近日，上海嘉定區(qū)法院審結(jié)了一起由虛假轉(zhuǎn)租合同引發(fā)的房屋租賃糾紛，對房東要求解除租約的訴訟請求不予支持。因在案件審理中發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介公司存在違規(guī)行為，法院向該公司發(fā)送司法建議，希望其對經(jīng)營活動加以規(guī)范與完善。

房屋轉(zhuǎn)租糾紛誰之過

房客將房屋擅自轉(zhuǎn)租他人，導致房東對房屋的居住狀況一無所知，這種事情會讓房東傷透腦筋。即使合同中明文規(guī)定不得擅自轉(zhuǎn)租，還是會有房客因為各種原因而偷偷簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議。比如，申請辦理居住證需要符合多項條件，其中之一就是有合法穩(wěn)定的居所。以上海市為例，居住證申請者必須提供房屋租賃合同登記備案證明復印件等材料。為了滿足這一要求，有人找到房產(chǎn)中介公司簽訂了一份虛假的轉(zhuǎn)租合同，從而引發(fā)了一場關于房屋轉(zhuǎn)租的糾紛。

近日，上海市嘉定區(qū)人民法院審結(jié)了這一起房屋租賃案件，因在案件審理中發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介公司存在違規(guī)行為，法院向該公司發(fā)送司法建議，希望其對經(jīng)營活動加以規(guī)范與完善。

房客是否屬于“擅自轉(zhuǎn)租”

2016年1月，沈先生從法院遞交了一份訴狀，稱其于2013年將名下的一套房子出租給林女士，租期6年。不料，沈先生后來發(fā)現(xiàn)，林女士違反了合同租賃約定，擅自轉(zhuǎn)租了房屋，該房屋內(nèi)現(xiàn)有男女多人群租，故起訴要求解除租約并要求租客限期搬離。

為了證明房屋確實被轉(zhuǎn)租，沈先生提供了一份租客石某某與他人簽訂的房屋租賃合同，合同中載明的地址與涉案房屋一致。這份房屋租賃合同看起來很正規(guī)，由一家房產(chǎn)中介公司草擬，并由該公司作為居間方加蓋了公章。

證據(jù)不足，法院未予支持

庭審中林女士辯解稱，涉案房屋是她在2013年向沈先生承租的，此后她將原本的毛坯房進行了裝修，并提供給4名員工居住，對此沈先生應當知曉并認可。關于沈先生所提供的那份轉(zhuǎn)租合同，林女士指出，合同中的出租人為石某某，是居住在涉案房屋內(nèi)的4名員工之一，承租人鄭某某也曾經(jīng)是公司的員工，其并未授權(quán)過石某某對涉案房屋進行轉(zhuǎn)租，這份合同應當是無效的。

被告林女士在庭審中陳述，據(jù)她了解，石某某是為了幫助之前的同事鄭某某辦理居住證，因而找到中介公司簽訂了上述房屋租賃合同。也就是說，這是一份虛假的租賃合同，事實上房屋并沒有被轉(zhuǎn)租。

法院經(jīng)審理認為，沈先生雖然認為林女士違反雙方房屋租賃合同的約定將房屋轉(zhuǎn)租他人，但林女士對轉(zhuǎn)租行為予以否認，且沈先生也沒有任何證據(jù)證明林女士授權(quán)石某某將房屋轉(zhuǎn)租他人，同時也無其他證據(jù)證明涉案房屋確被轉(zhuǎn)租于他人居住，故對沈先生的訴訟請求不予支持。

中介違規(guī)，法院發(fā)送司法建議

房產(chǎn)中介公司在實施居間行為時應當對出租人資質(zhì)進行充分審查，即要求出租人提供房屋產(chǎn)權(quán)證或?qū)徍顺鲎馊伺c房屋所有人的法律關系，然而涉案的中介公司在未經(jīng)上述操作的情況下即作為居間方簽訂了涉案房屋租賃合同，并收取居間費用2000元，該行為明顯不當。

為了規(guī)范房產(chǎn)中介公司的經(jīng)營行為，維護市場經(jīng)營秩序，法院向該房產(chǎn)中介公司發(fā)送了司法建議，指出該公司在經(jīng)營管理中存在的問題，并要求其加以改正。公司收到司法建議后及時作出反饋，表示將加強對業(yè)務員的培訓，提高業(yè)務員法律意識；加強簽約合同專用章的管理；進一步明確分工，完善交易流程。

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怎么合法安全地轉(zhuǎn)租房屋？

轉(zhuǎn)租就是出租人將房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃關系。原本承租的房客成了出租人，俗稱“二房東”，轉(zhuǎn)租合同中的承租人是次承租人。我國合同法第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！彼?，房屋轉(zhuǎn)租本身并不違法，但是轉(zhuǎn)租需要規(guī)范地操作。

首先，最重要的是，轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意。承租的房屋在原則上不可轉(zhuǎn)租，而且一般房屋租賃合同上會載明，未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租。此時如果承租人在未告知房東的情況下自行轉(zhuǎn)租，房東可要求解除合同。善意的次承租人為此遭到損失的話，還可以根據(jù)無效合同的處理規(guī)定向“二房東”要求賠償。

其次，承租人將房屋轉(zhuǎn)租之后，與房東之間的權(quán)利義務關系并沒有結(jié)束。承租人有義務按約定保持房屋和房屋內(nèi)物品的完好，因此轉(zhuǎn)租合同上必須對次承租人有所約束。當然，房東如果同意轉(zhuǎn)租，也可以重新訂立合同，由次承租人直接與房東簽約，直接向房東負責。

在未告知的情況下轉(zhuǎn)租，承租人也可以在事后被動取得房東同意。最高人民法院在2009年發(fā)布過一份《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下文簡稱“司法解釋”），其中也有關于轉(zhuǎn)租事宜的規(guī)定。房東知道承租人轉(zhuǎn)租而沒有提出反對的，在一定條件下可以被認為是同意轉(zhuǎn)租。司法解釋規(guī)定了6個月的異議期，房東知道轉(zhuǎn)租事實后，6個月內(nèi)可以提出異議，超出6個月異議期，房東沒有提出異議的，推定為同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效，房東應當認可轉(zhuǎn)租合同的效力。所以，房東如果堅決反對轉(zhuǎn)租，一定要及時處理，以免6個月后“被同意”。

為了避免紛爭，房東在與房客簽訂租賃合同時，務必寫明轉(zhuǎn)租條款，明確約定關于轉(zhuǎn)租的方方面面。比如，承租方是否可以轉(zhuǎn)租，如果不得轉(zhuǎn)租，擅自轉(zhuǎn)租應如何解決。如果可以轉(zhuǎn)租，因轉(zhuǎn)租而造成租賃房屋損壞的，應該如何賠償，等等。

承租人在租房時，也要了解房東身份，確認房東有處分權(quán)。向“二房東”租房要特別謹慎，“二房東”會帶來多重風險。即使是合法的轉(zhuǎn)租，“二房東”也可能在收取了租金之后卻不向“大房東”支付租金，導致“大房東”解除合同。在商業(yè)地產(chǎn)整體承租再分割轉(zhuǎn)租的經(jīng)營中，這種“二房東”跑路的情況時有發(fā)生。