二手房遭遇違約 “一房二賣”困局如何防？

2017-04-17 來源：

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當(dāng)前,在房價(jià)快速上漲的形勢(shì)下,房產(chǎn)交易呈現(xiàn)故意違約或惡意違約多發(fā)現(xiàn)象,由于二手房交易機(jī)動(dòng)性大，制約力度不足，更是房產(chǎn)交易違約的“高發(fā)地”。哪些原因造成二手房交易違約？普通購房者又該如何應(yīng)對(duì)呢？

造成違約的原因大致有以下幾方面：

一是部分賣房人唯利是圖、喪失誠信,契約精神缺失。這部分賣房人認(rèn)為違約金數(shù)額可控,最多就是按照合同約定支付違約金；

二是部分賣房人法律意識(shí)淡薄,或者對(duì)法律知識(shí)缺乏。他們認(rèn)為房子是我的,我想賣就賣,不想賣可以不用給出理由；

三是司法實(shí)踐中對(duì)惡意違約行為處罰較輕,讓個(gè)別賣房人看到了實(shí)施惡意違約、進(jìn)而實(shí)現(xiàn)不法利益的可能；

四是現(xiàn)階段我國還沒有建立起完善的信用體系,惡意違約者的違約成本太低；

五是部分房屋中介公司在提供居間服務(wù)中存在違法、違規(guī)和失職行為,提供的居間服務(wù)不夠規(guī)范。預(yù)防二手房買賣糾紛的出現(xiàn),須從選擇規(guī)范專業(yè)的中介公司開始。

面對(duì)惡意違約者,很多守約者往往面臨三個(gè)選擇。有的購房者法律知識(shí)欠缺,維權(quán)意識(shí)不強(qiáng),一旦遇到賣房人毀約,則自認(rèn)倒霉,默不作聲;有的購房者擔(dān)心訴訟周期長、成本高、風(fēng)險(xiǎn)大,選擇接受賣房人的部分賠償;對(duì)于大部分購房者來說,一旦賣房人毀約,則自己就錯(cuò)過了最佳購房機(jī)會(huì),房價(jià)飛漲,同樣的錢卻買不到同樣的房,所以更多的購房者會(huì)果斷拿起法律武器,選擇維權(quán)到底。

面對(duì)惡意違約,如何保住房子呢？

對(duì)于廣大購房者來說,當(dāng)遇到賣房人惡意違約時(shí),是選擇要房子還是要賠償，取決于房屋交易處在哪個(gè)階段以及賣房人和購房人的行動(dòng)快慢。違約發(fā)生時(shí)常見兩種情況，一是房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽，但尚未實(shí)際交付；二是既沒有辦理網(wǎng)簽也沒有實(shí)際交付。如果是前者，則房屋相對(duì)安全；如果是后者，就會(huì)給“一房二賣”帶來便利。

曾經(jīng)有過這樣的惡意違約者,為了賣一個(gè)更高的價(jià)格,用盡一切辦法在3天內(nèi)完成“一房二賣”,并且辦理網(wǎng)簽、售房及過戶。根據(jù)相關(guān)司法實(shí)踐,購房人在所購買房屋被“一房二賣”成為既定事實(shí)的情況下,想要到房產(chǎn)幾無可能,這種情況下只能按房屋溢價(jià)款索賠。

所以說,如果房屋未網(wǎng)簽就發(fā)生了糾紛,建議購房人第一時(shí)間到法院進(jìn)行訴前財(cái)產(chǎn)保全,這樣爭(zhēng)取到房子的概率會(huì)大大增加,失去房子的風(fēng)險(xiǎn)將極大降低。

保全房子只是訴訟這一萬里長征的第一步,之后還要立案,還要進(jìn)行通常不止一次的開庭。甚至還有二審、執(zhí)行程序。但無論如何,對(duì)于守約的購房者來說,想要打贏房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn),應(yīng)當(dāng)將涉案房產(chǎn)保全起來,避免“一房二賣”、惡意抵押等不可逆的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

法律是最低的道德。無論如何,誠實(shí)守信比金錢更重要。一般意義上,惡意違約者會(huì)輸?shù)粢粓?chǎng)官司,還會(huì)輸?shù)粽\信。對(duì)于一起起賣房人惡意違約案例,我們期望違約方無法利用違約行為獲利,而守約方的合法利益因此不受損害。

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