買房是一場曠日持久的“戰(zhàn)爭”，一步都輕率不得。無論打算買新房還是二手房，歸根到底套路大同小異。

看房選房篇

一、四招識破網(wǎng)上虛假房源

網(wǎng)上找房時(shí)，當(dāng)某套房的房價(jià)低于同區(qū)域均價(jià)很多；看房平臺沒有虛假房源的賠償?shù)某兄Z；圖片與房源信息對不上；房源介紹不體現(xiàn)稅費(fèi)等關(guān)鍵信息。可能就是虛假房源。

二、五證不全房子不能買

買房者要警惕開發(fā)商虛假廣告宣傳。開發(fā)商常以“贈送面積”吸引購房者，但實(shí)際贈送可能是公用面積，購房者若獨(dú)占可能面臨法律糾紛。五證是證明房屋身份的合法有效證件，也是樓盤開發(fā)商具有合法性銷售資格的證明，開發(fā)商必須五證齊全才能保證購房者買房后能拿到房產(chǎn)證。

三、看沙盤有門路

售樓處的沙盤要著重觀察樓盤的樓間距、樓棟位置、朝向、小區(qū)規(guī)劃等細(xì)節(jié)。朝向得看沙盤上的指南針來確定，不能憑感覺。采光可用激光筆照射樓房模式模擬日照，確定采光情況。

此外，沙盤上的樓間距與實(shí)際差距問題；配電站、化糞池等公共配套設(shè)施位置問題；小區(qū)周圍空地是否會有高大建筑影響通風(fēng)采光的問題，需要重點(diǎn)問銷售了解清楚。

四、這些外部環(huán)境要注意

買房時(shí)除了關(guān)注房子本身的情況，還要關(guān)注房子外部環(huán)境，諸如噪音污染、光污染、漏水等情況。可選擇晴天看房，觀察是否有玻璃反射陽光的情形；暴雨之后，前往小區(qū)考察住宅的防水情況；在小區(qū)周邊住一晚，感受是否有噪聲對自己造成影響。

簽約訂房篇

一、定金與訂金差別不只一字

定金具有法律效力，而訂金沒有法律效力，當(dāng)收定金一方違約，定金可雙倍返回，而訂金只能返還原額。所以，買新房簽訂《認(rèn)購書》時(shí)，留意認(rèn)購書中寫的是定金還是訂金。而在二手房交易中，訂金常作為“誠意金”出現(xiàn)。

交了定金后，若雙方均不存在違約情況，僅對預(yù)售(銷售)合同條款或相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致而未簽約，屬于雙方未能達(dá)成一致而互不違約，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方，不涉及賠償問題。

二、簽購房合同要注意哪些條款問題？

合同的規(guī)范性至關(guān)重要，關(guān)系到雙方的權(quán)益，一旦合同出錯，維權(quán)就舉步維艱。因此，簽訂合同時(shí)候，需要注意下面一些條款：

買賣合同約定的買賣雙方辦理各項(xiàng)手續(xù)時(shí)間，應(yīng)前后對應(yīng)一致；真實(shí)選擇房屋的抵押狀況，抵押情況和抵押權(quán)人要明確，抵押權(quán)人不可能為賣方本人；明確選擇“按揭付款”還是“一次性付款”，明確勾選貸款機(jī)構(gòu)，填寫擬貸款金額及貸款批貸金額不足的解決方案；在主合同中應(yīng)明確約定房屋交付時(shí)間，戶口未遷出的，明確約定戶口遷出時(shí)間。

三、買多人共有的房子要全部共有人同意

購買多人共同擁有的二手房，共有權(quán)人需全部到場，不能到場的需要委托代辦，并提供公證過的《授權(quán)委托書》。未經(jīng)全部共有權(quán)人同意簽署的合同可能無效。

若賣方已婚，夫妻雙方均需到場，若配偶不能到場，配偶為非共有權(quán)人需提供親筆簽署的《配偶同意出售證明》；配偶為共有權(quán)人，則需要有《配偶同意出售證明》和《授權(quán)委托書》。賣方離異的，需要提供財(cái)產(chǎn)分割證明(離婚協(xié)議、法院判決書)。

產(chǎn)權(quán)變更篇

一、如何防范賣家圈錢跑路和查封房風(fēng)險(xiǎn)？

買二手房周期長、流程復(fù)雜，可以通過資金規(guī)避房款支付風(fēng)險(xiǎn)，房子過戶了房款才到賣家手里，防止“錢房兩失”。如果擔(dān)心簽約后，過戶前房子被查封，合同里寫清楚：如遇到法院查封，則賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任以及返還已付房款。

二、買二手房如何避免戶口糾紛

產(chǎn)權(quán)變更以不動產(chǎn)登記為準(zhǔn)，只有辦理完過戶手續(xù)之后才能交易初步完成。但房子出現(xiàn)違建、查封、政策變動喪失購房資格等都是影響房屋過戶的風(fēng)險(xiǎn)因素。

在二手房交易中，因戶口問題引起的糾紛越來越多，為避免糾紛，買房時(shí)，一是要求賣方出示戶口本，并復(fù)印保留憑證，通過審查賣方戶口本，可大致了解賣方家庭的戶籍情況。二是，可前往公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍情況。

同時(shí)，交易時(shí)協(xié)商好戶口問題，約定違約責(zé)任，好讓賣方預(yù)留一筆“戶口遷出保證金”，確認(rèn)房屋內(nèi)人員戶口遷出后，買方再返還保證金。

收房交割篇

一、二手房交房，不注意細(xì)節(jié)易引發(fā)糾紛

買賣二手房后一道程序是交房，物業(yè)交割好遵循下面的流程：賣方騰空房子后，買賣雙方到場，買方對附屬設(shè)施、裝修、附贈家電等進(jìn)行驗(yàn)收，賣方結(jié)清水、電、寬帶、燃?xì)馇焚M(fèi)，辦理過戶；物業(yè)費(fèi)結(jié)清；確認(rèn)賣方戶口是否遷出，查詢，買方進(jìn)行戶口遷移；領(lǐng)取鑰匙、更換門鎖；后簽物業(yè)交割單。

二、新房收房開發(fā)商說的這些不要信

新房收房時(shí)，一定要先驗(yàn)房，并查看《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》、房屋實(shí)測面積報(bào)告等文件。

一定要警惕開發(fā)商的口頭承諾“我們肯定會修的……”、“先交了費(fèi)/簽了字，再帶你驗(yàn)房吧！”、“先收鑰匙，再驗(yàn)房吧！”、“給你代辦產(chǎn)權(quán)證唄！”。必須保持一個(gè)原則，先驗(yàn)房再確認(rèn)、交錢、簽字《住宅收到書》、產(chǎn)權(quán)證自己去辦等。若發(fā)現(xiàn)問題要開發(fā)商出具維修保證書。

三、什么情況下可拒絕收房

開發(fā)商不能出具收房應(yīng)該具備的資料：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》、房屋實(shí)測面積報(bào)告；所交付的房屋不是你購買的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與原圖不相符；房屋質(zhì)量不合格、門窗等與合同的約定不相符；水電氣等附屬設(shè)施與合同約定的不相符；房屋其他項(xiàng)目與購房合同約定的不相符；合同未約定，房屋實(shí)際交付面積與原合同誤差超3%的；房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。