從長(zhǎng)期和動(dòng)態(tài)的角度評(píng)估房貸風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)媒體報(bào)道，截至8月8日，滬深兩市共計(jì)16家上市房企披露2016年中報(bào)或中報(bào)業(yè)績(jī)快報(bào)，歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)148.28億元，同比增長(zhǎng)18%，即平均每家上市公司每天約賺338萬元。而在2015年度，142家上市房企平均每家每天約賺185萬元。從一個(gè)小樣本來看，今年房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況明顯好于上年，行業(yè)的整體情況應(yīng)該也是如此。

這得益于去庫(kù)存工作的推進(jìn)。去庫(kù)存被作為今年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之后，各地趁機(jī)推出了各種鼓勵(lì)購(gòu)房的措施，甚至包括購(gòu)房補(bǔ)貼。而銀行則在實(shí)質(zhì)偏寬松的貨幣環(huán)境下，加大了對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的放貸。根據(jù)央行發(fā)布的“金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告”，今年6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)24%，遠(yuǎn)高于同期各項(xiàng)貸款余額的增速。增長(zhǎng)尤其快的是個(gè)人購(gòu)房貸款，6月末余額同比增長(zhǎng)了30.9%。據(jù)計(jì)算，今年上半年，新增個(gè)人購(gòu)房貸款達(dá)到2.37萬億元，而去年全年才2.66萬億元。由于有房貸支持，而且利率較低，又有去庫(kù)存政策帶來的漲價(jià)預(yù)期，商品房銷售額大幅增長(zhǎng)，在這樣的形勢(shì)下，房企業(yè)績(jī)當(dāng)然會(huì)好轉(zhuǎn)。

正因如此，有人指出，今年去庫(kù)存的同時(shí)也是加杠桿猶存。房貸大幅增長(zhǎng)意味著住戶部門在快速加杠桿，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的杠桿也增加了。根據(jù)國(guó)際清算銀行的數(shù)據(jù)，2009年以來，中國(guó)住戶部門債務(wù)余額占GDP的比例的快速上升，從2008年末為18.1%，2015年末達(dá)到了39.5%，7年時(shí)間增長(zhǎng)了20多個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)這個(gè)口徑計(jì)算（GDP用過去4個(gè)季度加總的數(shù)據(jù)），今年6月末，這個(gè)比例為41.9%。由此可見，今年上半年，居民部門加杠桿的速度明顯快于以往。中國(guó)住戶部門債務(wù)中最大的組成部分是房貸，6月末余額為16.55萬億元，相當(dāng)于過去4個(gè)季度GDP的23.4%（2015年末為20.7%）。房貸快速增長(zhǎng)，令人擔(dān)心房貸風(fēng)險(xiǎn)。

但中金公司研究部近日發(fā)布的一份報(bào)告認(rèn)為，相對(duì)國(guó)際可比指標(biāo)，中國(guó)目前的房貸杠桿和房貸負(fù)擔(dān)能力還未超出合理范圍。該報(bào)告指出，截至2016年6月底，中國(guó)房貸存量為16.8萬億人民幣（與央行的數(shù)據(jù)有一定出入），占過去四個(gè)季度GDP總和（年化GDP）的24%，而日本2014年這個(gè)比例為41%，美國(guó)2007年為73%，2015年為53%。相比之下，中國(guó)房貸存量占GDP的比例并不高。與之相應(yīng)，中國(guó)房貸支出占全部居民可支配收入的比例也較低。

再看縱向比較，該報(bào)告根據(jù)70個(gè)城市加權(quán)平均房?jī)r(jià)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比，目前為7倍左右，而在2009年之前，有多年高達(dá)9倍以上；房貸月還款額占家庭每月可支配收入的比例今年上半年為32%，是2000年（當(dāng)時(shí)高達(dá)51%）以來的最低水平。由此看來，居民的購(gòu)房壓力與還貸壓力還在減輕，這與很多人的感受大相徑庭。

需要指出的是，房?jī)r(jià)收入比、月還款額占家庭每月可支配收入的比例的計(jì)算則與數(shù)據(jù)的選擇有關(guān)，未必能夠真正反映購(gòu)房壓力與還貸壓力。而我國(guó)目前房貸余額占GDP的比例較低，一部分原因是由于房貸的歷史還比較短。

目前，我國(guó)房貸占GDP的比例的確不算高，居民部門的杠桿倍數(shù)也不算大。因此，靜態(tài)地看，房貸風(fēng)險(xiǎn)也不大，完全還在可控的范圍。但是，評(píng)估房貸風(fēng)險(xiǎn)，我們還需要從長(zhǎng)期和動(dòng)態(tài)的角度去看。美國(guó)在2002年時(shí)住戶部門的房貸占GDP的比例為56.5%，處于比較安全的范圍；由于當(dāng)時(shí)利率低，還款壓力也不大。在寬松的環(huán)境下，次級(jí)貸款迅速發(fā)展。但是，5年之后，房貸占GDP的比例就迅速上升到75.1%；而利率也由于多次加息而上升到較高水平，一部分房貸客戶沒有能力還款，導(dǎo)致了次貸危機(jī)爆發(fā)。雖然我國(guó)目前房貸占GDP的比例較低，但對(duì)于房貸快速增長(zhǎng)可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)需要加以防范。而且，目前是利率水平低的時(shí)期，今后有可能進(jìn)入利率較高的時(shí)期，那時(shí)的還貸壓力會(huì)大大增加。另外，未來居民收入的增長(zhǎng)可能放緩。

去庫(kù)存的同時(shí)，也應(yīng)該打擊加杠桿。否則，就是沒有改進(jìn)供給體系的效率，居民購(gòu)房的難度有增無減，與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的本意相背離。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的“適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”，也應(yīng)該得到體現(xiàn)。這樣才能真正減輕購(gòu)房與還貸壓力以及房貸風(fēng)險(xiǎn)。