近日，上海一位房地產(chǎn)中介為了幫客戶買房，四次與不同的人辦理結(jié)婚、離婚手續(xù)的網(wǎng)帖刷爆網(wǎng)絡(luò)，再次引發(fā)網(wǎng)民對(duì)房地產(chǎn)中介規(guī)范經(jīng)營(yíng)的關(guān)注。連日來(lái)，北京、廈門、成都等地嚴(yán)查部分中介頂風(fēng)作案、擾亂市場(chǎng)的行為，住建部也舉行會(huì)議，要求各地重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。

“嚴(yán)打”風(fēng)暴之中，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化？在樓市調(diào)控升級(jí)、監(jiān)管日趨嚴(yán)厲的背景下，中介還敢鋌而走險(xiǎn)、違規(guī)操作嗎？記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。

房地產(chǎn)中介市場(chǎng)掀起“嚴(yán)打”風(fēng)暴

近段時(shí)間，全國(guó)多城密集出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控政策。與此同時(shí)，多地房地產(chǎn)中介市場(chǎng)也正在經(jīng)歷一場(chǎng)“嚴(yán)打”風(fēng)暴，不少原來(lái)門庭若市的中介大門緊鎖，曾經(jīng)風(fēng)風(fēng)火火的中介市場(chǎng)也變得風(fēng)聲鶴唳。

根據(jù)北京市住建委通報(bào)，在“3·17”樓市新政實(shí)施整一周之后，就有38家房地產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)停或停業(yè)整頓。鏈家、我愛(ài)我家、麥田等十大中介機(jī)構(gòu)，還被市住建委集體“約談”，明確禁止其參與炒房。而這十家中介機(jī)構(gòu)的簽約量，占到了北京全市存量房總成交量的八成左右。

在此輪整治之后，記者以購(gòu)房者身份撥通了北京市區(qū)多個(gè)中介電話，實(shí)地走訪了西城區(qū)多個(gè)中介門店。當(dāng)被問(wèn)到能否想辦法幫忙“落戶口”“避稅”“補(bǔ)社?！睍r(shí)，中介人員大都表示“這些都要按最新規(guī)定來(lái)辦，不可能操作，也操作不了”。還有中介在電話中回復(fù)說(shuō)，最近風(fēng)聲緊、管得嚴(yán)，大家都很規(guī)矩，沒(méi)有人敢頂風(fēng)上。

在廈門，市國(guó)土局近日也聯(lián)合多部門開(kāi)展專項(xiàng)調(diào)查，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、詢問(wèn)當(dāng)事人，查實(shí)了市內(nèi)兩家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自在微信朋友圈發(fā)布“萬(wàn)科湖心島”“世茂璀璨天城”等虛假房源信息。目前，這兩家機(jī)構(gòu)的網(wǎng)簽資格已被暫停，相關(guān)部門也已立案調(diào)查。

27日，寧波市住建委聯(lián)合8部門發(fā)布意見(jiàn)，明確進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員備案管理，全面推行網(wǎng)簽交易，并把“吃差價(jià)”、協(xié)助教唆當(dāng)事人簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為，列入“從業(yè)禁止行為”。該意見(jiàn)將于4月1日正式實(shí)施，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)也將于4月上線。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，今年以來(lái)，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的“躁動(dòng)”，與當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)涉嫌哄抬價(jià)格、虛假宣傳等違規(guī)操作不無(wú)關(guān)系，必須要對(duì)中介市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)管。

“上有政策，下有對(duì)策”：房地產(chǎn)中介“四宗罪”

網(wǎng)上房源“十房四假”、“高評(píng)估價(jià)套貸款、低評(píng)估價(jià)避稅”、壟斷市場(chǎng)房源……記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相關(guān)部門三令五申、嚴(yán)打嚴(yán)控之下，一些房地產(chǎn)中介仍不收手。

——發(fā)布虛假信息，請(qǐng)君入“甕”。記者在北京、福州等多地的網(wǎng)站隨機(jī)選取了十個(gè)當(dāng)日更新的二手房房源，致電中介。其中兩家表示“網(wǎng)上標(biāo)價(jià)過(guò)時(shí)了，現(xiàn)在價(jià)格漲了很多”，一家中介表示“房源剛給賣掉，太搶手”，還有一家中介直接推薦起了其他房源。

面對(duì)記者的質(zhì)問(wèn)，一位中介坦承，“網(wǎng)上房源的信息不一定都是真實(shí)的，也是為了吸引客源?！?/p>

——“高評(píng)低報(bào)”，套貸逃稅。28日福州樓市新政將本地居民二套房首付比例提高至50%，記者29日以購(gòu)房者身份致電中介，當(dāng)了解到記者首付款不充裕時(shí)，中介自信地表示：“沒(méi)關(guān)系，上面有政策，下面有對(duì)策。”他說(shuō)，如果用商業(yè)貸款購(gòu)房，可以幫著把評(píng)估價(jià)做高，拿到最大的貸款額度，還能把申報(bào)價(jià)做低，最大程度地避稅。

