5月19日，我國首部針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》(征求意見稿)開始向社會(huì)公開征求意見。鼓勵(lì)出租人提供更長租期，租期不低于三年，房租按月支付。房東暴力、強(qiáng)制攆人被明令禁止。如果意見實(shí)施后將為租房市場(chǎng)帶來哪些影響？是否意味著租房市場(chǎng)的美好時(shí)代將要到來？

三年租期或不適用所有租客

新京報(bào)：意見稿中鼓勵(lì)出租人提供更長租期，租期不低于三年，房租按月支付。你對(duì)此怎么看？

租戶雪梅：這一點(diǎn)對(duì)我的吸引力不大。首先，在北京租房，很多是隨著單位遷徙的，如果單位出現(xiàn)變更，大多會(huì)選擇搬家。其次，現(xiàn)在租客可以選擇互聯(lián)網(wǎng)化的創(chuàng)新租房產(chǎn)品，省去了跟房東談條件的麻煩，并且中介費(fèi)也是明碼標(biāo)價(jià)。有些房主現(xiàn)在就可以在收取押金之后按月收取房租，而非現(xiàn)在租房市場(chǎng)流行的“押一付三”。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍：租期不低于三年是希望租金穩(wěn)定，目的是好的，提高租賃量，有抑制房價(jià)的作用，這是政府指導(dǎo)的一個(gè)方向，但具體可以看雙方意愿，因?yàn)槭袌?chǎng)可能有約定俗成的規(guī)則，一時(shí)間可能很難改變。目前大部分是簽一年或兩年，三年很少。

租金方面比較穩(wěn)定，有第二年漲一些的情況，但70%以上第二年的租金不會(huì)變化。大部分房東很難同意月付，確實(shí)比較麻煩。

麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理孫慶磊：當(dāng)前市場(chǎng)租賃合同大都是一年一簽，房東提前一個(gè)月通知租客就可以解除合同，雖然租客一般都能得到一個(gè)月的租金賠償，但卻需要重新尋找住所，這種情況下租客還是比較被動(dòng)的。簽長租約難點(diǎn)在于：租金上漲周期內(nèi)，房東對(duì)于簽長租約的意愿偏低，除非租賃雙方達(dá)成一個(gè)租金逐年上漲的約定，所以要實(shí)現(xiàn)這一規(guī)定，還需要消費(fèi)者的成熟度和租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性，乃至政府主管部門在鼓勵(lì)和加大租賃供應(yīng)上，持續(xù)有效的動(dòng)作。

扎根網(wǎng)首席運(yùn)營官黃恩亮：就目前的市場(chǎng)情況而言，租期不低于三年不適用所有租客，更適用婚后無購房的客戶或無購房計(jì)劃且工作收入相對(duì)穩(wěn)定的客戶。前提是每年的房租漲幅在雙方可接受的范圍內(nèi)。根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況如果租期加長，而房租按月支付，且能保障租客與房東雙方利益，需引入金融分期產(chǎn)品才能實(shí)現(xiàn)。

房東老胡：租期不低于三年，這一點(diǎn)要求太高了，一、二年比較合適，因?yàn)橹型居锌赡軙?huì)將房子出售。房租方面支持季付、半年付或一年付，一個(gè)月支付太麻煩。

房東不可強(qiáng)制攆人或?qū)?yán)格執(zhí)行

記者：意見稿中提到，出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。租房押金不得無故扣留，違規(guī)最高可罰20萬元。對(duì)該條款，你有什么樣的看法或建議？

租戶雪梅：我作為租房客，對(duì)于這一點(diǎn)的執(zhí)行情況存疑。目前很多租客選擇默默忍受，并不一定會(huì)尋求法律的幫助。政策呼吁是好事，但還需要看具體落地執(zhí)行情況。

租戶劉威：我經(jīng)歷過一次，在合同租期內(nèi)，我和室友就被中介以“房主兒子要結(jié)婚用房子”的名義強(qiáng)行一周內(nèi)要求搬家，并且之前的押金不退。

房天下副總裁司智：房東不可暴力、強(qiáng)制攆人，不能隨意漲價(jià)等都是原有的規(guī)定，并不是新規(guī)定。房客在合同期內(nèi)，房東應(yīng)該保護(hù)房客的權(quán)益，不可沒有理由隨意驅(qū)趕房客。租房合約中寫得很清楚，如果承租人出現(xiàn)問題，是可以被解約的。相信這次政策出臺(tái)之后會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行該規(guī)定。

