自“3·17”新政以來,北京二手房市場交易迅速冰凍,中介費(fèi)也開始有所松動。近日,市民李女士向北京商報記者反映,她準(zhǔn)備通過我愛我家購買的房屋,中介費(fèi)只需1%,原因則是我愛我家為與鏈家爭奪客戶,給出了驚人的低傭金。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,2.7%是目前市場默認(rèn)的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),但隨著房價不斷上漲,這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不適合如今的行業(yè)現(xiàn)狀。因此,關(guān)于中介費(fèi)應(yīng)該調(diào)整的呼聲一直不斷,其中中介費(fèi)一口價的呼聲最高,但按照房屋總價分檔收費(fèi)則相對合理。

1% 搶單

上周,李女士打算購買一套60平方米兩居室,房屋總價約1000萬元,按照市場現(xiàn)行的中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)2.7%計算,李女士應(yīng)該支付給中介公司27萬元中介費(fèi)。但是,中介公司給出極大的優(yōu)惠,只需支付總房款1%的中介費(fèi)。

據(jù)李女士介紹,她在準(zhǔn)備購買房屋時,同時委托鏈家及我愛我家兩家中介公司幫忙找房,后來,兩家中介公司同時推薦了這一套房屋,出現(xiàn)了鏈家與我愛我家兩家中介公司爭奪同一客戶的情況。在此情況下,我愛我家給出驚人優(yōu)惠。

對此,有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,“高昂的中介費(fèi)無疑加重了購房者的負(fù)擔(dān),在交易安全能夠得到保障的情況下,購房者肯定會選擇與中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)更低的房屋中介公司簽約”。

北京商報記者走訪市場了解到,類似李女士這樣的情況并非個例,二手房市場一直存在“搶單”的情況,在客戶可以選擇與其中一家中介公司簽約的情況下,通過中介費(fèi)的優(yōu)惠來爭奪客戶,也是中介機(jī)構(gòu)慣用的手段之一。

據(jù)青年路區(qū)域一家中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹,市場成交量較好時,中介費(fèi)的優(yōu)惠力度會比較小,因為公司的考核標(biāo)準(zhǔn)不僅包括單純的業(yè)績,還包括收取傭金的比例,中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)太低也會影響工資收入。但是,一些小的中介公司并沒有這樣的制度,這類中介公司往往為了實(shí)現(xiàn)簽約,給出很大的中介費(fèi)優(yōu)惠,尤其是在市場不好的時候。

自“3·17”樓市新政以來,北京二手房市場成交幾乎腰斬,有些區(qū)域成交量跌幅甚至接近80%,在此情況下,各中介公司之間的傭金價格戰(zhàn)也再度打響。據(jù)了解,之前曾打出“中介費(fèi)只收1個點(diǎn)”的互聯(lián)網(wǎng)中介公司,在2016年都上調(diào)了中介費(fèi)比例,但是近期已經(jīng)有互聯(lián)網(wǎng)中介公司開始下調(diào)中介費(fèi)收取比例至1%,針對不同情況甚至?xí)霈F(xiàn)更低的中介費(fèi)收取比例。

2.7% 默認(rèn)

之所以說1%的中介費(fèi)驚人的低,是因為目前北京二手房市場現(xiàn)行的中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是2.7%。

據(jù)一位長期從事二手房交易的業(yè)內(nèi)人士介紹,在北京二手房市場中,以鏈家、我愛我家為代表的傳統(tǒng)中介公司收取中介費(fèi)的比例一般是2.7%,有時會有些折扣;以愛屋吉屋為代表的互聯(lián)網(wǎng)中介公司收取中介費(fèi)的比例低一點(diǎn),一般是1%-1.5%。不過,因為互聯(lián)網(wǎng)中介公司的市場占有率較低,因此,2.7%的中介費(fèi)比例依然是北京二手房市場的主流。

那么,市場現(xiàn)行的2.7%的中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是如何計算的呢?上述人士進(jìn)一步表示,2.7%的中介費(fèi)由兩部分組成,2.2%的中介費(fèi)和0.5%的貸款擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。其中,2.2%是由2%的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮10%得來的。

事實(shí)上,相關(guān)部門規(guī)定的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并非是2.7%,而是按照房屋總價實(shí)行分檔次收費(fèi)。2011年,北京市發(fā)展和改革委員會曾發(fā)文對北京市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確規(guī)定。按照規(guī)定,住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行分檔差額累進(jìn),房屋總價500萬元及以下,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2%;房屋總價500萬-2000萬元,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.5%;房屋總價2000萬-5000萬元,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1%;房屋總價5000萬元及以上,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.5%。此外,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以下浮,少數(shù)特別復(fù)雜的住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù),經(jīng)交易各方協(xié)商同意,可在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮,上浮幅度最高不得超過10%。

