長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)滯后，租賃供給結(jié)構(gòu)較為單一，難以滿足租戶對(duì)居住產(chǎn)品升級(jí)換代的要求。同時(shí)，在戶型需求、租期等方面也存在諸多不匹配。推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)，離不開供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)，同時(shí)也需要政府進(jìn)一步完善公共租賃住房保障體系。目前的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r如何，各地在加快培育住房租賃市場(chǎng)方面有什么新舉措？近日，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者在北京、上海、廣州、成都等城市進(jìn)行了調(diào)查。

專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)悄然興起

北京地鐵14號(hào)線將臺(tái)站不遠(yuǎn)處的將臺(tái)公園旁坐落著一棟小樓，叫做將府公園自如寓。這棟公寓有175個(gè)房間可供出租，其格局與酒店式的開間相似，電視機(jī)、冰箱、爐灶等一應(yīng)俱全，設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間。

正在前臺(tái)工作的ZO(ziroom-organizer，自如管家)吳凡告訴記者，這間公寓自2012年開業(yè)之后入住率一直很高，在這里居住的大多是30歲左右的年輕人，大多都在周邊產(chǎn)業(yè)園、IT企業(yè)上班。這里的房間一般供租客長(zhǎng)租，每間房可供一至兩個(gè)人居住，月租金在5000元左右，每年收取租金10%的服務(wù)費(fèi)，這個(gè)價(jià)格與租住周邊居民小區(qū)的一室一廳相比，價(jià)格基本持平甚至略有優(yōu)勢(shì)。

在公寓放置快遞的區(qū)域旁，記者恰好遇見正在拿快遞的小張。他說(shuō)，之所以選擇在這座公寓入住，而沒(méi)有選擇去居民住宅小區(qū)租房子，首先是這里離工作地點(diǎn)較近，同時(shí)，一起居住的都是年輕人，氛圍不錯(cuò)。這里設(shè)施完善，除了每月繳納水電費(fèi)，其他都不用操心，他感覺(jué)居住體驗(yàn)很不錯(cuò)。

在北京，像將府公園自如寓這樣的公寓還有5座。自如寓是北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司的其中一個(gè)產(chǎn)品，這家企業(yè)致力于打造O2O長(zhǎng)租公寓品牌，除了自如寓，還有很多有關(guān)住房租賃的產(chǎn)品。

比如，自如友家是合租產(chǎn)品，企業(yè)從居民手中租住的房間，統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一管理，再轉(zhuǎn)租給承租人，承租人可以租住其中一間臥室。自如整租是以整套房屋為出租單位的產(chǎn)品，同樣經(jīng)過(guò)統(tǒng)一的裝修設(shè)計(jì)及統(tǒng)一的管理服務(wù)。業(yè)主直租則是不改變業(yè)主原來(lái)的裝修或是輕微改善，整間住房租賃給承租人，房東租金與承租者所支付的租金沒(méi)有差價(jià)，自如負(fù)責(zé)提供相關(guān)的服務(wù)并收取一定的服務(wù)費(fèi)。

以北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司為代表的住房租賃企業(yè)，集中管理眾多房源，以更加專業(yè)化的管理和服務(wù)，為市場(chǎng)提供可供租賃的房源。專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)有利于與租房者形成更加穩(wěn)定的租賃關(guān)系。該公司提供的數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)的平均租期是8個(gè)月，自如的平均租期能夠達(dá)到415天。在我國(guó)，住房租賃企業(yè)的發(fā)展仍然處于初期。美國(guó)專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)在租賃市場(chǎng)的占比為60%左右，日本則高達(dá)87%。而在中國(guó)，這一比例還不到10%。專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)在我國(guó)有廣闊的發(fā)展前景。

不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》(征求意見稿)公開征求意見，其中提到，國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過(guò)租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。相信隨著法律法規(guī)以及相關(guān)制度的完善，住房租賃企業(yè)將在住房租賃中發(fā)揮更加重要的作用。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)加速形成

上海居，大不易。買房貴還限購(gòu)，很多人被擠到租房市場(chǎng)上，當(dāng)起了“漂泊感”很強(qiáng)的租房客。

上海房屋租賃指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，新增需求收縮，租金波動(dòng)下行，上海房屋租賃指數(shù)為1935點(diǎn)，比上月下降4點(diǎn)，環(huán)比下跌0.23%。整個(gè)4月租賃市場(chǎng)交投平淡，指數(shù)呈現(xiàn)波動(dòng)向下。

上海是個(gè)人口密、房?jī)r(jià)高的一線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)有其獨(dú)特性。據(jù)上海市住建委主任顧金山介紹，上海目前自住房和租賃住房比重約為6:4，潛力還很大。租賃政策層面將與時(shí)俱進(jìn)，未來(lái)將會(huì)構(gòu)建“購(gòu)租并舉”體系，加大培育住房租賃市場(chǎng)。

