二手房交易風(fēng)險案例

2017-04-11 來源：

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案例1：先付房款后過戶　房屋被封遇風(fēng)險

　　李先生看中一處房屋，與賣方陳先生協(xié)商合同條款，在談到付款方式時，賣方陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買房心切，同意了賣方的要求。最后，買賣雙方簽署了《房屋買賣合同》，約定以120萬元購買該房屋，簽約后十天內(nèi)到房屋登記部門遞件，付款方式為買賣雙方直接交接房款：交易遞件前交首期房款36萬元，完稅后再交剩余的84萬元。三天后，賣方陳先生打電話給李先生，要求他交首期房款，李先生表示要交易遞件當(dāng)日再交，賣方表示自己等錢用希望李先生能盡快給，李先生覺得反正遲早都要給就同意了賣方的要求。到交易遞件的當(dāng)天，李先生被告知由于賣方房屋被法院查封無法辦理過戶手續(xù)；李先生為賣方隱瞞房屋被查封的情況惡意欺騙自己感到很憤怒，不知如何是好。

　　分析及提醒：購買房屋涉及的款項數(shù)額較大，買賣當(dāng)事人選擇自行交接房款是具有一定的風(fēng)險的。本案中，賣方在明知自己的房屋被查封無法辦理遞件手續(xù)的情況下，不告知買方。賣方的行為有故意欺騙的嫌疑，買方可通過法律途徑追究其責(zé)任，但自身的損失已經(jīng)造成，能否成功追付回自己的錢及損失還需要一段時間。

　　案例2：買賣雙方為安全何時付款遇疑難

　　李小姐經(jīng)某中介公司介紹購買一套二手房屋，與業(yè)主、中介公司協(xié)商簽署房屋買賣合同時，對房屋售價、過戶時間等條款基本達成一致意見，但對付款方式買賣雙方當(dāng)事人出現(xiàn)不同意見：賣方希望在交易遞件前收到房款，而買方擔(dān)心賣方收了房款后不配合辦理交易遞件手續(xù)或在未辦交易遞件手續(xù)前出現(xiàn)房屋被查封等情況，不愿意在遞件前將房款交付給賣方。雙方爭執(zhí)不下，未能簽署買賣合同。

　分析及提醒：對普通老百姓來說，買房是人生中的一項大事，它直接影響到家庭的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)，而買房中如何安全交付房款更是一項重要而復(fù)雜的工作。本案中，賣方希望能盡快拿到房款，而買方希望能在交付房款后順利拿到房子，這兩個不同的希望原則上并不沖突，但由于購房過程并不是一天能完成的，它需要一段較長的時間，而很多風(fēng)險會在這段時間發(fā)生，如房屋被查封、凍結(jié)、房屋權(quán)屬有爭議等等，可能會導(dǎo)致買方交付房款后，遇到無法順利取得房屋的風(fēng)險。

　　案例3：房屋權(quán)屬不清晰單方處置需留意

　　王先生從報紙上看到了一條二手房信息，他覺得房子的價格、位置都合心意，就聯(lián)系了賣方趙女士，二人協(xié)商一致后約定與3日后到交易大廳辦理遞件手續(xù)。遞件當(dāng)天，趙女士很配合的和王先生辦理了過戶手續(xù)，趙女士提出要收取房款，王先生心想：既然都已經(jīng)遞件了，應(yīng)該就不會有問題了，于是他痛快的把全部房款50萬一次性付給了趙女士?？墒蔷驮谶f件后的第3天，王先生接到了交易大廳工作人員的電話，說他買的房子有共有人，趙女士一人不能賣的。王先生馬上給趙女士打電話詢問情況，但電話已無法接通。無奈的王先生只能起訴法院。

　　分析及提醒：多數(shù)人們認(rèn)為，在房屋買賣過程中只要賣方有房產(chǎn)證就不會出現(xiàn)問題，然而房管部門除了要核對當(dāng)事人的身份以及所提交的材料，還要去檔案館查閱買賣房屋的權(quán)屬信息。本案中，雙方雖然辦理了遞件手續(xù)，但并不意味著房子就是買方的了，還需經(jīng)過檔案核實等一系列步驟。如果遞件后就支付房款，萬一核檔過程出現(xiàn)問題，將給買方帶來風(fēng)險。

　　總結(jié)：以上幾個案例是在日常二手房交易過程中經(jīng)常發(fā)生的，那么如何能夠避免這些風(fēng)險的發(fā)生，讓買賣雙方當(dāng)事人、中介公司在一個安全交割房款的平臺上完成交易呢？二手房交易資金托管是政府與銀行為規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保障二手房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益和交易資金安全的重要舉措。它能有效規(guī)避在二手房過戶過程中因買賣雙方信息不對稱、或惡意欺騙而造成的各類風(fēng)險。

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