在此規(guī)定下,北京市二手房中介費(fèi)上限就被行業(yè)定為:2%×1.1+0.5%=2.7%。但是,目前市場上中介費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻演變成統(tǒng)一的2.7%,無論房屋總價是低于500萬元,還是高于500萬元。

另外,值得注意的是,0.5%的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)也是購房者難以理解的一個收費(fèi)項目,那么,0.5%的收費(fèi)是否合理呢?北京商報記者打電話咨詢了多家中介公司,對方均表示,收取0.5%擔(dān)保服務(wù)費(fèi)是為了保障房屋交易時的貸款,這筆錢由中介公司代擔(dān)保公司收取。

但是,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,有些客戶以全款購房,中介公司仍收取所謂的“擔(dān)保服務(wù)費(fèi)”。目前,“擔(dān)保服務(wù)費(fèi)”更像是中介公司多收取中介費(fèi)的一個噱頭。

% 改變

“現(xiàn)在的房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)2.7%的標(biāo)準(zhǔn),已經(jīng)不符合北京二手房市場現(xiàn)狀,房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有待調(diào)整?！币晃欢址款I(lǐng)域分析師表示,2.7%的標(biāo)準(zhǔn)已實(shí)行超過十年,但是十年前北京的房價相對目前來說很低,當(dāng)時四環(huán)邊的價格也就1萬元左右,現(xiàn)在甚至已經(jīng)超過7萬元/平方米,當(dāng)時的房屋總價大部分不到100萬元,目前房屋總價超過600萬元比比皆是?；诖?中介費(fèi)統(tǒng)一為2.7%,與目前房屋總價有些脫節(jié)。

上述人士進(jìn)一步分析稱,目前,購房者認(rèn)可的中介費(fèi)改革有三種方案:降低中介費(fèi)收取比例,從2.7%降至1%;中介費(fèi)根據(jù)房屋總價分檔次收費(fèi),總價越高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越低;按照固定費(fèi)用收取,無論房屋總價高低,均收取固定的中介費(fèi),即“一口價”。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受北京商報記者采訪時表示,實(shí)際上,國家發(fā)改委對于房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi),給出過按房屋總價進(jìn)行分檔收費(fèi)的規(guī)定,只不過這一規(guī)定并沒有得到很好的實(shí)施跟監(jiān)管。

郭毅認(rèn)為,在房地產(chǎn)買賣交易中,無論是總價200萬元的房屋,還是1000萬元的房屋,中介公司提供的服務(wù)并沒有太大差別。但是,按照2.7%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來算,房屋總價越高,中介公司的利潤越高,中介公司提供的服務(wù)與收費(fèi)并不對等。因此,中介費(fèi)應(yīng)該根據(jù)房屋總價進(jìn)行調(diào)整,按照房屋總價進(jìn)行梯度收費(fèi)是相對合理的。

另外,也有業(yè)內(nèi)人士提出,在二手房交易市場中,應(yīng)避免一家獨(dú)大或者行業(yè)幾家巨頭的形成,這樣就會出現(xiàn)壟斷,進(jìn)而有一家或者幾家大型中介公司擁有價格控制權(quán)。

事實(shí)上,2015-2016年,北京二手房中介費(fèi)曾出現(xiàn)過松動跡象,當(dāng)時互聯(lián)網(wǎng)中介快速崛起,打著“低傭金”的旗號渴望快速獲得市場份額,當(dāng)時也有傳統(tǒng)的中介公司跟進(jìn),下調(diào)中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。但是,傳統(tǒng)中介公司擁有大量市場在售房源,互聯(lián)網(wǎng)中介房源較少,以及互聯(lián)網(wǎng)中介品牌認(rèn)知度不高、多有負(fù)面事件曝出等原因,互聯(lián)網(wǎng)中介在北京二手房市場中所拿到的市場份額較少。因此,“低傭金”的互聯(lián)網(wǎng)中介并未對“高傭金”的傳統(tǒng)中介形成實(shí)質(zhì)沖擊,市場現(xiàn)行主流中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)也并未受到影響。

“如何在市場主體規(guī)范經(jīng)營的情況下保證市場存在充分的競爭,是讓房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)透明合理的有效途徑之一。”上述業(yè)內(nèi)人士如是說。