中國樓市新政出臺哪些讓購房者深陷困境?

2017-04-06 來源：

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我們都知道，登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，而房屋買賣合同只要具備書面形式，行為主體適格，意思表示真實，不違背社會公共利益等一般生效條件，即為有效成立。雙方當(dāng)事人都必須信守?？墒峭蝗缙鋪淼?.17新政讓有些購房者陷入了困境。

比如在北京有些外地的購房者，本來擁有購房資格，而且也是首套房，首付比例只有35%。但正好遇到3.17新政的變化，在老家有過貸款記錄的，購房首付被迫提高到60%。

而北京在3月22日，突然宣布非京籍購房者由原來的連續(xù)5年社保個稅證明，改為連續(xù)60個月，結(jié)果很多購房者被剝奪了購房資格。并背上了違約的責(zé)任。而這個代價這是購房者所付的定金和中介費用（如果是二手房或者中介房）。而這中間的損失難道就要購房者自認(rèn)倒霉嗎？

很多人認(rèn)為這是政策的變動，應(yīng)該屬于不可抗力，畢竟不是購房者主觀行為導(dǎo)致的，所以不應(yīng)該由購房者承擔(dān)損失。

但賣方和中介各執(zhí)一詞，賣方認(rèn)為，買方耽誤了時間，如果不賣給你，我早就賣給別人了，而中介卻說，他的任務(wù)是幫買方找到合適的房子，現(xiàn)在房子找到了購房合同簽了，我理應(yīng)收取中介費。

為此最高人民法院，關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，第四條是這樣規(guī)定的，出賣人通過認(rèn)購，訂購，預(yù)定等方式向買售人收售定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)該按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買售人。

其實通俗的講，如果違約的原因和買賣雙方都沒有關(guān)系，那定金應(yīng)該細(xì)數(shù)退回。另外也有法律界的人士表示，如果雙方均無過錯可以解除合同，限購政策屬于不可抗力。

現(xiàn)在政策變動非常平方，筆者提醒買房者，應(yīng)該注意的是2點，一是搞清楚什么是不可抗力，最好是把房產(chǎn)政策列為不可抗力加入購房合同中。二約定定金規(guī)則，如果遇到不可抗力，定金和中介費需要全額返還給購房者。

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