簽訂二手房“陰陽(yáng)合同”要謹(jǐn)慎

2017-03-31 來(lái)源：

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評(píng)論

在二手房交易時(shí)，買方為了少交稅費(fèi)，中介為了促成交易，一般會(huì)在雙方的買賣合同上做文章，簽訂“陰陽(yáng)合同”，這種方式極易引起糾紛，給當(dāng)事人帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。律師表示，進(jìn)行二手房交易時(shí)，買賣雙方要認(rèn)清“陰陽(yáng)合同”的危害和風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

案例

小王和小李為夫妻，婚后初期二人一起打拼事業(yè)，積攢了一些積蓄，并購(gòu)置了一套建面約90平方米的商品房。

購(gòu)房五年以后，二人將夫妻共同財(cái)產(chǎn)房屋一套出售予陳某。當(dāng)時(shí)，促成這樁買賣的中介建議，為了減少買方的稅費(fèi)，讓小王與陳某簽訂兩份合同。即：一份為真是買賣合同，合同金額為150萬(wàn)元；另外一份為在房管局備案的合同，合同金額為100萬(wàn)元。過(guò)戶后，陳某將150萬(wàn)元的房款支付給小王。

沒(méi)想到，這幾年小王和小李的感情生活并不好，要離婚。在離婚時(shí)，小李想要平分當(dāng)時(shí)兩人的售房款，理由是當(dāng)時(shí)房款屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但因?yàn)樾±顩](méi)有保存好真實(shí)的二手房買賣合同，同時(shí)小李也沒(méi)能舉證150萬(wàn)元才是當(dāng)時(shí)雙方交易的真實(shí)價(jià)格。因此，法院在結(jié)合目前房屋所在地二手房?jī)r(jià)格合理區(qū)間及交易行情的基礎(chǔ)上，并不予采信小李的主張。

說(shuō)法

據(jù)記者了解，在二手房買賣中，為了降低交易成本、逃避稅費(fèi)，買賣雙方往往會(huì)簽訂兩份交易價(jià)格不同的合同。一份是真實(shí)的房屋買賣合同，交易價(jià)格比較高。另一份是交到房管部門備案網(wǎng)簽的合同，交易金額比較低，因?yàn)槟氵@樣就可以按照較低的價(jià)格繳納稅費(fèi)。甚至有的買賣雙方還簽訂了第三份合同，做給銀行用的，希望按揭時(shí)能多貸點(diǎn)款。

在有兩份不同的合同時(shí)，在判定哪份合同是有效合同時(shí)，一般是以最后簽訂的合同為準(zhǔn)，但在二手房“陰陽(yáng)合同”的認(rèn)定上并非如此。

卓律師表示，當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關(guān)于房屋價(jià)款等約定存在不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。

據(jù)悉，簽訂陰陽(yáng)合同逃稅的行為固然是違法的，以避稅為目簽訂的相關(guān)條款，在法律上是無(wú)效的。但是，這并不能因此直接否定雙方所簽訂的買賣合同無(wú)效。因?yàn)殡p方的房屋買賣行為本身并不違法，違法的只是雙方在買賣過(guò)程中達(dá)成的避稅條款。避稅條款違法無(wú)效，并不能直接導(dǎo)致整個(gè)買賣合同無(wú)效。不過(guò)，如果有人將二手房陰陽(yáng)合同的事情舉報(bào)給稅務(wù)部門，或者法院發(fā)了相關(guān)的司法建議書，那么這個(gè)避稅的違法行為，就面臨被處理。

律師提醒說(shuō)，二手房“陰陽(yáng)合同”一旦發(fā)生糾紛，原房屋所有人權(quán)利遭受侵犯，自身也很難獲得法律的救濟(jì)，而且還可能涉嫌逃避稅收的監(jiān)管問(wèn)題。因此，從維護(hù)自身合法權(quán)利的角度來(lái)看，消費(fèi)者還是應(yīng)該簽訂和履行真實(shí)的合同，避免因小失大。

此外，閩君律師事務(wù)所的卓律師還表示，有些當(dāng)事人為了節(jié)省一些費(fèi)用，約定數(shù)年后再辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，這種延后辦理過(guò)戶的做法看似有利，其背后卻暗藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。比如房?jī)r(jià)大漲，賣房人毀約，不再按協(xié)議約定時(shí)間辦理房屋過(guò)戶，買方會(huì)因無(wú)法證明房屋權(quán)屬后悔莫及。因此，我們不提倡用這種“省錢”方法，切勿因小失大。

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