二手房交易稅費的大頭主要是四個

2017-05-18 來源：

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如果你買過二手房，有一件事估計曾讓你非常頭疼，那就是二手房繁雜的稅費。二手房交易，買賣雙方繳交的稅費很多，十多種稅。稅費的大頭主要是四個：增值稅及附加、契稅、個稅、中介費，基本上把握了這四個大頭，就能對稅費有框架性的認知。

一般來說，法定需要買家支付的只有契稅，賣家需要支付增值稅及附加和個稅，中介費是雙方承擔。但現(xiàn)實情況卻是這樣的：二手房交易基本是賣方市場，賣方承擔中介費，而買家承擔幾乎所有的稅費。

先來說說增值稅及附加?？梢苑譃閮煞N情況：房子不滿兩年的，普通住宅和非普通住宅都要繳增值稅，金額為：核定價/(1+5%)×5%；房子滿兩年的，普通住宅免征，非普通住宅采用差額征收增值稅，即把前面公式中的核定價改為差額，這種方式計稅比較優(yōu)惠。不過，前提是賣家必須提供完整、準確的房屋購入原值憑證。那什么是普通住宅，什么是非普通住宅呢？一般情況下，住宅的建筑容積在1.0(含1.0)以上、單套建筑面積在140平方(含140平方)以下、實際銷售價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住宅平均交易價格1.2倍以下的，我們稱為普通住宅，否則就是非普通住宅。

第2個花銷的大頭就是契稅了。契稅是由買家承擔，并在過戶當天交給房管局。一般情況下，征收金額為交易總額的3%，若買方是頭次購買面積小于(含)90平方米的，則只要繳納1%，若頭次購買面積超過90平方米的，稅率為1.5%；若不是頭次購房，基本上就是按3%的稅率繳納契稅。

第三個要交的是個人所得稅。二手房市場中有個噱頭叫“滿五少有”，說的是房產(chǎn)證出證滿5年，且是賣家的少有住房，這種房子的優(yōu)勢是免征個人所得稅，因此這類房子一直是房東和中介大力宣傳的熱點。不過，其中的稅收優(yōu)惠可能無形中加到房價上，使得這類房子比較貴。那么如果不具備“滿五少有”的條件，交個人所得稅的時候也要分兩種情況，一種是賣家可以提供完整、準確的房屋購買原值憑證的，這種按差額的20%來征收，一般來說比較劃算；不能提供完整票據(jù)的，普通住宅個稅金額為網(wǎng)簽價×1%，非普通住宅則是網(wǎng)簽價×2%。

第四個是中介費用。鏈家、中原、我愛我家基本維持在2%的中介費，也就是說，一套500萬的房子，中介費就要10萬。當然，我們也可以甩開中介，自己單干。自己直接聯(lián)系賣家，雙方自由銷售，沒有中介的事。不過，這種情況，風險比較高，夏靜并不建議各位采用。

至于其他的，比如，合同公證費、評估費、貸款抵押登記費、權(quán)屬登記費，在花費中的占比比較小，可以省錢的空間也較小。

相信大家應該能通過今天的節(jié)目計算出自己心儀二手房的稅費，心里有了底。買二手房的時候，也能在與中介、房東的周旋中占得主動。

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