買賣二手房，是不是評估價越高就越好呢？

2017-04-07 來源：

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現在買房是越來越難了，因為有些城市除了限購，現在還限貸了！首付比例也是高了不只一點點?。∧沁@是規(guī)定無法避免，只能接受。但是為何買二手房時首付實付款會比規(guī)定的值高??！相信很多購買二手房的都會有此疑問，下面來解答一下。

以例子來說明一下：

一套二手房的報價為80萬元，如果我們按照首付2成來計算的話，就是需要16萬元，再加上4萬元的稅費（當房子滿五唯一，好省去個稅與增值稅），那么這樣算來準備個20多萬應該綽綽有余了！

但是，當實際需要付首付時卻被告知起碼得準備28萬元，中介最終給予的首付價格為何會多了點呢？

原來，BANK對該房屋的評估價是65萬，可貸款額度至多為8成，即52萬（65*0.8）。房屋售價是80萬，而可貸款額度至多為52萬，意味著至少要準備28萬的首付款了。

這里的二手房為首套首貸，但卻難以執(zhí)行最低首付標準，實際的首付比例往往比規(guī)定的最低首付比例要高很多，造成這種現象，主要的原因就是銀行對該房屋的評估價達不到客戶實際的購買價。

那么，是不是評估價越高就越好呢？

評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例，評估價越高，繳納的稅費也越多。簡單的說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的首付款可以少一點。評估價過高或者過低，都不好，因為對于買房人來說，意味著要么是多繳納稅費，要么就是多繳納首付款。所以，評估價適中比較好。

影響評估價的因素有哪些？

二手房評估價：采取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。

然后結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、戶型、房齡、樓棟所處的位置、小區(qū)景觀，以及其它因素，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。

所以呢，在買房的時候，同一地段，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢后，就進入了折舊期。銀行對二手房進行評估時，會考慮房屋的折舊率。

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