以記者咨詢的一套總價(jià)190萬(wàn)元的房源為例，按照新規(guī)需繳納近百萬(wàn)元首付款，但該中介承諾只要準(zhǔn)備七八十萬(wàn)元即可，申報(bào)價(jià)則可以做低至五六十萬(wàn)。

——騙取購(gòu)房資格，頂風(fēng)作案。新一輪調(diào)控政策中，多地?cái)U(kuò)大了限購(gòu)范圍，記者致電青島、南京的兩家中介公司暗訪，咨詢能否幫助落戶口、辦理社保繳納的相關(guān)證明。

南京的中介說(shuō)，有的中介幫買家落過(guò)戶口，但是后來(lái)被查了，還是建議想辦法與本地人結(jié)婚落戶。在與青島的中介反復(fù)溝通后，他告訴記者，中介公司不能幫忙辦理落戶，但他個(gè)人可以找關(guān)系出具“限購(gòu)證明”，證明購(gòu)房人不在限購(gòu)范圍之內(nèi)，從而取得購(gòu)房資格，開(kāi)價(jià)1.2萬(wàn)元。當(dāng)記者追問(wèn)找什么人做材料時(shí)，這位中介人員沒(méi)有回復(fù)。

——壟斷市場(chǎng)房源，操縱價(jià)格。天津購(gòu)房者小李一直在58同城、搜房網(wǎng)等網(wǎng)站刷“個(gè)人房源”，希望能直接跟房東簽約，電話撥通后卻發(fā)現(xiàn)都是中介。青島房東唐女士說(shuō)，掛出房源信息后，中介電話就鋪天蓋地來(lái)了，不少中介要求“獨(dú)家代理”。

業(yè)內(nèi)人士稱，中介可以通過(guò)壟斷“個(gè)人房源”賺取中介費(fèi)、甚至抬高房屋售價(jià)。個(gè)別中介甚至采取“獨(dú)家代理”的方式，即如果成交價(jià)高出房東心理價(jià)，則需要給中介一定提成。

重拳之外還需加強(qiáng)監(jiān)管、完善法律法規(guī)

早在去年8月，住建部等七部門就聯(lián)合印發(fā)意見(jiàn)，要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介的管理。29日，住建部又舉行整頓規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售中介行為電視電話會(huì)議，要求各地重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)壟斷房源、操縱市場(chǎng)價(jià)格等三類違法違規(guī)行為。相關(guān)部門嚴(yán)打之下，房地產(chǎn)中介亂象為何久禁不絕？

嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，中介機(jī)構(gòu)管理困難，很大程度上因?yàn)榉课葙I賣是個(gè)人行為，不像房企那樣容易被監(jiān)管?！胺繓|對(duì)房源的定價(jià)是自愿的，房源掛牌也沒(méi)有完善的信息審核，所以對(duì)二手房房源監(jiān)管就比較難，中介恰恰是鉆了這個(gè)漏洞?！彼f(shuō)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的自律組織，涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法規(guī)可操作性也不夠強(qiáng)。此外，由于中介機(jī)構(gòu)的注冊(cè)金要求較低，有效的審查和制裁機(jī)制缺失，也導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)參差不齊，從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)也較低。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中介能夠在交易過(guò)程中“興風(fēng)作浪”，跟交易雙方自我保護(hù)意識(shí)不到位有關(guān)。受訪者圖方便將房屋交由中介機(jī)構(gòu)全權(quán)代理，購(gòu)房者缺乏必要知識(shí)，不清楚各項(xiàng)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在委托交易中處于被動(dòng)地位。

張宏偉等專家建議，凈化市場(chǎng)還須施以重拳，首先要完善相關(guān)法律法規(guī)，加大對(duì)涉案房地產(chǎn)中介整治力度。可以適當(dāng)采取取締營(yíng)業(yè)執(zhí)照等做法，淘汰市場(chǎng)中的“害群之馬”。

上海滬中律師事務(wù)所高級(jí)律師董敏華表示，二手房交易市場(chǎng)中消費(fèi)者長(zhǎng)期處于信息不對(duì)稱狀態(tài)，對(duì)中介機(jī)構(gòu)又缺乏監(jiān)管，應(yīng)強(qiáng)化政府主導(dǎo)的免費(fèi)服務(wù)平臺(tái)的作用。目前很多城市已建立存量房交易服務(wù)平臺(tái)，下一步應(yīng)該繼續(xù)完善服務(wù)功能，讓交易方式更自由，交易過(guò)程更透明。