今年以來，在上海面臨租房或者換房的小伙伴應(yīng)該能發(fā)現(xiàn)，上海二手房租金的價(jià)格下跌了，而且下跌的幅度還不小，近期路演過程中，大家也都會(huì)談到上海租金的變化，經(jīng)歷了長達(dá)多年的上漲之后，上海房租是真的下跌了嗎？

從官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2016 年12 月份，上海房屋租賃指數(shù)環(huán)比下降0.13%，此次環(huán)比下跌是在上海房租連續(xù)增長90 個(gè)月以后首次出現(xiàn)下跌，上一次出現(xiàn)下跌還是在2008 年10 月至2009 年5 月，原因是大家眾所周知的全球金融危機(jī)。

在這近8 年周期中，上海房屋租賃指數(shù)從1200 點(diǎn)左右增長至1939 點(diǎn)，漲幅超過60%。而從去年底以來的租金環(huán)比下跌不是季節(jié)性因素，今年1 月繼續(xù)下跌，春節(jié)過后，由于常住外來人口返城、求職變化等需求疊加，租金出現(xiàn)了小幅上行，但上行趨勢很弱。今年4 月份，上海房屋租賃指數(shù)為1935 點(diǎn)，再次下跌，比3 月份下降4%，環(huán)比下跌0.23%。從中原數(shù)據(jù)來看，4 月中原（上海）租金指數(shù)為238.2 點(diǎn)，環(huán)比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，環(huán)比、同比跌幅均有所擴(kuò)大，全市租金均價(jià)77.7 元/平方米/月，上海二手房租金下調(diào)的態(tài)勢十分明顯。上海的租金漲幅在一線城市中一枝獨(dú)秀，我們用中原二手住宅租金指數(shù)橫向?qū)Ρ葋砜矗?010 年初至今，上海房租增長92%，而北深廣僅為51%、54%和55%。不過有趣的是，雖然房租漲幅迅猛，但是租金回報(bào)率近年來卻持續(xù)下降，2017 年4 月租金回報(bào)率僅為1.56%，略高于北京深圳，低于廣州。

此輪上海房租下跌的原因在于哪些？

供給端：政策調(diào)整下的供給結(jié)構(gòu)變化

上海二手房掛牌數(shù)量在2016 年底左右開始大幅逆轉(zhuǎn)，掛牌數(shù)量從15 萬套左右的低點(diǎn)迅速回升至17 年的20 萬套以上，截至4 月份，掛牌數(shù)量已經(jīng)接近30 萬套，較低點(diǎn)接近翻倍。供給數(shù)量的大幅增加背后的原因我們認(rèn)為主要在于：

1、上海房地產(chǎn)市場高壓政策環(huán)境下，“轉(zhuǎn)售為租”現(xiàn)象凸顯。房價(jià)和房租有著緊密的聯(lián)系，2015 年以來，由于房地產(chǎn)市場火熱，導(dǎo)致相當(dāng)比例房東將原本出租的房源出售，導(dǎo)致出租房源減少，這也是2015 年以來上海房租迅速上漲的主要原因。但是這點(diǎn)在2016 年開始逆轉(zhuǎn)，由于16 年3 月份以及四季度的連續(xù)政策，導(dǎo)致上海二手房市場交易明顯降溫，交易周期延長，使得賣家要么選擇適度降價(jià)銷售，要么選擇延長掛牌時(shí)間，而其中相當(dāng)比例賣家選擇在周期中由售轉(zhuǎn)租，根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，“由售轉(zhuǎn)租”占到去年政策調(diào)控以來掛牌增量的一成左右。另一方面，2015 年至2016 年二手房交易創(chuàng)下新高，考慮交易環(huán)節(jié)的滯后性，這些房源中投資屬性的房源也逐步在2016 年下半年開始進(jìn)入市場，進(jìn)一步強(qiáng)化了供給。

2、上海本地租賃房屋供給結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，機(jī)構(gòu)推動(dòng)的長租公寓使得租賃市場競爭格局加劇。包括魔方公寓、青年匯、YOU+、鏈家自如等都在上海推出長租公寓產(chǎn)品，各家公司還在擴(kuò)大規(guī)模的階段，因此在增加供給的同時(shí)，也必然會(huì)在價(jià)格端帶來壓力。

需求端：上海人口控制下的需求減緩

需求層面，上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的新增就業(yè)下降，以及持續(xù)針對(duì)外來人口控制的政策也都使得人口流入速度趨緩：

人口控制下的外來人口導(dǎo)入變緩。2016 年8 月，上海公布的《上海市城市總體規(guī)劃（2016-2040）（草案）》中規(guī)劃到，至2020 年，將常住人口控制在2500 萬人以內(nèi)，至2040 年控制在2500 萬人左右。2016 年末上海市常住人口為2419.7 萬人，這意味著未來3-4 年內(nèi)上海市常住人口的增長空間差不多只有80 萬人。想完成此目標(biāo)，上海首先要做的是控制外來人口的導(dǎo)入節(jié)奏，例如，上海持續(xù)在進(jìn)行的“五違四必”整治工作，2017 年明確22個(gè)市級(jí)地塊，其中20 個(gè)地塊與城鄉(xiāng)中小河道綜合整治相關(guān)，各區(qū)還確定了292 個(gè)區(qū)級(jí)地塊和一批街鎮(zhèn)級(jí)地塊，預(yù)計(jì)全年拆除違法建筑將超5000 萬平方米，使得過去多數(shù)低收入人群依賴的群租房面臨徹底退出市場。

