在我們的日常生活中，相信每個人都與物業(yè)密不可分。但你真的了解物業(yè)么？小區(qū)出問題了怎么解決？物業(yè)的權(quán)利和義務(wù)有哪些？一起來看看吧。

物業(yè)知識問答 堪稱史上最全面的物業(yè)知識

1、什么是物業(yè)管理？

答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

2、什么是前期物業(yè)管理？

答：前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理。

3、推行物業(yè)管理的目的是什么？

答：推行物業(yè)管理的目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一和同步增長，以不斷提高城市的現(xiàn)代文明程度。

4、公共服務(wù)的主要內(nèi)容？

答：公共服務(wù)的主要內(nèi)容有：（1）房屋共用部分的維護(hù)與管理；（2）房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；（4）小區(qū)內(nèi)交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；（5）物業(yè)管理裝飾裝修管理體制服務(wù)，包括房屋裝飾裝修的申請與批準(zhǔn)，以及對房屋裝飾裝修的設(shè)計、安全等各項(xiàng)管理工作；（6）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)；（7）物業(yè)檔案資料的管理工作；（8）代收代繳收費(fèi)服務(wù)。

5、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對業(yè)主如何定義？

答：業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。

6、物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是什么？

答：物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。

7、物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)管理企業(yè)嗎？

答：物業(yè)管理用房屬公共設(shè)施，所有權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主。

8、物業(yè)管理有哪些好處？

答：物業(yè)管理的好處有：（1）物業(yè)管理可以延長物業(yè)使用年限并確保其功能的發(fā)揮；（2）物業(yè)管理能為業(yè)主創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、文明和諧的生活與工作環(huán)境和氛圍；（3）物業(yè)管理有利于提高城市管理的社會化和專業(yè)化程度；（4）物業(yè)管理不僅可以使物業(yè)保值，而且可以使物業(yè)增值。

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)是什么？

答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利有：（1）物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；（2）依照物業(yè)管理合同和物業(yè)管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理；（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；（4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；（5）有權(quán)要求業(yè)委會協(xié)助管理；（6）有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；（7）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)有：（1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；（2）接受業(yè)委會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；（3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)委會審議，并經(jīng)業(yè)委會認(rèn)可；（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)是什么？

答：是指物業(yè)服務(wù)中公共管理和服務(wù)工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向小區(qū)業(yè)主提供的最基本的管理和服務(wù)。主要有以下11項(xiàng)：

（1）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)（共用部位指小區(qū)道路、樓梯、綠地、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備如路燈、電梯、室外上下水管道、蓄水池、化糞池、消防栓、信報箱、景觀池、公共停車位、物業(yè)公共管理服務(wù)等用房、監(jiān)控設(shè)施、水泵、配電設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)線等）；（2）公共綠化的維護(hù)；（3）公共區(qū)域的保潔；（4）公共秩序的維護(hù)；（5）安全防范的措施；（6）車輛的停放管理；（7）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施，例如對違章搭蓋等；（8）物業(yè)檔案資料的保管；（9）物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)及財務(wù)的公開；（10）及時處理業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中的投訴；（11）在物業(yè)合同中約定的其他事項(xiàng)。

11、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)是什么？

答：業(yè)主的權(quán)利有：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主的義務(wù)有：（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

12、物業(yè)管理企業(yè)有哪些資質(zhì)等級？

答：物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級有：一級、二級、三級和臨時資質(zhì)。

13、物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人是誰？

答：前期物業(yè)管理中，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議是由業(yè)主和建設(shè)單位簽訂；前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位簽訂。物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會代表業(yè)主與選中的物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂。

14、什么是業(yè)主委員會？

答：業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記備案，它是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益的組織，并對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。

15、對業(yè)主委員會委員的基本要求有哪些？

答：熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織能力。

16、業(yè)主代表大會（業(yè)主大會）的職責(zé)是什么？

答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會履行下列職責(zé)：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

17、業(yè)主委員會的職責(zé)有哪些？

答：業(yè)主委員會的職責(zé)有：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

18、哪些人不得擔(dān)任業(yè)主委員？

答：不得擔(dān)任業(yè)主委員的有：（1）已經(jīng)不是業(yè)主的；（2）司法部門已經(jīng)認(rèn)定有違法犯罪行為，或者有違法犯罪嫌疑正在接受調(diào)查的；（3）被業(yè)主大會罷免7年內(nèi)的；（4）有組織煽動群眾鬧事，干涉物業(yè)管理企業(yè)正常物業(yè)管理活動的；（5）有違章裝修、侵占公共場地、私搭私建的；（6）違反業(yè)主公約行為的。

19、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會之間的關(guān)系？

答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的一種形式，它的職能主要是民事的。

居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。

兩者的目標(biāo)是一致的，都是為了給業(yè)主或居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。業(yè)主大會、業(yè)委會應(yīng)支持居委會工作，接受其指導(dǎo)、監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)居委會，并聽取居委會的建議。

20、一個物業(yè)管理區(qū)域可成立幾個業(yè)主大會？

答：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

21、業(yè)主大會成立的條件？

答：新建和已建成的商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）入住率超過50%的；或入住率不足50%，但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域。

22、業(yè)主大會的重大決定，必須經(jīng)多少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主投票通過？

答：三分之二以上。

23、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》是如何規(guī)定？

答：《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會決定，但不得要求物業(yè)管理企業(yè)提供工作經(jīng)費(fèi)。

