如果說(shuō)此前樓市調(diào)控是限購(gòu)限貸的V1.0版本，那么3月份以來(lái)的本輪調(diào)控正式升級(jí)為V2.0，北京離婚一年買(mǎi)房算二套，成都部分區(qū)域不準(zhǔn)跨區(qū)域買(mǎi)房，廈門(mén)新購(gòu)房需兩年后才可交易……調(diào)控政策更加精細(xì)化。

年限“卡位”

今年3月中旬以來(lái)的這輪調(diào)控政策對(duì)于購(gòu)買(mǎi)人和出售人的納稅、離婚等相關(guān)年限，進(jìn)行了精準(zhǔn)規(guī)定。3月22日，北京規(guī)定，購(gòu)房資格中的連續(xù)5年納稅記錄，由過(guò)去的每年至少1次，改為往前推算60個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅。

針對(duì)一些假離婚來(lái)套取第二套購(gòu)房資格的做法，已經(jīng)被監(jiān)管層所警惕。北京規(guī)定離婚一年內(nèi)繼續(xù)購(gòu)房，需要采取二套購(gòu)房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一做法更大程度上確保首套購(gòu)房群體的基本購(gòu)房利益，預(yù)計(jì)北京此類(lèi)做法會(huì)得到其他城市的模仿。

購(gòu)房后快速拋售賺取差價(jià)的方式，也行不通了。在福建廈門(mén)和福州，均出臺(tái)了限售政策。3月24日，廈門(mén)發(fā)布新政，在全國(guó)首創(chuàng)了“房屋買(mǎi)賣(mài)后需要兩年才可以交易”。很快，福州也原原本本地跟進(jìn)了這一政策。

“廈門(mén)確實(shí)很多人在炒房”，一名廈門(mén)地產(chǎn)界人士說(shuō)，去年限購(gòu)政策出臺(tái)后，很多人想盡各種辦法找關(guān)系、花錢(qián)買(mǎi)名額，很多人利用各種杠桿借錢(qián)買(mǎi)房，中介也在制造漲價(jià)氛圍，這次政策出來(lái)后，一些投資客的投資行為將受限制。

“從購(gòu)房交付定金到領(lǐng)取房屋鑰匙，需要一年，再到辦理房產(chǎn)證至少需要一年，這意味著購(gòu)房者如果換房，至少需要四年時(shí)間?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)，可見(jiàn)福建兩地限售版本是從房屋流通性角度來(lái)強(qiáng)制管制。

購(gòu)房區(qū)域設(shè)限

一部分城市為了防止投資客炒作，采取了區(qū)域設(shè)限的辦法調(diào)控。成都最近的樓市新政，沒(méi)有涉及信貸內(nèi)容，而是著眼于區(qū)域限購(gòu)：在所有限購(gòu)區(qū)域，購(gòu)房者必須具有本區(qū)域戶(hù)籍或在本區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社保24個(gè)月以上。

在成都升級(jí)限購(gòu)出臺(tái)的當(dāng)天晚上，部分樓盤(pán)臨時(shí)決定開(kāi)盤(pán)，加緊網(wǎng)簽，成都各大中介開(kāi)始在晚上集中備案。由于涌入用戶(hù)過(guò)多，成都市房管局的網(wǎng)站一度被擠癱瘓。

記者咨詢(xún)成都多個(gè)售樓處得知，限購(gòu)出臺(tái)后，購(gòu)房人的觀望情緒還是比較明顯，和限購(gòu)前比，成交量有了下滑。目前工作主要是以幫助客戶(hù)解決限購(gòu)之后遇到的一系列問(wèn)題為主。

成都高新區(qū)的龍湖九里晴川一名銷(xiāo)售人員表示，“只有高新區(qū)戶(hù)籍和在高新區(qū)社保滿(mǎn)足24個(gè)月以上才能購(gòu)買(mǎi)此處房產(chǎn)。若您不符合條件，可以看看配偶或者其他親人符合不符合，否則就無(wú)法購(gòu)買(mǎi)，這個(gè)限購(gòu)政策沒(méi)有任何變通的辦法?！?/p>

不過(guò)，這一政策并未將所有區(qū)域卡死。在成都，除了高新南區(qū)、天府新區(qū)外，其余11個(gè)區(qū)域如若社保滿(mǎn)足兩年以上，不受限制。成都一名業(yè)內(nèi)人士坦言，這次限購(gòu)對(duì)成都本地人的影響并不是很大，但對(duì)外地人有影響，成都戶(hù)口也將變得很吃香。

在區(qū)域設(shè)限之外，還有一些針對(duì)個(gè)人設(shè)限的新穎做法。如廈門(mén)新政規(guī)定，廈門(mén)市戶(hù)籍成年單身(含離異)人士在本市限購(gòu)1套住房。北京進(jìn)一步加強(qiáng)房貸的審批，無(wú)收入大學(xué)生購(gòu)房原則上按二套房貸發(fā)放。

遏制產(chǎn)品炒作

在一線城市，一些特殊的產(chǎn)品類(lèi)型炒作遭遇精準(zhǔn)打擊。如北京的商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目和學(xué)區(qū)房。北京規(guī)定，商辦新房只能出售給企業(yè)，二手商辦項(xiàng)目可以出售給個(gè)人，但應(yīng)當(dāng)符合名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄，且在京已連續(xù)五年繳納社保或個(gè)人所得稅。

鏈家地產(chǎn)一名經(jīng)紀(jì)人表示，北京出臺(tái)商辦新規(guī)當(dāng)天，鏈家針對(duì)個(gè)人客戶(hù)的商辦項(xiàng)目已經(jīng)全都下架。

記者在東五環(huán)一些中介門(mén)店看到，商住類(lèi)產(chǎn)品房源均已下架?！靶乱?guī)第二天，我們?nèi)w到總部去學(xué)習(xí)這次規(guī)定了?！币幻辉妇呙慕?jīng)紀(jì)人表示，公司這一帶的門(mén)店重點(diǎn)是做商住，這段時(shí)間只能轉(zhuǎn)向做住宅。

此外，針對(duì)北京學(xué)區(qū)房的炒作問(wèn)題，北京教委也兩次出手。北京市教委明令稱(chēng)“過(guò)道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，調(diào)控政策已經(jīng)進(jìn)入“三認(rèn)+三限時(shí)代”：認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)離，限購(gòu)限簽限價(jià)。在這樣的大環(huán)境下，創(chuàng)新調(diào)控開(kāi)始持續(xù)出現(xiàn)。北京、成都、廈門(mén)等城市有望進(jìn)入低迷調(diào)整期，“成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下調(diào)，很可能在2季度出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士建議，在細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，還要探索長(zhǎng)效機(jī)制，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)完善各地多層次住房體系建設(shè)，尤其在供給端，要加大土地和住房供給，如北京、福州等地最近均開(kāi)始加大土地供應(yīng)。