新增就業(yè)崗位數(shù)開始呈現(xiàn)下降趨勢，且崗位結(jié)構(gòu)以第三產(chǎn)業(yè)為主。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局每年發(fā)布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2011 年，上海新增崗位為64.16 萬個(gè)，而2016 年已降至59.93 萬個(gè)。2017 年一季度，上海新增崗位為16.73 萬個(gè)，比去年同期下降0.88 萬個(gè)。而且從新增就業(yè)崗位的結(jié)構(gòu)來看，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位不斷增加。上海統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，上海各行業(yè)總計(jì)從業(yè)人員從2013 年的1368.91 萬人降至2015年的1361.51 萬人。其中，第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員為479.22 萬人，到2015 年降至459.74 萬人。第三產(chǎn)業(yè)則從839.04萬人攀升至855.76 萬人，兩年間增加了16.62 萬人。這意味著以前低端第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員如果不能適應(yīng)崗位要求的變化，可能就面臨失業(yè)的困境，被迫流出上海。

上海哪些區(qū)域租金下降更為明顯？

從更加細(xì)分的結(jié)構(gòu)來看，上海4月份的租金下跌主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：中心城區(qū)要好于新興城區(qū)，低端市場要好于中高端市場。

從區(qū)域來看，4 月上海14 個(gè)行政區(qū)中，雖然大部分城區(qū)都出現(xiàn)了房租下跌，但是中心城區(qū)表現(xiàn)要好于新興城區(qū)，中原數(shù)據(jù)顯示靜安、虹口的房租環(huán)比依然保持增長。新興城區(qū)中，閔行金虹橋、浦東金橋、唐鎮(zhèn)、奉賢、嘉定環(huán)比跌幅都超過中心城區(qū)。新興城區(qū)的租賃需求更多體現(xiàn)為合租需求，而在長租公寓等更有價(jià)格優(yōu)勢的產(chǎn)品下，面臨更多的分流，導(dǎo)致租金讓步幅度更大。

高中低端板塊來看，據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)，2017 年4 月，高端市場租賃指數(shù)下跌0.27%，中端市場租賃指數(shù)下跌0.28%，低端市場租賃指數(shù)下跌0.16%。在普陀、寶山、閔行等多區(qū)大規(guī)模的拆違整治工作影響下，大量非合規(guī)租客被擠入低端市場，但租借房源仍以新興城區(qū)價(jià)格低廉的一室戶型為主，導(dǎo)致大量需求支撐房租。這點(diǎn)其實(shí)也印證了之前強(qiáng)調(diào)的，人口控制對(duì)于租房市場產(chǎn)生的需求結(jié)構(gòu)的影響。

怎么看待上海房租和房價(jià)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系？

相對(duì)于二手房的買賣交易中存在的貨幣效應(yīng)或者投資屬性，二手房租金的價(jià)格能夠更加市場化地體現(xiàn)一個(gè)城市的“基本面”：包括收入水平、物價(jià)水平、出租市場的供需關(guān)系。但是不能否認(rèn)，二手房交易環(huán)節(jié)市場的變化會(huì)對(duì)租賃市場產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

這主要體現(xiàn)在，在住宅交易市場火熱的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致更多二手租賃房源由租轉(zhuǎn)售，導(dǎo)致供給減少，進(jìn)而提升房租，反之亦然。尤其2015 年以來上海市場改善性需求爆發(fā)，帶動(dòng)大量房東通過出售原有出租房源，以置換更大房屋，從而導(dǎo)致出租房源減少，這種正向反饋的效應(yīng)不僅僅出現(xiàn)在過去幾年的上海，北京、深圳、廣州也都非常明顯。如北京2014 年二手房交易量相對(duì)低迷，租金漲幅也持續(xù)收窄，而15 年之后，房租漲幅隨著交易量的增長持續(xù)擴(kuò)大。

因此從聯(lián)動(dòng)效應(yīng)來看，我們不能簡單以房價(jià)下跌帶動(dòng)房租下跌或者房租下跌帶來房價(jià)下跌這個(gè)邏輯來推論，因?yàn)樵谝粋€(gè)以交易為主導(dǎo)的市場中，交易環(huán)節(jié)的定價(jià)并不能直接影響另一個(gè)租賃環(huán)節(jié)的市場定價(jià)，這也是為什么過去很多觀點(diǎn)用租售比來評(píng)價(jià)市場屢屢失效的原因（近年來租售比不斷創(chuàng)新低）。但是我們同時(shí)也可以看到，交易環(huán)節(jié)的間接影響已經(jīng)開始發(fā)生，上海二手房景氣度的下降推動(dòng)了租賃市場供應(yīng)端的增長，同時(shí)二手房交易環(huán)節(jié)4 月價(jià)格也是近年來首次出現(xiàn)調(diào)整，我們預(yù)計(jì)這種交易和租賃的共振將在今年繼續(xù)深化，同時(shí)也會(huì)在更多城市出現(xiàn)。