買房合同簽了就萬事大吉？無效購房合同需看清

2017-06-08 來源：

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最近出手買房的人越來越多,選到心儀的房子固然值得高興,但不少購房者由于法律意識(shí)薄弱,往往以為簽了購房合同就能夠萬事大吉,法律即可保障自己的合法權(quán)益,但是,在房屋交易時(shí),有可能會(huì)遭遇到無效合同,即使簽訂也白搭,無法保障自身權(quán)益,因此,購房者買房時(shí)務(wù)必要擦亮眼睛,警惕一些無效的購房合同。

買二手房須征得所有產(chǎn)權(quán)人同意,擅自處分共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為無效

讀者魏先生向記者反映,他相中了趙先生名下的一套房產(chǎn),談好價(jià)格后雙方簽訂了房屋買賣合同。簽訂合同時(shí),魏先生先生忽略了該房屋是趙先生與妻子的共同財(cái)產(chǎn),沒想到在其支付了購房款半個(gè)月后,與趙先生要求辦理過戶時(shí),趙先生表示其妻子不同意出售該房屋,拒絕辦理房屋過戶手續(xù),魏先生很納悶,合同都簽了,房款也交了,房主可以單方面毀約嗎?

記者針對(duì)此事咨詢了專業(yè)的法律人士,律師表示,在《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第八十九條規(guī)定:“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對(duì)其他共有人的損失,由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”。

另外,《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定:“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失?！币虼?魏先生與趙先生雖簽訂了購房合同,但作為產(chǎn)權(quán)共有人之一的趙先生妻子并不同意,且簽訂購房合同后即未辦理過戶登記手續(xù),也沒有將房屋進(jìn)行交付,是不適用于以上提到的善意取得的規(guī)定,因此,該購房合同則會(huì)被視為無效合同,魏先生是不能取得房屋所有權(quán)的。

侵犯優(yōu)先購買權(quán)的合同同樣無效

除了以上提到的情況以外,還有幾類情況購房者需要在簽定合同的時(shí)候提高警惕:

首先,在簽訂合同之前,務(wù)必要核實(shí)房屋出賣人的身份,如果其非產(chǎn)權(quán)所有人,且未得到產(chǎn)權(quán)人許可、無法提供同意證明書,那么與其簽訂的購房合同也是無效的。其次,侵犯有優(yōu)先購買權(quán)的合同同樣也是無效的,通常,優(yōu)先購買權(quán)分為房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)和承租人的優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人在出售公有房屋時(shí),在同等條件下,共有人享有優(yōu)先購買權(quán);此外,房屋所有人在出售出租房時(shí),須提前3個(gè)月通知承租人,且同等條件下,承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán),他們有權(quán)向法院提出訴訟,宣告購房合同無效。

值得注意的是,一些權(quán)屬有爭(zhēng)議、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書等非法轉(zhuǎn)讓的情況下簽定的購房合同也是無效的,購房者如果覺得自身無法把握,那么可以咨詢專業(yè)的律師,以保障自己的合法權(quán)益,避免陷入購房糾紛中。

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