為啥買房要重視容積率?它對我們有這些影響

2017-05-11 來源：

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買房的時候，你關(guān)注過小區(qū)的容積率嗎？容積率指項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。

對于普通公民來講，小區(qū)容積率越低，其居住的舒適程度則越高；對于開發(fā)商來講，容積率代表了土地利用率和商業(yè)價值，容積率越高的土地則土地出讓金越高，單位面積土地上可建設(shè)的樓盤就越多，獲取的商業(yè)利益也就越高。具體來說，容積率主要影響以下兩個方面：

一、對生活的影響

1、人口密度

高容積率的住宅項目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會加劇這些設(shè)施的老化，所以在購買高密度小區(qū)時應(yīng)該對此提出更高的要求。

2、內(nèi)部規(guī)劃問題

由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會比較高、綠地的比例也會相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。

3、安防問題

由于居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會相應(yīng)地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上（當然這不是說低容積率的小區(qū)安防就不重要），不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。

二、對地價的影響

容積率可以更加準確地衡量地價水平。房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價+樓面地價+稅費；樓面地價=宗地總價/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價/容積率。

容積率對地價的影響規(guī)律，同時受效益機制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、影響單方造價

在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎(chǔ)工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數(shù)達到一定值時，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。

買房時，我們覺得容積率低的房子，肯定是比高容積率的房子貴。但有些高容積率的房子，房價也不低，正是因為其層數(shù)達到一定值了，單方的造價提升了，所以才貴。

2、容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正比

城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。很簡單，對比下大城市和小城市的地價、容積率（建筑密度）就知道了。

3、容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從內(nèi)環(huán)向外圍逐漸減弱

容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。市區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，激烈的競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地效益機制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律，而其他的邊緣城區(qū)土地的稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度也隨之下降。

4、容積率對不同類型用地地價的作用程度不同

在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。

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