5月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》(以下簡稱條例)公開征求意見。征求意見稿共7章47條，包括總則、住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則。

為穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，保護(hù)租賃雙方權(quán)益，征求意見稿在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。比如：對住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；鼓勵(lì)簽訂長期租賃合同等。

相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等。而隨著房價(jià)高企，租房市場空間也在隨之加大。然而，在住房租賃迅猛發(fā)展同時(shí)，也存在當(dāng)事人權(quán)益保護(hù)不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題，亟需通過專門立法予以解決。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，針對租賃市場，2016年實(shí)際上已經(jīng)有了相關(guān)的政策，但主要是以國務(wù)院“若干意見”的形式出現(xiàn)的。住建部此次出臺(tái)的政策，提高到了“管理?xiàng)l例”。這也說明當(dāng)前租賃市場發(fā)展的意見和方向基本統(tǒng)一，現(xiàn)在通過住建部制定規(guī)則，則為后續(xù)租賃市場的發(fā)展提供了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

鼓勵(lì)簽長期租約

自2015年1月以來住建部鼓勵(lì)和培育租房市場開始，決策層針對租賃市場就保持著高度關(guān)注和重視。去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議指出，要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。今年2月，國務(wù)院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項(xiàng)目，列入今年的立法工作計(jì)劃。

此次發(fā)布的條例在租金支付方式、合同、租房人權(quán)益保障以及租賃市場管理方面均進(jìn)行了規(guī)范，并提出指導(dǎo)辦法。特別提出，出租人不得單方面提高租金，鼓勵(lì)簽訂長期租賃合同。

比如，規(guī)范租金支付和調(diào)整方式方面。征求意見稿規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金。對住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，征求意見稿規(guī)定出租人不得單方面提高租金。同時(shí)，還規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息，以引導(dǎo)當(dāng)事人合理確定租金價(jià)格。

在簽訂合同方面，鼓勵(lì)簽訂長期租賃合同。征求意見稿鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對于當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同的，規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要給予相關(guān)政策支持。對于住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

在承租人居住權(quán)利保障方面。征求意見稿規(guī)定承租人可依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房，住房租賃合同約定出租人可以進(jìn)入的，出租人要按照約定提前通知承租人。

此外，條例還對政府管理處理租賃市場糾紛進(jìn)行了規(guī)范。明確了辦理備案不收取任何費(fèi)用。針對二房東轉(zhuǎn)租他人住房違規(guī)經(jīng)營等市場亂象，征求意見稿規(guī)定，轉(zhuǎn)租住房應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意，對于自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記；在鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)方面，征求意見稿也做出了原則性規(guī)定，明確住房租賃企業(yè)可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。

征求意見稿對住房銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規(guī)定，特別是強(qiáng)化了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理，規(guī)范服務(wù)行為等。

利好自持型租賃房

隨著租賃市場迅猛增長，住建部此次發(fā)文規(guī)范租賃市場具有重大意義。

全國人大代表、龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍指出：“在一線城市中，近六成住戶都在租房。未來，由于我國大城市、特大城市仍呈現(xiàn)出較強(qiáng)的人口聚集態(tài)勢，流動(dòng)人口數(shù)量將持續(xù)上升?！?/p>

另外，隨著房價(jià)的持續(xù)攀升，居民購房壓力增大，城鎮(zhèn)居民租房占比正逐年增加。鏈家研究院的調(diào)研結(jié)果顯示，2015年，我國住房租賃市場的租金GMV(商品交易總額)已經(jīng)超過1萬億元，租賃人口近1.6億人；相比2014年，我國各年齡階段人群的租房意愿都在增長，尤其是35歲以下的青年群體，租房意愿更是爆發(fā)式增長。而據(jù)鏈家機(jī)構(gòu)發(fā)布的《租賃崛起》一書預(yù)測，隨著中國住房租賃市場進(jìn)入快速發(fā)展期，預(yù)計(jì)到2025年，住房租賃市場租金GMV將接近3萬億元，租賃人口將達(dá)2.3億人，到2030年租金GMV將達(dá)4.6萬億元，租賃人口將達(dá)到2.7億人。

與此同時(shí)，根據(jù)國家計(jì)生委的數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國2.53億的流動(dòng)人口已經(jīng)呈現(xiàn)兩大顯著變化：一是流動(dòng)結(jié)構(gòu)變化，攜子女、配偶、老人一起流動(dòng)的比例達(dá)到60%；二是流動(dòng)穩(wěn)定性在上升，2014年，流動(dòng)人口在現(xiàn)居住地的平均時(shí)間超過3年，其中37%超過5年。

因此，租賃市場規(guī)范對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、保障租賃人群租賃權(quán)益具有極大意義。今年兩會(huì)期間，就有不少代表針對規(guī)范租賃市場提出不少建議。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從此類政策意見稿來看，明確了購租并舉的住房制度，這也為后續(xù)發(fā)展租賃市場明確了方向。當(dāng)前部分城市已經(jīng)積極推出了自持型租賃房的用地政策，部分項(xiàng)目也處于建造的過程中，所以從這個(gè)角度看，對于此類租賃房源來說，會(huì)在當(dāng)前此類政策內(nèi)容下獲得一個(gè)更好的發(fā)展基礎(chǔ)。而從政策內(nèi)容來看，對于租賃市場的各個(gè)參與主體都進(jìn)行了行為約束，這是最大的亮點(diǎn)。此次政策對于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等也提出了規(guī)范，有助于租賃市場流通性機(jī)制的更好建立。