扎根網(wǎng)首席運(yùn)營官黃恩亮：租房押金是為避免租客拒交、晚交房租，以及對(duì)房屋或配套設(shè)施造成嚴(yán)重人為損壞。通常押金糾紛發(fā)生在租客即將退租的階段。如果租期長，配套設(shè)施是人為損壞還是自然損耗界定困難。因此，設(shè)施維護(hù)和保修應(yīng)該計(jì)算在中介費(fèi)或房租中，進(jìn)行按月分?jǐn)?，或通過定制押金險(xiǎn)的方式解決。當(dāng)然對(duì)于無故扣留，可以進(jìn)行違規(guī)罰款，對(duì)租房消費(fèi)者的權(quán)益也是一種有力保障。

房東租戶排斥“二房東”

記者：意見稿指出承租人可以按照住房租賃合同的約定轉(zhuǎn)租住房，自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。這是否意味著“二房東”合法？你如何看待“二房東”？

租戶雪梅：這不成了鼓勵(lì)個(gè)人做中介嘛，“自然人轉(zhuǎn)租達(dá)到一定規(guī)模需要辦理工商登記”，哪個(gè)部門來考查自然人轉(zhuǎn)租規(guī)模？這還需要具體看細(xì)則。

房東小關(guān)：我個(gè)人不接受“二房東”。二房東對(duì)租客的要求，跟我的要求不同。我可能會(huì)對(duì)“二房東”本人做一些要求，但到了他那里，要求可能會(huì)打折扣。

之前有類似這種人找我，我都拒絕了。我對(duì)租客的要求是，以家庭為單位，長期、穩(wěn)定。

租戶劉威：8年前剛來北京的第一個(gè)月，我通過網(wǎng)站搜索到一個(gè)太月園單間，當(dāng)時(shí)網(wǎng)頁上寫的是“業(yè)主直租”，可入住后才發(fā)現(xiàn)業(yè)主其實(shí)是一個(gè)代業(yè)主進(jìn)行收租的“代理人”，除了每月定時(shí)收房租露一次面外，如果要求維修電器等很難見到人。另外，在租約到期時(shí)，還以各種借口克扣押金。

保駕租賃安全防止租金上漲

記者：預(yù)計(jì)這部《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》(征求意見稿)會(huì)給市場(chǎng)帶來什么影響？

租戶雪梅：我認(rèn)為這個(gè)政策的初衷是為了約束租房市場(chǎng)，防止租房價(jià)格的上漲，期待能有具體的執(zhí)行細(xì)則。

租戶劉威：新規(guī)提升了租客群體的安全感和體驗(yàn)感。

房天下副總裁司智：這些規(guī)定中許多都是原有的規(guī)定，這次要看政府在政策出臺(tái)之后是否會(huì)對(duì)這些規(guī)定堅(jiān)決執(zhí)行，并嚴(yán)格監(jiān)督。只有市場(chǎng)上有足夠好、足夠多的房源，房東不再處于強(qiáng)勢(shì)地位時(shí)，租賃市場(chǎng)才會(huì)發(fā)生比較大、更加規(guī)范的改變。

麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理孫慶磊：意見稿的最大亮點(diǎn)是對(duì)租賃市場(chǎng)整體穩(wěn)定、安全、租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)等的一系列配套升級(jí)，并將升級(jí)舉措細(xì)化到各項(xiàng)具體條例中。約束了承租人、出租人的權(quán)利義務(wù)，明確了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)規(guī)范，對(duì)于當(dāng)前租房市場(chǎng)容易產(chǎn)生的問題和糾紛，在法律政策層面給予了解決的依據(jù)，也在操作尺度上給出了建議，同時(shí)給予配套政策支持。意見稿所透露的政策信號(hào)很明確，重視租賃市場(chǎng)安全感和服務(wù)體驗(yàn)，進(jìn)一步提倡“租售并舉”。

新派公寓CEO王戈宏：政策中對(duì)房東和租客的雙向規(guī)定有利于整治目前租賃市場(chǎng)的亂象，但目前缺乏租賃信用系統(tǒng)，建議住建部聯(lián)合銀行、中介、品牌公寓建立租賃信用數(shù)據(jù)平臺(tái)，可以收費(fèi)查詢，這個(gè)平臺(tái)將會(huì)有效保障各方風(fēng)險(xiǎn)，而且成為一個(gè)新的商業(yè)模式。