上海在“十三五”時(shí)期將建設(shè)“四位一體”住房保障體系，公共租賃住房方面也在不斷加大培育力度。除市籌和區(qū)籌之外，上海還鼓勵(lì)企業(yè)建立企業(yè)型保障住房和人才公寓，讓一些在上海的工作人員或剛從大學(xué)畢業(yè)的年輕人，通過(guò)這種方式解決過(guò)渡時(shí)期的住房問(wèn)題，滿足部分企業(yè)的人才安居需求。

值得關(guān)注的是，上海市公共租賃住房申請(qǐng)準(zhǔn)入條件不限上海市戶籍，不設(shè)收入線和財(cái)產(chǎn)線，只要符合在滬合法穩(wěn)定就業(yè)和住房困難等基本條件，均可納入保障范圍。租金方面，公租房按略低于市場(chǎng)租金水平確定，鼓勵(lì)用人單位適當(dāng)補(bǔ)貼，減輕職工住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

記者了解到，從去年開始，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)加速興起，萬(wàn)科、龍湖、陽(yáng)光城、綠城等一批房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以不同形式涉足這一市場(chǎng)，他們將客戶人群定位在城市青年群體和創(chuàng)客人群，租金水平與周邊小區(qū)租房?jī)r(jià)格接近。憑借較高的性價(jià)比，保持很高的出租率。

同樣定位城市青年群體和創(chuàng)客人群的還有一些專做集中式公寓或分散式公寓的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。比如YOU+國(guó)際青年社區(qū)，先租賃整幢樓，統(tǒng)一改成集中式公寓出租，一層配備健身房、臺(tái)球室等公共娛樂(lè)設(shè)施，希望建成青年居住、生活、創(chuàng)業(yè)的社區(qū)平臺(tái)而不是僅僅出租公寓。

記者采訪了一個(gè)叫“青租界”的青年社區(qū)項(xiàng)目。該項(xiàng)目對(duì)照網(wǎng)上列出的城市青年“空巢感”爆表的10個(gè)時(shí)刻，一一加以破解，為“青租界”營(yíng)造出一種年輕人特別向往的歸屬感，租客能在這里找到聊得來(lái)的朋友。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)畢業(yè)生、“青租界”創(chuàng)始人陳煥歆告訴記者，創(chuàng)辦“青租界”主要是想為上海的年輕人帶來(lái)新的住宿體驗(yàn)和社群新經(jīng)濟(jì)。

分散式公寓的優(yōu)勢(shì)在于可以低成本、快速地獲取更多房源，有些來(lái)自個(gè)人房源，但大部分房源來(lái)自中介，和房主簽訂5年至10年的合同，進(jìn)行長(zhǎng)期合作，然后進(jìn)行房屋統(tǒng)一裝修、出租和管理?，F(xiàn)在上海街頭已能看到一幢大樓掛著兩塊連鎖出租公寓牌子的情形。目前，鏈家、我愛我家等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也在積極通過(guò)租賃等方式籌集房源，用于這類市場(chǎng)化租賃。

公租房覆蓋多層次居住需求

近日，記者走進(jìn)廣州市白云區(qū)龍歸花園3號(hào)樓的房間，只見這套兩居室明亮光潔。“去年5月準(zhǔn)備材料，9月通過(guò)搖號(hào)分到這套公租房，房子51平方米，每月房租是430元，這些好政策讓我們更加安心地在廣州工作！”見到《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者，從云浮來(lái)廣州打工8年的蘇文華打開了話匣子，“小區(qū)不僅環(huán)境好、公共交通便捷，而且教育、生活的設(shè)施都不錯(cuò)”。

據(jù)小區(qū)物業(yè)經(jīng)理史松介紹，目前像蘇文華一樣入住的來(lái)穗務(wù)工人員有70多戶共300多人。

據(jù)了解，為使外來(lái)人口均等享受城市基本公共服務(wù)，2015年11月，廣州市出臺(tái)《來(lái)穗務(wù)工人員申請(qǐng)承租市本級(jí)公共租賃住房實(shí)施細(xì)則》，將符合條件的來(lái)穗務(wù)工人員納入住房保障范圍。2016年，共推出600套。廣州也由此開創(chuàng)了在全國(guó)超大城市、省會(huì)城市中外來(lái)人員承租市本級(jí)公租房之先河。

那么，什么樣的來(lái)穗務(wù)工人員才有資格申請(qǐng)物美價(jià)廉的公租房呢？廣州市住建委負(fù)責(zé)人告訴記者，公共租賃住房申請(qǐng)對(duì)象包括以下兩類：一是符合申請(qǐng)條件，來(lái)穗時(shí)間長(zhǎng)、穩(wěn)定就業(yè)的中低收入來(lái)穗務(wù)工人員；二是符合申請(qǐng)條件的，屬于高級(jí)技能人才或受表彰、獲榮譽(yù)稱號(hào)的來(lái)穗務(wù)工人員。最終，經(jīng)過(guò)網(wǎng)上預(yù)申請(qǐng)、街鎮(zhèn)預(yù)審、審核結(jié)果公示、公布配租名單、搖號(hào)配租等8個(gè)環(huán)節(jié)的審批。

