50年產(chǎn)權和70年產(chǎn)權的區(qū)別只有年限嗎？

2017-04-05 來源：

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為什么房子有70年產(chǎn)權和50年產(chǎn)權之分？這個70年和50年實際是指土地使用年限。購買房屋后，房屋即屬于私人財產(chǎn)，享有永久的權和使用權。國家享有土地的權，一般來說，使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中確定的(商業(yè)用地50年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年)。

50年產(chǎn)權、70年產(chǎn)權的政策規(guī)定：

土地的使用年限是政府將土地出讓給開發(fā)商的年限，是從開發(fā)商取得土地的時候算起的。而房屋的權則是指對房屋全面支配的權利，包括房屋的占有權、使用權、收益權和處分權。一般，在土地使用證上標注的終止日期，指的是用于建筑的地塊使用期限。而“房屋權”年限，根據(jù)《物權法》規(guī)定，市民購買房屋后，就取得了房屋的權，這個權限是終身有效的。

實際上，現(xiàn)在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。關于使用年限的計算，使用年限是從國家出讓時開始計算，加上開發(fā)周期，最短也要2年，購買房屋后使用年限就不到70年了，如果開發(fā)商再囤積一段時間或者幾經(jīng)轉手，使用年限則更短，房屋產(chǎn)權的“實際壽命”也就隨之縮短。如果土地使用權的出讓日期與開發(fā)商出售房產(chǎn)的日期有較長的時間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項目，購房者必然面臨“房產(chǎn)產(chǎn)權期限縮水”的問題。

根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定土地產(chǎn)權絕對不出讓，而土地的使用權也是有一定出讓年限的，最高只有70年。70年后，國家有權收回土地移作他用，但必須對私人房屋進行補償，房屋的產(chǎn)權人也可以通過補交土地出讓金，繼續(xù)享有土地使用權。

70年產(chǎn)權和50年產(chǎn)權的區(qū)別在于：

1、根據(jù)我國相關規(guī)定，居住用地使用期為七十;綜合或者其他用地使用期五十年。

2、《物權法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期;非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。也就是說，“70年產(chǎn)權”作為住宅建設用地用權期間屆滿的，自動續(xù)期，而“50年產(chǎn)權”作為非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，根據(jù)各地不同的政策，存在續(xù)交土地出讓金、重新簽定土地出讓協(xié)議獲得續(xù)期的可能性。而且“50年產(chǎn)權”的用水用電等生活成本一般會高于“70年產(chǎn)權”。

《物權法》對建設用地使用權期限問題進行了重點關注。國家出讓的土地使用權都有一定年限，土地使用權到期了，國家要收回，上面蓋的房子又不能拿走，怎么辦?從保障公民私有財產(chǎn)和社會穩(wěn)定出發(fā)，《物權法》規(guī)定，國家允許房主續(xù)期擁有土地使用權。如房主不愿續(xù)期，國家將收回土地，但上面房屋歸誰目前尚有爭議，國外慣例是建筑物歸土地者。

因此按照《物權法》的立法意圖，房屋產(chǎn)權證的有限期限是70年，70年后是自動續(xù)期的。所以房主并不用擔心70年后房屋產(chǎn)權年限到了，將會面臨無家可歸的局面。

50年產(chǎn)權住宅與普通住宅項目的不同：

很多購房者渴望了解“50年產(chǎn)權住宅”項目與普通住宅項目有什么不同。主要有以下幾點區(qū)別：

一、未來使用費用不確定。前者如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。

二、相關稅費的差異。普通住宅項目初次購買和未來轉讓時契稅為1%或1.5%，而50年產(chǎn)權的住宅，其契稅按3%繳納。

三、貸款條件的限制。購買此類房屋大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權或者40年產(chǎn)權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

四、建設標準不同。如果按照公建相關要求，前者的人防和消防等建設標準較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。

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