二手房價格指數(shù)環(huán)比增長變“0”結(jié)束25連增 中介直指降價是擠出此前虛高水分。

距離北京3·17新政已經(jīng)過去了2個月，政策威力仍在持續(xù)發(fā)酵。

5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，北京新建住宅價格指數(shù)環(huán)比增長0.2個百分點，增幅較3月份收窄0.2個百分點。除此之外，二手房住宅價格指數(shù)4月環(huán)比零增長，結(jié)束了自2015年3月以來連續(xù)25個月的增長態(tài)勢。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年4月，北京全市二手住宅的掛牌均價為63741元/平方米，環(huán)比3月下跌6%。從各區(qū)掛牌價的環(huán)比漲跌幅來看，回落幅度最大的三個區(qū)域分別為：平谷、延慶和順義，跌幅分別為：10.81%、8.08%和7.75%。

5月17日，記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在成交量下滑的基礎(chǔ)上，京城部分二手房價格持續(xù)下調(diào)，而第三方中介為了成交量也在中介費方面開始打折。盡管二手房價格有了數(shù)十萬的下滑，但買方仍認為報價仍高不可攀，處于觀望階段。

二手房不再“唱高調(diào)”

5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，北京二手房住宅價格指數(shù)環(huán)比零增長，而在3月份其價格指數(shù)環(huán)比增長2.2個百分點。

一邊是再降價就不賣了，一邊是不降價不買，二手房買賣漸入膠著。

“降了，一套房子降個10-20萬很正常?！碑斢浾咭再I房者的身份走進北京一大型房產(chǎn)中介門店時，一名王姓中介告訴記者。

在成交量陡降后，北京二手房不再“唱高調(diào)”。

以位于南三環(huán)至南四環(huán)之間一小區(qū)61.65平米的兩居室為例，經(jīng)過3次調(diào)價，從最初報價的390萬降至如今的360萬。而據(jù)中介介紹，如果誠心買房還有10萬元的下浮空間。

“旁邊有個101平米的三居，業(yè)主誠心賣，價格從720萬元降到了660萬元，您要看著合適，價格還可以再談?！鄙鲜龇慨a(chǎn)中介對記者講。

從表面上看，北京二手房價格真的降了，但降的這部在中介看來不過是擠出來此前暴漲的“水分”。

“房價降沒降除了看總價，還要看單價，有的房價降了之后單價也不低，還有就是相同戶型才有可比性，一套房子總價降了也比相同戶型的高，降低只是降了之前報價虛高部分?！绷硪患曳慨a(chǎn)中介田姓店長告訴記者。

“二手房之所以調(diào)低價格，在于房東定價更為靈活?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進在接受記者采訪時表示。

盡管房價有松動，也有大量業(yè)主堅持不降價，或者降了一部分價后再也不降了，甚至不賣也堅決不再降價。

“和這個360萬的兩居的一樣戶型的一套毛坯房，有人給到370萬，房主現(xiàn)在堅持不降價了。”上述田姓店長講。

盡管北京的房價有降，但仍有大部分人買不起，已經(jīng)在廊坊買了一套房的張先生，一直關(guān)注北京房價，知道房價降了也沒有高興起來，仍表示買不起甚至調(diào)侃“我缺的是那幾十萬嗎？我少的是那幾百萬?！?/p>

未來北京二手房的價格還會繼續(xù)降價嗎？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在4月市場從高位被政策抑制下，5-6月市場繼續(xù)退燒，后續(xù)預(yù)計在慣例的淡季7-8月市場降溫會比較明顯。

“大體上說，到了下半年，二手房背后的價格泡沫會減少，價格過去是虛高的，所以會有下調(diào)的空間。”中原地產(chǎn)首席分析師嚴躍進指出在接受記者采訪時表示。

中介費打折

“中介費比例有調(diào)整，但沒有降到2.2%那么夸張，那樣影響會挺大的，畢竟店面、公司運營需要各項開支。”上述田姓店長表示傭金可以申請打折至2.5%。以一套400萬的房子為例，中介費打折至從2.7%將至2.5%，傭金方面大概可以省8000元。

而上述另一家房產(chǎn)中介李某對記者表示，目前的傭金組成部分仍為2.2%的中介費加0.5%的服務(wù)費，但表示會給折扣，而且折扣肯定會令購房者滿意。

不過無論是2.7%還是2.5%的中介費均高于相關(guān)部分的最高2%的標準線。

記者查閱了北京市發(fā)改委于2011年8月發(fā)布的《關(guān)于降低本市住宅買賣經(jīng)紀服務(wù)收費標準的通知》規(guī)定，500萬元以下房款的二手房交易，中介服務(wù)費標準從2.5%下降到2%；500萬元以上、2000萬元以下房款的二手房交易，中介服務(wù)費標準為1.5%；2000萬元以上、5000萬元以下房款的二手房交易，中介費服務(wù)標準為1%。另外，除非是少數(shù)特別復(fù)雜的住宅買賣經(jīng)紀服務(wù)，經(jīng)交易各方協(xié)商同意，可在規(guī)定的收費標準基礎(chǔ)上適當上浮，上浮幅度最高不得超過10%。

也就是說，2%的中介服務(wù)費，原本就是依照規(guī)定執(zhí)行的上限，而高于該標準線則是通行于市場多年的“潛規(guī)則”。

此外據(jù)記者了解，近幾年，鏈家北京的中介沒有底薪，中介的提成采取類似“打怪”模式的積分制，10000元業(yè)績100積分，2000積分升一級，可多拿5%的的提點，但是如果一個月沒有業(yè)績要扣300積分，而在購房者在繳納的傭金中有5-6成會被鏈家公司收入囊中。因此即便中介費打折，中介也希望能成交單子。

“中介費降點，我們也是愿意成交的，降的那小部分分攤到最后的中介或許也就少個幾十塊，不然每個月還要倒貼近千元的社保醫(yī)保費用?！鄙鲜鎏镄盏觊L講。

中介費的打折也是緣于成交量的陡降。而上述情況的出現(xiàn)，則緣于二手房成交量陡降，買漲不買跌的心理作用下，買房者都在觀望。

據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控政策出臺的7周時間里，其成交量出現(xiàn)7連降。4月最后一周，鏈家成交量僅為調(diào)控前高峰水平的11%。