸款空間。因此，市場并未在去年930新政后瞬間步入低谷。而由于房價(jià)上漲的慣性，加上這種“有保有壓”的信貸政策微調(diào)，正讓樓市從快速上漲慢慢步入平穩(wěn)。

該分析師表示，貨幣的水龍頭并沒有針對樓市完全擰緊，首套房以及換房成為首套購房者還有著騰挪空間，而這也將是今后市場的重要支撐力量。

央行暫停逆回購引加息猜想

但需要看到的是，雖然房貸對于首套購房人仍比較寬松，但需要注意的是，近期央行的一系列動(dòng)作讓加息預(yù)期愈演愈烈。

周一，央行在暫停了6天后，重新啟動(dòng)逆回購，雖然逆回購達(dá)到了1000億元，但因?yàn)楫?dāng)天央行公開市場有1900億元逆回購到期，因此仍凈回籠900億元。

不僅如此，本周央行還可能繼續(xù)回籠資金。據(jù)報(bào)道，本周將有逾萬億元的資金到期，包括：9000億元逆回購到期;2月15日，1515億元6個(gè)月MLF;2月17日左右將有6300億元TLF集中到期，而央行是否續(xù)作仍未知。上述到期資金量疊加，規(guī)?；蜻_(dá)1.68萬億元，這將是月內(nèi)資金到期最多的一周，單周自然凈回籠量有望創(chuàng)下歷史新高。

不僅僅是回籠現(xiàn)金，央行還一改往日開閘放水的政策，開始擰緊“水龍頭”。春節(jié)假期結(jié)束上班第一天，中國人民銀行上調(diào)了逆回購利率和常備借貸便利利率。就在春節(jié)前的1月24日，央行剛剛上調(diào)了中期借貸便利利率。利率的接連上調(diào)，引發(fā)市場高度關(guān)注，被認(rèn)為是一次“微加息”。

長期依靠資金杠桿的樓市，已經(jīng)開始感受到去杠桿的進(jìn)程。比如去年房價(jià)暴漲的南京，今年1月的樓市共成交4926套，同比下跌高達(dá)六成。

信貸收緊影響購房人心理預(yù)期 節(jié)后新房二手房成交均下降

而北京樓市的成交也出現(xiàn)了明顯的下挫。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年春節(jié)后首周(2月6日-2月12日)北京共實(shí)現(xiàn)商品住宅(不含保障房與自住房)成交758套，成交面積8.06萬平方米，這一成交量相比2016年春節(jié)后首周分別下滑10%、1%。受影響最明顯的還是二手住宅，春節(jié)后首周僅成交3842套，相比去年節(jié)后首周減少了35%。

對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，信貸去杠桿的預(yù)期影響了樓市的成交。進(jìn)入2017年以來，春節(jié)前后央行連續(xù)提升MSL、逆回購、SLF利率“變相加息”，再加上二套房最高貸款年限縮短至25年，這一系列變動(dòng)都預(yù)示著2017年貨幣信貸政策將保持收緊態(tài)勢，利空因素將促使樓市銷量承壓。同時(shí)，由于二手房貸抵押物的評(píng)估價(jià)值通常是成交價(jià)格的80%左右，二手市場受到貸款成數(shù)、利率增加等貨幣信貸政策的影響效力更大，因此節(jié)后二手市場成交量出現(xiàn)走低之勢。

也確實(shí)如此，北京在新年后的去杠桿的第一刀就砍向了二套房貸。包括工行、建行、中行、招行、中信等多家銀行的北京分行，從2月8日(含)起，購買第二套住房申請的按揭貸款，期限不得超過25年(原本為30年)。

偉嘉安捷分析師指出，繼去年“9·30”政策提高了首付比例后，此次縮短二套房的貸款年限，在貸款總額不變的情況下，無疑將加大每月的月供壓力，直接影響到購房人買房的心理預(yù)期。不過，當(dāng)前的去杠桿動(dòng)作仍相對溫和，并不會(huì)對成交量產(chǎn)生直接的影響。一方面是貸款年限受到購房人年齡和房齡的雙重影響，因此市場中真正申請到30年貸款的人數(shù)并不多。另外一方面是目前市場中改善置業(yè)人群仍是成交主力，這部分人群的購買實(shí)力普遍較強(qiáng)，雖然每月還貸額有所增長，但縮短了貸款年限，總利息支出也節(jié)省了很多，因此對購房人的實(shí)質(zhì)影響并不大。