24、召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開幾日前通知全體業(yè)主？

答：召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主。

25、《業(yè)主公約》是屬什么性質(zhì)？它對哪些人具有約束力？

答： “業(yè)主公約”是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理及公共利益等方面的行為準(zhǔn)則。因此，業(yè)主公約對全體業(yè)主都具有約束力。

26、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指什么？

答：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受業(yè)主或使用人（以下簡稱委托人）委托對其城市住宅區(qū)及非住宅區(qū)內(nèi)的建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、安全保衛(wèi)、環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)和提供其他與委托人生活、公眾服務(wù)相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

27、物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要構(gòu)成是什么？

答：物業(yè)服務(wù)成本（簡稱物業(yè)費(fèi)）構(gòu)成一般有以下部分：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部分、公用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出或物業(yè)服務(wù)成本。

28、物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循什么原則？

答：物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。

29、物業(yè)管理企業(yè)可以聘用任何人從事物業(yè)管理活動嗎？

答：不可以?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

30、普通住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為幾級？

答：普通住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為一級、二級、三級。

31、普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容有哪些？

答：普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容分5大類，分別為：（1）基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（2）清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；（3）秩序維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；（4）房屋公共部分管理標(biāo)準(zhǔn)；（5）公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)維修及公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

32、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由誰交納？

答：建設(shè)單位。

33、房子出租了物業(yè)服務(wù)費(fèi)由誰來交？

答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。

34、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否越低越好？

答：物業(yè)管理是一種市場經(jīng)濟(jì)下的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)行為，物業(yè)管理公司提供的是有償服務(wù)。作為業(yè)主除了關(guān)心管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，更需要了解所交的管理費(fèi)包含的服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)的深度和廣度不同，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就不同。管理公司提供的服務(wù)項(xiàng)目越多，服務(wù)質(zhì)量越好，其管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就越高；而管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低時，不僅服務(wù)項(xiàng)目較少，而且服務(wù)不到位，服務(wù)質(zhì)量不高。

具體來說，不同類型、不同檔次的住宅，管理服務(wù)收費(fèi)不同，但其費(fèi)用構(gòu)成和所包含的服務(wù)項(xiàng)目基本相同。因而業(yè)主可根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定，核對管理公司制定的管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及所提供的服務(wù)內(nèi)容。若管理公司或開發(fā)商有越權(quán)定價、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、不明碼標(biāo)價、收費(fèi)不服務(wù)或收費(fèi)多服務(wù)少等行為時，業(yè)主有權(quán)向市場物價局、物業(yè)管理主管部門等投訴，有權(quán)要求其改正。

35、如果業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)該怎么辦？

答：及時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的主要義務(wù)之一，如業(yè)主拒絕交納服務(wù)費(fèi)，業(yè)主委員會可以督促其限期交納，物管企業(yè)有權(quán)要求其限期交納并按規(guī)定收取滯納金。如業(yè)主仍不交納，物管企業(yè)可向人民法院提起訴訟。

36、物業(yè)糾紛的解決方式主要有哪幾種？

答：物業(yè)糾紛的解決方式主要有：（1）協(xié)商與調(diào)解：通常在有分歧或糾紛時，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由雙方愿意接受的第三方調(diào)解，這是解決糾紛的最快途徑；（2）仲裁：若協(xié)商與調(diào)解不能解決糾紛的情況下，就要申請仲裁或提起訴訟；（3）訴訟：是指房地產(chǎn)糾紛當(dāng)事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院根據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出判決。

37、業(yè)主家中財產(chǎn)被盜，物業(yè)管理企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？

答：視情況而定。業(yè)主家中失竊，物管企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)適用過錯責(zé)任原則，即：物管企業(yè)在有過錯的情況時應(yīng)承擔(dān)過錯責(zé)任。如何界定物管企業(yè)是否存在過錯，關(guān)鍵看物管企業(yè)是否嚴(yán)格履行合同義務(wù)。

38、業(yè)主和建設(shè)單位產(chǎn)主糾紛，可以以此作為拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由嗎？

答：不可以。因建設(shè)單位和物管企業(yè)分別屬于兩個獨(dú)立的法人，商品房的買賣和物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。

39、業(yè)主裝修房屋時，需要告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？

答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主裝飾房屋時應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物管企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

40、裝修人對住宅進(jìn)行裝飾裝修前，需要告知鄰里嗎？

答：需要告知鄰里。

41、在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為幾年？有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為幾年？

答：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為2年；有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年。

42、為避免產(chǎn)生噪音對生活環(huán)境的影響，禁止夜間幾時到次日幾時進(jìn)行裝飾裝修活動？

答：夜間21時至次日6時。

43、什么是住宅專項(xiàng)維修資金？

答：是指根據(jù)法律規(guī)定建立的專門用于住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修和更新、改造的資金。各開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將代收的住宅專項(xiàng)維修資金，全額移交到縣房地產(chǎn)管理所在銀行設(shè)立的住宅專項(xiàng)維修資金總帳專戶，實(shí)行統(tǒng)一歸集、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理。

44、決定住宅專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實(shí)施是誰的職責(zé)？

答：業(yè)主大會。

45、單幢住宅共用部位，共用設(shè)備大修、更新、改造的費(fèi)用由誰承擔(dān)？

答：整幢住宅的業(yè)主共同承擔(dān)。

46、居住區(qū)范圍內(nèi)的共用設(shè)施大修、更新、改造的費(fèi)用由誰承擔(dān)？

答：居住小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共同承擔(dān)。

47、住宅的共用部位、共用設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由誰承擔(dān)？

答：由責(zé)任人承擔(dān)。

48、業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅時，其專項(xiàng)維修資金帳戶中剩余部分如何處理？

答：不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。