事實(shí)上，為讓更多的人才集聚廣州，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，廣州的公租房正從原先單純的保障民生向“保民生”和“促發(fā)展”并重轉(zhuǎn)變。除了滿足來(lái)穗務(wù)工人員的住房需求，廣州今年還全面啟動(dòng)了新就業(yè)無(wú)房職工公租房分配工作。

今年3月1日，《廣州市新就業(yè)無(wú)房職工公共租賃住房保障辦法》正式實(shí)施，重點(diǎn)瞄準(zhǔn)高新技術(shù)企業(yè)或創(chuàng)新標(biāo)桿企業(yè)中的新就業(yè)大學(xué)生、青年專業(yè)技術(shù)人員等基礎(chǔ)性人才。無(wú)論是個(gè)人還是家庭，只要符合條件即可申請(qǐng)，租金約為市場(chǎng)價(jià)的八折。其中個(gè)人承租的租期為5年，期滿不續(xù)租；單位承租的租期可續(xù)租一次，但總體租期不能超過(guò)10年。3月27日，首次推出的12個(gè)房源點(diǎn)、近1.7萬(wàn)套公共租賃住房開始向用人單位整體租賃。

經(jīng)多年探索，廣州已完善多層次住房保障體系，住房保障已覆蓋至戶籍中等偏下收入住房困難家庭、符合條件的來(lái)穗務(wù)工人員和新就業(yè)職工等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年，全市新建和籌集保障性安居工程住房25830套，基本建成保障性安居工程住房7441套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼1693戶，分別完成住房保障年度目標(biāo)任務(wù)的105.43%、115.19%、105.81%。

精準(zhǔn)投放租賃住房用地

5月22日上午，記者跟隨王女士到四川成都市錦江區(qū)的一家鏈家地產(chǎn)進(jìn)行咨詢?！俺蓭煾叫∈菬衢T小學(xué)，附近電梯房3000元左右能租到70平方米，多層的房子能租到90平方米左右。”工作人員陶小平介紹說(shuō)，今年以來(lái)租金變化不大，但馬上就要迎來(lái)畢業(yè)季，可能會(huì)帶動(dòng)房租上漲。

據(jù)優(yōu)客逸家數(shù)據(jù)研究院“2016年成都租賃市場(chǎng)年報(bào)”顯示，2016年成都整租市場(chǎng)錦江區(qū)東大街商圈是平均租金最高的商圈，高新區(qū)金融城緊隨其后。全年租金水平除2月份春節(jié)期間整體偏低，總體波動(dòng)不大。

2017年以來(lái)，以優(yōu)客逸家、魔方公寓為代表的長(zhǎng)租公寓在成都悄然興起。3月初，魔方公寓進(jìn)入成都，兩家門店投入運(yùn)營(yíng)。3月中旬，龍湖地產(chǎn)推出首批長(zhǎng)租公寓。3月末，由世聯(lián)行打造的紅璞公寓在成都首發(fā)。

“從2月開始，我在成都市第一人民醫(yī)院放射科進(jìn)修一年，選擇在附近的時(shí)代晶科名苑和別人合租了一套公寓，我的房間是13平方米左右，租金每月900元。”僅需要租房一年的“80后”醫(yī)生熊雷告訴記者，自己選擇的就是長(zhǎng)租公寓，其優(yōu)點(diǎn)是盡管在高新區(qū)金融城片區(qū)，但租金較低，且公寓配套十分完善，缺點(diǎn)是同別人合租，自由度相對(duì)低一些。

今年4月19日，成都市人民政府發(fā)布了《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干措施》，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，政府將精準(zhǔn)投放租賃住房用地，旨在鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

據(jù)了解，成都市出臺(tái)的《措施》要求充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，推進(jìn)專業(yè)化住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展，滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。同時(shí)鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，支持租賃住房建設(shè)，完善公共租賃住房?！洞胧吩试S將現(xiàn)有住房按有關(guān)規(guī)定改造后出租，改造后每個(gè)臥室使用面積不得少于5平方米，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。

在選擇長(zhǎng)租公寓以前，熊雷對(duì)成都的房租市場(chǎng)做過(guò)一些“功課”?！拔腋杏X(jué)成都的房租市場(chǎng)比較規(guī)范。在成都房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的主頁(yè)上每半年就會(huì)發(fā)布一次中心城區(qū)房租水平，據(jù)我觀察，漲幅不大?！毙芾赘嬖V記者。

成都市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，通過(guò)定期發(fā)布租金水平信息，可以引導(dǎo)租賃當(dāng)事人參考公布的市場(chǎng)租金水平信息，結(jié)合租賃房屋的實(shí)際情況協(xié)商確定具體的租金，減少隨意提高租金價(jià)格及漲幅等矛盾糾紛，抑制租金上漲異常等問(wèn)題。

不難看出，政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的鼓勵(lì)舉措及長(zhǎng)租公寓等產(chǎn)品加快入市促進(jìn)了成都住房租賃市場(chǎng)更為有序發(fā)展。