長(zhǎng)三角城市調(diào)控以信貸收緊為第一信號(hào)

8月9日下午，合肥各銀行放出貸款新細(xì)則：查有兩套房，征信有一筆住房貸款未結(jié)清的，拒絕貸款。而按照此前的消息，查有兩套房，征信有一筆貸款未結(jié)清，需支付六成首付。目前，已經(jīng)得到了銀行業(yè)內(nèi)人士確認(rèn)：各行都開始執(zhí)行。

山雨欲來風(fēng)滿樓。南京、蘇州新政將出的傳聞早已有之。8月8日，網(wǎng)傳蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政或?qū)⒍唐诔雠_(tái)，蘇州或成為第一個(gè)重啟限購(gòu)的二線城市?；ヂ?lián)網(wǎng)近日流傳一份《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見》的文件，顯示政府從15方面對(duì)蘇州樓市進(jìn)行新部署和要求。其中，蘇州非戶籍居民申請(qǐng)第二套住房，需提供兩年內(nèi)累計(jì)一年納稅記錄或社保證明，首次購(gòu)房首付20%，已有一套及以上，停止貸款。

這是核心二線城市“限貸”政策落地的開始。從廈門、蘇州、南京、杭州等樓市熱度及政策走向來看，三季度上述熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“限貸”政策出臺(tái)的“前夜”，重啟“限貸”已經(jīng)是大概率的事件了，核心內(nèi)容顯然是通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫。理由如下：

首先，前期政策較為“溫和”并未起到實(shí)質(zhì)性調(diào)控作用，政策面會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步收緊。

隨著市場(chǎng)熱度的回升地王的頻現(xiàn)，地價(jià)超房?jī)r(jià)“面粉貴過面包”的怪相也成為常態(tài)。今年上半年，盡管部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，未起到防止樓市過熱與房?jī)r(jià)過快上漲的作用。此時(shí)，地價(jià)依然一路走高，房?jī)r(jià)仍然在快速上漲。此時(shí)政策面已經(jīng)到了出臺(tái)的“窗口期”，否則，在樓市過熱階段，市場(chǎng)需求在不斷透支，購(gòu)買力也不斷在透支，樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)也在此基礎(chǔ)上不斷累加，市場(chǎng)始終還會(huì)因此而進(jìn)行調(diào)整。

其次、樓市調(diào)整預(yù)期及房?jī)r(jià)下降將導(dǎo)致銀行資產(chǎn)縮水，“限貸”勢(shì)必重出江湖保衛(wèi)銀行自身資產(chǎn)安全。

從上述熱點(diǎn)城市發(fā)展趨勢(shì)來看，樓市在下半年及明年進(jìn)入調(diào)整期是預(yù)料之中的事情，屆時(shí)，由于政策面收緊、市場(chǎng)需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素，上述城市樓市預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期。而當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，房?jī)r(jià)也必然面臨著下降，對(duì)于銀行來講，由于2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房?jī)r(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn)，當(dāng)今年下半年或明年房?jī)r(jià)開始下降時(shí)，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，此時(shí)，銀行必然首先收口子，保衛(wèi)自己的資產(chǎn)的安全性。那么收什么？答：開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款，通過首付提升、利率提升等方式對(duì)沖未來存在的潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，這也就意味著上述熱點(diǎn)城市存在首先重啟“限貸”通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫的可能性。

第三，地王頻出可能誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前上述熱點(diǎn)城市地王現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)地王或少數(shù)幾個(gè)地王，一旦市場(chǎng)遇到調(diào)整，那么這幾個(gè)地王或許會(huì)存在操盤的風(fēng)險(xiǎn)，最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個(gè)市場(chǎng)的。而現(xiàn)在像北上廣深一線城市、合肥、蘇州、南京、廈門等核心熱點(diǎn)二線城市，一旦有住宅類用地出讓便是地王，即使郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價(jià)拍出，那么，這也就意味著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不是單個(gè)項(xiàng)目的，而是整個(gè)市場(chǎng)的。

并且從當(dāng)前熱點(diǎn)城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現(xiàn)象越來越多，比如 政府規(guī)定土地出讓金的首付款必須50% ，那么，對(duì)于開發(fā)商來講只要首付25%，通過金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資25% 或者更多比例“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至制造地王，這樣，一旦市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，這些地塊的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，這樣的風(fēng)險(xiǎn)不僅僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。

因此，對(duì)于當(dāng)前這幾個(gè)熱點(diǎn)城市來講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片，批量的地王項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)，因此，對(duì)于上述熱點(diǎn)城市樓市來講，需要通過提高首付比例，降杠桿控制地王帶來的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

第四、官方頻繁表態(tài)預(yù)示著熱點(diǎn)城市樓市政策面會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

從近期官方的表態(tài)來看，官方已經(jīng)強(qiáng)調(diào)防范資產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大，抑制投資投機(jī)，證監(jiān)會(huì)也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國(guó)土部等部門分別傳出針對(duì)土地市場(chǎng)的政策收緊信號(hào)，南京、合肥等地也陸續(xù)出臺(tái)了“控地王”相關(guān)收緊政策，比如南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù)，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。那么，從上述幾個(gè)熱點(diǎn)城市樓市來講，由于房?jī)r(jià)漲幅一直處于全國(guó)前列，這也就意味著這些城市存在首先重啟“限貸”通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫的可能性，這幾個(gè)城市未來政策面勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)向。